中國房產質量周報第三十三期：警惕延期交付賠償的“霸王條款”
2022-04-13 中國質量(liang)萬里(li)行 點擊：次
“關注房屋質(zhi)量、共(gong)建美好生活(huo)”，中國房產質(zhi)量周報第(di)33期發(fa)布。
2022年4月4日-4月10日，中(zhong)國(guo)質(zhi)量萬里行共收(shou)到95條業主投訴信息，加上網絡(luo)監測的輿情(qing)數據，最(zui)終整理出10個(ge)需(xu)要重點(dian)關注(zhu)的問題項目(mu)。具體來看，本周重點(dian)投訴項目(mu)涉(she)及(ji)的開(kai)發商包括深(shen)圳(zhen)天勤置業、武(wu)漢金鑫集(ji)團、西(xi)安宏德房地(di)產開(kai)發有(you)(you)限(xian)(xian)公司、綠地(di)集(ji)團、邯(han)鄲(dan)市(shi)華星房地(di)產開(kai)發有(you)(you)限(xian)(xian)公司、中(zhong)海地(di)產、陽(yang)光(guang)城(cheng)、卓(zhuo)越(yue)集(ji)團、紫薇地(di)產以(yi)及(ji)遠洋地(di)產。涉(she)及(ji)的項目(mu)分別(bie)是星都(dou)˙梅沙天邸、金鑫未來港、錦尚(shang)云(yun)天·古鎮、綠地(di)梓灣國(guo)際(ji)康養度(du)假區、金水(shui)灣、中(zhong)海潤山(shan)府、陽(yang)光(guang)城(cheng)檀苑、卓(zhuo)越(yue)坊、紫薇東(dong)進四期和遠洋天著春(chun)秋(qiu)。
經統計，十個項(xiang)目涉及的問(wen)題(ti)包括：強行交(jiao)付、項(xiang)目停(ting)工、延期交(jiao)付、已售房(fang)產被抵押、房(fang)屋質量問(wen)題(ti)等。
本(ben)期(qi)投訴項目(mu)中，中國質量(liang)萬里行重點關注沈陽市(shi)中海(hai)潤山府、西安市(shi)卓(zhuo)越(yue)坊(fang)以及濟(ji)南(nan)市(shi)遠(yuan)洋天著春秋三(san)個項目(mu)。其(qi)中，中海(hai)潤山府業主(zhu)反(fan)(fan)(fan)映，由于選用(yong)不(bu)透(tou)氣PVC壁紙(zhi)，致使2021年(nian)(nian)12月(yue)(yue)25日(ri)(ri)交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)時墻(qiang)體發(fa)(fa)霉(mei)，樓(lou)盤目(mu)前(qian)仍在整改中，中海(hai)地(di)產(chan)卻要求業主(zhu)按照12月(yue)(yue)25日(ri)(ri)為起(qi)始日(ri)(ri)收取物業費、車位費、采暖費等；卓(zhuo)越(yue)坊(fang)業主(zhu)反(fan)(fan)(fan)映，簽訂合(he)同(tong)時約定交(jiao)(jiao)房時間為2022年(nian)(nian)11月(yue)(yue)30日(ri)(ri)，項目(mu)自2021年(nian)(nian)10月(yue)(yue)停工(gong)，今年(nian)(nian)3月(yue)(yue)17日(ri)(ri)復工(gong)，業主(zhu)擔心(xin)，從現(xian)場實地(di)感受來看，卓(zhuo)越(yue)坊(fang)目(mu)前(qian)的狀態是(shi)“有序(xu)緩慢(man)施(shi)工(gong)”，每日(ri)(ri)有進度(du)，但(dan)按此進度(du)無法在規定時限(xian)交(jiao)(jiao)房；濟(ji)南(nan)市(shi)遠(yuan)洋天著春秋業主(zhu)反(fan)(fan)(fan)映，合(he)同(tong)約定于2021年(nian)(nian)8月(yue)(yue)30日(ri)(ri)前(qian)交(jiao)(jiao)房，先(xian)后(hou)三(san)次發(fa)(fa)出延期(qi)交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)通知，最(zui)終，在臨水臨電、部分公共區域設施(shi)未完工(gong)情況下2022年(nian)(nian)1月(yue)(yue)30日(ri)(ri)強行交(jiao)(jiao)付(fu)(fu)，這期(qi)間出現(xian)了兩個延期(qi)賠付(fu)(fu)標準，部分業主(zhu)合(he)同(tong)約定延期(qi)賠付(fu)(fu)金額(e)上(shang)限(xian)為房價款的1%，部分業主(zhu)約定延期(qi)賠付(fu)(fu)金額(e)無上(shang)限(xian)。
沈陽中海潤山府：300戶壁紙發霉 整改已近4個月
中海(hai)潤(run)山府位于遼(liao)寧省(sheng)沈(shen)陽(yang)(yang)市(shi)全運(yun)一東(dong)路與莫(mo)園東(dong)路交匯處，系中海(hai)地(di)產(chan)旗下(xia)項目，開(kai)發商為(wei)沈(shen)陽(yang)(yang)市(shi)中海(hai)海(hai)嘉(jia)房地(di)產(chan)開(kai)發有(you)限公(gong)司。主力戶型為(wei)120平至(zhi)165平的3居(ju)、4居(ju)，全裝修交付，均(jun)價為(wei)19000元/平方米。
