中國房產質量周報第四十七期：強制停貸？律師建議應爭取合法手段
2022-07-19 中國質量萬(wan)里(li)行 點擊(ji)：次
“關注房屋(wu)質量(liang)、共建美好生活”，中(zhong)國房產質量(liang)周(zhou)報(bao)第47期發布。
2022年(nian)7月11日-7月17日，中國質量萬里(li)(li)行共收到(dao)62條(tiao)業(ye)主(zhu)投訴信息，加上網(wang)絡監測(ce)的輿情數(shu)據，最終整(zheng)理出10個需要重(zhong)點關(guan)注的問題項目。具體來看，本周重(zhong)點投訴項目涉及的開發商(shang)(shang)包括金(jin)鵬地產、江蘇地華房(fang)地產開發有(you)限公司、曲江新(xin)鷗(ou)鵬集(ji)團(tuan)、華元房(fang)產、綠地控(kong)股(gu)(gu)、中南控(kong)股(gu)(gu)、正榮地產、恒大(da)集(ji)團(tuan)、安徽名流(liu)投資集(ji)團(tuan)、中梁(liang)控(kong)股(gu)(gu)和(he)合(he)生集(ji)團(tuan)。涉及的項目分(fen)別(bie)為金(jin)鵬麓山院、星(xing)雨華府(fu)、濰坊(fang)商(shang)(shang)谷(gu)·九(jiu)境府(fu)、杭(hang)辰星(xing)萬里(li)(li)、綠地中南漫(man)悅灣、光谷(gu)正榮府(fu)、恒大(da)翡(fei)翠華庭鉑郡(jun)、名流(liu)棲鳳名城(cheng)、中梁(liang)云(yun)麓傳奇和(he)合(he)生me悅。
經(jing)統計，十個(ge)項(xiang)目(mu)涉(she)及的問題(ti)(ti)包括：房屋質量(liang)問題(ti)(ti)、項(xiang)目(mu)停(ting)工、延期交付(fu)、實際交付(fu)與(yu)宣(xuan)傳不(bu)符(fu)、預(yu)售資(zi)金未(wei)進入監(jian)管賬戶、爛尾風(feng)險等。
本期(qi)投訴項(xiang)目中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)國質(zhi)量萬里行重點關注濰坊商谷(gu)·九境(jing)府、光谷(gu)正榮府、名流棲(qi)鳳名城共(gong)三(san)個項(xiang)目。其(qi)中(zhong)(zhong)，山東省濰坊市(shi)商谷(gu)·九境(jing)府業(ye)(ye)主稱(cheng)，售樓時(shi)承(cheng)諾首層大(da)廳、電(dian)梯間(jian)墻面(mian)貼磚，實際交付為水泥墻面(mian)，與宣傳(chuan)不符。此(ci)(ci)外，交付時(shi)房屋存在墻面(mian)空鼓(gu)，窗戶安裝縫隙過大(da)，地面(mian)裂紋等質(zhi)量問題。湖北(bei)省武(wu)漢市(shi)光谷(gu)正榮府業(ye)(ye)主稱(cheng)，合同約定(ding)2022年(nian)12月交房，實際從春(chun)節(jie)至今(jin)，施工(gong)進(jin)度(du)緩慢，按現(xian)有進(jin)度(du)或無法按時(shi)交房。安徽省銅陵市(shi)名流棲(qi)鳳名城業(ye)(ye)主稱(cheng)，合同約定(ding)2021年(nian)年(nian)底(di)交房，至今(jin)遲遲不交房，開發(fa)商未(wei)明確(que)交付時(shi)間(jian)。此(ci)(ci)外，因工(gong)程款糾紛原建設單位(wei)停(ting)工(gong)退場(chang)，開發(fa)商與新施工(gong)單位(wei)之間(jian)存在經濟糾紛，施工(gong)單位(wei)一直未(wei)進(jin)場(chang)施工(gong)。目前，棲(qi)鳳名城仍未(wei)復工(gong)建設。
濰坊商谷·九境府：開發商已推進整改交付質量
近日，山東省濰坊市商谷·九境府的(de)(de)一位業主稱，項目于6月30日交付，然而，前來收房的(de)(de)業主卻發現，實際交付多處與(yu)宣傳不符(fu)。“售(shou)樓(lou)時銷售(shou)人(ren)員(yuan)承(cheng)諾(nuo)電梯(ti)間(jian)和樣(yang)板間(jian)入戶(hu)大廳一樣(yang)，電梯(ti)間(jian)墻面貼磚，現在變為水泥墻面，樓(lou)梯(ti)也是水泥臺面，與(yu)宣傳的(de)(de)高品質樓(lou)盤不符(fu)，甚至都不如(ru)回遷房。”一位業主表示。