近期，多位中(zhong)海潤山府的業主反映(ying)：開發(fa)(fa)商選用了不透氣PVC劣質壁(bi)紙致使2021年12月25日交(jiao)付(fu)時近300戶(hu)業主家中(zhong)墻體均發(fa)(fa)霉。
對此(ci)，開(kai)發(fa)商(shang)(shang)否認(ren)為(wei)房屋壁紙(zhi)質量問題，“因(yin)為(wei)地暖供熱后(hou)(hou)室(shi)內(nei)(nei)驟然(ran)升溫造成(cheng)墻體內(nei)(nei)涼氣與室(shi)內(nei)(nei)空氣產生(sheng)溫差(cha)，在壁紙(zhi)內(nei)(nei)側形成(cheng)一(yi)層(ceng)細微冷凝水(shui)，造成(cheng)壁紙(zhi)內(nei)(nei)側發(fa)霉。”開(kai)發(fa)商(shang)(shang)稱，將成(cheng)立了專項(xiang)處理工作組，逐(zhu)戶排查，為(wei)每戶業主制定專項(xiang)維修(xiu)方案，鏟除發(fa)霉壁紙(zhi)，重新(xin)鋪貼后(hou)(hou)共同驗(yan)收，保障在2022年1月30日前處理完全部問題。
“截(jie)止4月7日，開發商仍(reng)在維(wei)修，而(er)且是一家一家維(wei)修，非常慢。目前(qian)，未曾(ceng)給(gei)業主一個明確態度，未提(ti)及(ji)賠償(chang)事項。”一位業主表(biao)示。另(ling)有多位業主反(fan)映，“2021年(nian)底(di)至今，中海(hai)潤山府先后推出(chu)了幾(ji)次特(te)價房(fang)源，價格為(wei)(wei)14500元-15000元/平(ping)(ping)方米，侵害了我們購房(fang)者的(de)利(li)益。”據悉，該項目均價為(wei)(wei)19000元/平(ping)(ping)方米，業主購買價為(wei)(wei)18000-21000元/平(ping)(ping)。
對此，沈陽市房產(chan)局(ju)通過(guo)人(ren)民網領(ling)導留言板回復(fu)稱(cheng)：“我(wo)局(ju)已就此問(wen)題約談(tan)了中(zhong)海地產(chan)沈陽公(gong)(gong)司負責人(ren)，開發(fa)(fa)商(shang)(shang)表示，由于受到市場影響，銷售(shou)情(qing)況很不理(li)(li)想(xiang)，臨近(jin)年底公(gong)(gong)司資(zi)金緊張，因此較大幅(fu)度地下調了價格。我(wo)局(ju)已要求開發(fa)(fa)商(shang)(shang)把控降價節奏和幅(fu)度，在解(jie)決自(zi)身經營困難(nan)問(wen)題的(de)情(qing)況下，盡量考慮已購(gou)房業(ye)主(zhu)的(de)心(xin)理(li)(li)和利(li)益。”
中海潤山府售樓(lou)處的(de)工作人員4月8日稱：“此前推出的(de)特價房(fang)為臨街頂(ding)樓(lou)房(fang)源，其余房(fang)源均價為21000元每平方(fang)米(mi)。”
西安卓越坊：停工半年 業主質疑能否按期交付
卓(zhuo)(zhuo)越坊由(you)陜西卓(zhuo)(zhuo)越華悅(yue)置業有限公(gong)(gong)司(si)負責(ze)開發建設，系卓(zhuo)(zhuo)越集(ji)團旗下。項目占地面積134.094畝(mu)，總建筑面積36萬平方米，總投(tou)資金(jin)額為360000萬元。公(gong)(gong)開資料顯示，項目于2020年4月18日首次開盤，預計于2022年11月30日2#、6#、7#、8#、10#樓完(wan)成交付。
2021年10月(yue)(yue)，業主發(fa)(fa)現(xian)工(gong)(gong)(gong)(gong)地有停工(gong)(gong)(gong)(gong)跡象，隨后向開(kai)發(fa)(fa)商詢問(wen)進展(zhan)，開(kai)發(fa)(fa)商稱鋼筋價(jia)格上漲(zhang)導致。11月(yue)(yue)，工(gong)(gong)(gong)(gong)地仍只有少數工(gong)(gong)(gong)(gong)人，未復工(gong)(gong)(gong)(gong)。“對(dui)此，開(kai)發(fa)(fa)商給出(chu)的理(li)由是(shi)冬季(ji)減(jian)霾(mai)減(jian)排政策要求，而且全運會期(qi)間施工(gong)(gong)(gong)(gong)進度需(xu)減(jian)緩，開(kai)發(fa)(fa)商承諾(nuo)復工(gong)(gong)(gong)(gong)時間為2022年2月(yue)(yue)16日。”一位業主表(biao)示。