另一位(wei)業主則表示，“開發商為了趕工(gong)期完成交付(fu)，對(dui)于房(fang)(fang)屋(wu)質(zhi)量把控不嚴格，收房(fang)(fang)時發現多處(chu)質(zhi)量問題。包括墻面空鼓，窗戶(hu)安裝縫隙過大，地(di)面養護不到位(wei)出現裂紋(wen)等。”
公開資料顯示，濰(wei)坊商(shang)谷(gu)位于山東省(sheng)濰(wei)坊市坊子區北海路南段，由曲江新鷗鵬文化教(jiao)育控股集團負(fu)責開發建設，系曲江新鷗鵬集團旗下(xia)項目。項目占地面(mian)積為45萬(wan)平方米，建筑面(mian)積約(yue)80萬(wan)平方米，樓棟(dong)總(zong)數為28棟(dong)樓，包括19棟(dong)洋房(fang)和9棟(dong)聯排別墅。此外，地塊內還規劃了購物(wu)中心、商(shang)街、寫字樓等商(shang)業(ye)業(ye)態(tai)，開發商(shang)稱將建設一座“80萬(wan)方全能生(sheng)活大城，為濰(wei)坊樹立新一代生(sheng)活標桿(gan)”。
針對業主(zhu)反映的“電梯間(jian)未貼(tie)磚(zhuan)，與宣傳不符”這一(yi)問題(ti)，濰坊商谷·九(jiu)境府售樓(lou)(lou)處(chu)工作(zuo)人員(yuan)于7月13日表示，電梯間(jian)、樓(lou)(lou)梯的問題(ti)向集團總部反映后，目前的處(chu)理方案是做品(pin)質提升，墻(qiang)面貼(tie)磚(zhuan)、樓(lou)(lou)梯踏步貼(tie)磚(zhuan)，每(mei)一(yi)樓(lou)(lou)棟會有相應的完工交付日期。
關(guan)(guan)于業主反映的(de)“墻面空鼓(gu)、地(di)面開裂”等(deng)施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)問題(ti)，坊子(zi)區住建局(ju)于7月7日通(tong)過(guo)人民(min)網領(ling)導留(liu)言板(ban)表(biao)示，受疫(yi)情(qing)及(ji)天(tian)氣因素影響，施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)時間縮短。目前開發(fa)商全力組織各分項工(gong)(gong)(gong)(gong)程施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)，每(mei)個分項在(zai)(zai)合理(li)調度、穿插施(shi)工(gong)(gong)(gong)(gong)中有序進行，同時嚴(yan)控質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)關(guan)(guan)，發(fa)現(xian)問題(ti)及(ji)時做出整(zheng)改，相(xiang)應審查整(zheng)改均記(ji)錄(lu)在(zai)(zai)案，保證工(gong)(gong)(gong)(gong)程質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)合格過(guo)關(guan)(guan)。在(zai)(zai)業主收(shou)房(fang)或入住期間，如(ru)發(fa)現(xian)主體內功能板(ban)塊(如(ru)門(men)窗、欄(lan)桿等(deng))有問題(ti)的(de)，將嚴(yan)格根據相(xiang)關(guan)(guan)條款(kuan)進行及(ji)時的(de)維修處(chu)理(li)。
武漢光谷正榮府：施工進度和資金監管受關注
武漢光谷正榮府業主表(biao)示，“從去年年底到現在，項(xiang)目施工(gong)進度(du)十分緩慢。原定2022年12月份交(jiao)房(fang)，按現有進度(du)來看，或無法(fa)按時交(jiao)房(fang)。”
公開資料顯示，光谷正(zheng)榮(rong)府位(wei)于湖(hu)北省武漢市(shi)東湖(hu)高(gao)新(xin)區光谷四路與流芳園橫路交匯處，由(you)武漢正(zheng)楚(chu)置業發展有限公司開發建設，系正(zheng)榮(rong)地產旗(qi)下項目。
業主表(biao)示，項目(mu)施(shi)工進度緩慢與(yu)監管資金劃撥(bo)困(kun)難有關。“據業主從(cong)施(shi)工單(dan)位處了解，監管賬戶劃撥(bo)施(shi)工款流程非(fei)常慢，嚴重影響項目(mu)工期，施(shi)工方有點消極怠工甚至想停工。”
另有(you)業主表示，“光谷正(zheng)榮府監管(guan)資金(jin)在多方協商努力(li)下準(zhun)備轉至東湖(hu)高新(xin)區監管(guan)，以用于保交房，目(mu)前獲(huo)知光大銀行(xing)不同意將監管(guan)資金(jin)轉入(ru)東湖(hu)新(xin)技術開發區監管(guan)，想用于先還‘開發貸’，從而減少銀行(xing)的風險。”
對(dui)此，武漢東湖新技術開發區(qu)自(zi)然資源和規劃局(ju)房產管理科于(yu)7月14日表示，根據開發商與業(ye)主(zhu)簽署的(de)(de)《武漢市商品房買(mai)賣合同》約(yue)定交房時間為2022年12月31日，項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)目(mu)(mu)前(qian)(qian)正在(zai)建設中。“關于(yu)該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)施(shi)工(gong)無進(jin)(jin)展的(de)(de)問題，我局(ju)高度重視，立即開展調(diao)查，經(jing)我局(ju)工(gong)作人員近期趕赴現場核實，該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)共(gong)12棟，高層6棟，疊拼(pin)6棟，全部已(yi)封頂，外立面裝修(xiu)已(yi)完成92%，小區(qu)內路面平整完成75%，綠化完成25%。高層室內精裝修(xiu)已(yi)開始進(jin)(jin)場施(shi)工(gong)中，目(mu)(mu)前(qian)(qian)施(shi)工(gong)進(jin)(jin)度正常。關于(yu)該項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)資金監管劃轉的(de)(de)問題，區(qu)局(ju)已(yi)向銀行(xing)提交開戶申請，目(mu)(mu)前(qian)(qian)光大銀行(xing)還在(zai)審批材料(liao)中。”
對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣(chen)認為，項目資金監(jian)管(guan)(guan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)無(wu)(wu)權(quan)私(si)自(zi)將項目資金挪(nuo)至它(ta)用。首(shou)先，預售(shou)資金雖然放在(zai)(zai)監(jian)管(guan)(guan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)里，但是所有(you)權(quan)并(bing)非(fei)監(jian)管(guan)(guan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)，其(qi)僅僅只是監(jian)管(guan)(guan)而已，不是所有(you)權(quan)人(ren)，無(wu)(wu)權(quan)私(si)自(zi)挪(nuo)用，無(wu)(wu)權(quan)私(si)自(zi)處分，嚴重違反(fan)了《民法(fa)典》等相(xiang)關規定。其(qi)次，在(zai)(zai)相(xiang)關規定所賦予(yu)監(jian)管(guan)(guan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)的權(quan)限(xian)中(zhong)，也(ye)未授予(yu)監(jian)管(guan)(guan)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)(xing)這一權(quan)力，私(si)自(zi)挪(nuo)用顯然屬(shu)于無(wu)(wu)權(quan)操作。
安徽銅陵名流棲鳳名城：停工一年多 住建局再次督促復工
安徽銅(tong)陵(ling)名流棲鳳名城一位(wei)業主表示，購房(fang)時(shi)合同(tong)約(yue)定2021年12月31日交房(fang)，實際上項目已經(jing)停工(gong)(gong)一年多。開發(fa)商曾承諾2022年5月20日全面復工(gong)(gong)，未兌(dui)現(xian)承諾，后又稱(cheng)6月30日復工(gong)(gong)，再度失約(yue)。
公開(kai)資料(liao)顯示，名(ming)流(liu)(liu)棲鳳名(ming)城(cheng)位于(yu)安徽(hui)省銅陵市(shi)獅子(zi)山區(qu)青山大道(dao)以西、銅井路以北，由銅陵市(shi)名(ming)流(liu)(liu)房地產開(kai)發有限(xian)責任公司開(kai)發建設，系安徽(hui)名(ming)流(liu)(liu)投資集團旗下。項目建筑面(mian)積約17萬平方米，規劃建設53棟(dong)6層(ceng)洋(yang)房、5棟(dong)11層(ceng)小高(gao)層(ceng)以及10棟(dong)18層(ceng)小高(gao)層(ceng)。處于(yu)停工狀態的(de)17#、18#、19#、20#、21#、25#、26#、27#共8棟(dong)樓于(yu)2019年8月18日開(kai)盤。
2022年6月6日舉辦(ban)的(de)延期交付業主訴求協調(diao)會上，開發商稱(cheng)力爭2022年6月底前復工(gong)建設，2022年9月底交房。
“實際(ji)上，棲鳳(feng)名(ming)城未按照承(cheng)諾復(fu)工建設。”一位業主表示。
針對項目停(ting)工(gong)的問題，銅(tong)陵市(shi)住房和城(cheng)鄉建(jian)(jian)設局通(tong)過(guo)人民網領導留言板表示(shi)，名流棲鳳名城(cheng)地塊一(yi)(二期)17-21#、25-27#8棟(dong)原屬銅(tong)陵建(jian)(jian)鑫建(jian)(jian)筑安裝(zhuang)有限責任公(gong)(gong)司(si)(以下簡稱“建(jian)(jian)鑫公(gong)(gong)司(si)”)承包，施(shi)工(gong)至主體封頂(ding)、墻體粉刷、窗框(kuang)施(shi)工(gong)完成，進(jin)入裝(zhuang)飾工(gong)程(cheng)掃(sao)尾(wei)施(shi)工(gong)階(jie)段(duan)后，因工(gong)程(cheng)款糾紛，建(jian)(jian)鑫公(gong)(gong)司(si)停(ting)工(gong)退場。2021年8月，施(shi)工(gong)單(dan)位變更為池州市(shi)振華建(jian)(jian)筑安裝(zhuang)工(gong)程(cheng)有限公(gong)(gong)司(si)，但因開(kai)發商與施(shi)工(gong)單(dan)位之間經濟糾紛等原因，振華公(gong)(gong)司(si)一(yi)直未進(jin)場施(shi)工(gong)。
對此(ci)，銅陵市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)局(ju)表示會(hui)再(zai)次督促(cu)開(kai)發商(shang)和建(jian)設(she)公司盡(jin)快復(fu)工(gong)，并將確(que)切的復(fu)工(gong)時間和計劃交房(fang)時間告知全體(ti)業(ye)主(zhu)。
重點投訴問題：“強制停貸”需法律支持
近日，包括江西(xi)景德鎮恒大瓏(long)庭(ting)、湖(hu)北武漢綠地光(guang)谷星河(he)繪、湖(hu)南(nan)長沙新力鉑園、北京禹洲(zhou)朗庭(ting)灣(wan)、河(he)南(nan)鄭州(zhou)名門天境等項目業主因收(shou)房無期(qi)發(fa)布“強制停貸(dai)告知書”，引發(fa)市場關注。
業(ye)主(zhu)停貸的(de)(de)原因主(zhu)要包括(kuo)以(yi)下兩(liang)個方面(mian)：一(yi)是項目(mu)大面(mian)積(ji)、長(chang)時(shi)間停工(gong)，部(bu)分項目(mu)雖然(ran)復工(gong)，但是屬于“表演(yan)式”復工(gong)，并沒有真正進(jin)入到完全施工(gong)的(de)(de)階段。二是預(yu)售資金(jin)未進(jin)入監(jian)管(guan)賬戶，貸款銀行在(zai)房屋主(zhu)體結構未封頂(ding)之前即(ji)發放(fang)按揭貸款，資金(jin)監(jian)管(guan)不(bu)到位，導致(zhi)購房款不(bu)能進(jin)入到施工(gong)和工(gong)程階段。
業主通過《強制(zhi)停貸告知書》表(biao)達限期(qi)復(fu)工的訴求，然而(er)，強制(zhi)停貸是否(fou)受法(fa)律支持(chi)呢?
對此，北(bei)京金訴律(lv)師事務所主任律(lv)師王玉臣認為，首先，對于不(bu)少(shao)爛尾樓(lou)而(er)言，銀(yin)行違(wei)規放貸(dai)是其中一(yi)個很重要(yao)的間接(jie)原因。“然而(er)，司法(fa)實(shi)踐中，很少(shao)有法(fa)院(yuan)會直接(jie)判(pan)在這種情況可以直接(jie)實(shi)現停貸(dai)。即使有，也是很少(shao)一(yi)部分(fen)。”
其次，如果未經法院(yuan)判(pan)決停貸(dai)或者(zhe)沒有達成停貸(dai)協(xie)議，貿然停貸(dai)購房人往(wang)往(wang)就(jiu)成了(le)違(wei)約方，征信(xin)就(jiu)會受到影響，還可能被(bei)訴到法院(yuan)，甚至還可能被(bei)法院(yuan)強制執行。除非按揭合同中增(zeng)加一(yi)個關于(yu)銀行違(wei)規放(fang)貸(dai)的違(wei)約責任(ren)。
最后，根據以往類(lei)似案件的(de)(de)經驗(yan)，購(gou)房(fang)人要(yao)實現(xian)停貸的(de)(de)目(mu)的(de)(de)一(yi)般有兩類(lei)法(fa)律手(shou)段：第一(yi)類(lei)是民事(shi)訴訟，如果符(fu)合特定的(de)(de)條件，可(ke)以直接到法(fa)院起(qi)訴。但是這種情況不(bu)多(duo)，更(geng)多(duo)是后面(mian)的(de)(de)這一(yi)類(lei)。第二類(lei)是視情況綜合運用信息公開、違(wei)法(fa)查處、談判，甚(shen)至行政(zheng)訴訟等多(duo)種法(fa)律手(shou)段來推(tui)動(dong)停貸協議的(de)(de)達成(cheng)。
明星項目
上(shang)周(zhou)，中國房產(chan)質量周(zhou)報(bao)輿(yu)情研(yan)究室基于市場認可度、產(chan)品(pin)品(pin)質、服務品(pin)質及口碑四(si)個維度，甄(zhen)選(xuan)出本期明星(xing)樓盤，包括(kuo)武漢市萬科光瀾(lan)道、杭州市江明月朗園、廣(guang)州市越秀(xiu)·和(he)樾府、佛(fo)山市新希望(wang)悅瓏灣(wan)和(he)上(shang)海市融創未來金融城。
中國(guo)質量萬里行將持續關注房(fang)產(chan)市場的動向，充分發揮新聞輿(yu)論監督(du)作(zuo)用，督(du)促房(fang)企不斷(duan)提升產(chan)品(pin)質量，助推房(fang)地(di)產(chan)市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實(shi)現人(ren)們對美好生(sheng)活的向往(wang)。
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