有業(ye)(ye)主稱，2022年2月(yue)16日(ri)，工(gong)(gong)(gong)(gong)地(di)大(da)門緊鎖(suo)，并(bing)無(wu)工(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)出(chu)入(ru)。直至3月(yue)17日(ri)，卓越坊開(kai)始復工(gong)(gong)(gong)(gong)，4月(yue)2日(ri)，8位業(ye)(ye)主代表進入(ru)卓越坊工(gong)(gong)(gong)(gong)地(di)參觀，“從現(xian)場實地(di)感(gan)受來看，卓越坊目前(qian)的狀(zhuang)態是‘有序(xu)緩慢施工(gong)(gong)(gong)(gong)’，一期室外工(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)較少，施工(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)員大(da)約(yue)三、四十人(ren)左右。二期的施工(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)數(shu)更少，在材(cai)料(liao)加工(gong)(gong)(gong)(gong)區和物料(liao)堆放區見到少量施工(gong)(gong)(gong)(gong)人(ren)員，人(ren)數(shu)不(bu)超過10人(ren)，樓(lou)外部(bu)主體和室內未見人(ren)員施工(gong)(gong)(gong)(gong)。按(an)此(ci)進度無(wu)法在規定時限交房。”
針對(dui)卓越(yue)坊(fang)工(gong)程進度以及(ji)交付時(shi)(shi)間等問題(ti)，卓越(yue)坊(fang)開發商(shang)工(gong)作人員2022年4月(yue)7日稱(cheng)，“3月(yue)份(fen)已經復(fu)工(gong)了，一期公(gong)布的(de)交付時(shi)(shi)間為2022年11月(yue)30日，如有其它情況，我們(men)會另行通知”。
濟南遠洋天著春秋：三次延期交房 具體交付時間未知
濟(ji)南遠洋(yang)天著(zhu)春秋(qiu)位于山東濟(ji)南歷城圍子(zi)山路與世紀大道交匯處北800米，系(xi)遠洋(yang)地產(chan)旗下項目，由濟(ji)南全達(da)投資開(kai)發(fa)有限公司(si)開(kai)發(fa)建設。開(kai)盤時(shi)間為(wei)2020年4月27日，包含洋(yang)房、合院、疊拼(pin)三種產(chan)品(pin)形態(tai)，約定為(wei)全裝修交付。
2021年(nian)(nian)8月26日至2022年(nian)(nian)1月底(di)，業(ye)主(zhu)先(xian)后(hou)收(shou)到三次(ci)延期交付通知(zhi)(zhi)。開發商后(hou)電(dian)話通知(zhi)(zhi)業(ye)主(zhu)于1月30日收(shou)房(fang)(fang)，在收(shou)房(fang)(fang)現(xian)場，業(ye)主(zhu)發現(xian)，“項目并未達到交付標準(zhun)。小(xiao)區(qu)仍(reng)是臨水臨電(dian)、公共區(qu)域設施未完工、塑膠跑(pao)道路面未鋪設完整(zheng)，只是以綠布進行(xing)簡(jian)單覆蓋。”
遠洋天著春(chun)秋開發商稱，據2021年12月(yue)17日濟南市住房(fang)和城鄉(xiang)建(jian)設(she)局印發《關于(yu)做(zuo)好我市房(fang)地產開發項目交付管理工作(zuo)的通知》，項目于(yu)1月(yue)29日取(qu)(qu)得了單體竣(jun)(jun)工驗(yan)收(shou)(shou)備(bei)案，已(yi)具(ju)備(bei)交付條(tiao)件(jian)(jian)。業主則(ze)認為，作(zuo)為上述通知下(xia)發日之(zhi)前已(yi)簽訂(ding)合(he)(he)同的項目，遠洋天著春(chun)秋應(ying)滿(man)足合(he)(he)同約(yue)定的“竣(jun)(jun)工綜(zong)合(he)(he)驗(yan)收(shou)(shou)備(bei)案”各分項驗(yan)收(shou)(shou)條(tiao)件(jian)(jian)，即包括(kuo)項目紅(hong)線(xian)內供水、供電(dian)、供氣(qi)、供暖(nuan)等配(pei)套設(she)施(shi)等出具(ju)相應(ying)工程竣(jun)(jun)工驗(yan)收(shou)(shou)合(he)(he)格證明文件(jian)(jian)，僅取(qu)(qu)得單體竣(jun)(jun)工驗(yan)收(shou)(shou)備(bei)案，并未(wei)達到交房(fang)條(tiao)件(jian)(jian)。
對此，歷(li)城區(qu)(qu)住建局工作人員4月(yue)7日稱：“2021年(nian)底新規實(shi)施后，目(mu)前住建部門僅負責(ze)單體(ti)工程驗收，遠洋(yang)天(tian)著春秋已經通過。其他分項驗收由區(qu)(qu)審(shen)批局負責(ze)，具體(ti)進度需要咨詢審(shen)批局了解。”歷(li)城區(qu)(qu)行政審(shen)批服(fu)務局電話始終無人接聽。
項(xiang)(xiang)目售樓處銷售人員(yuan)稱：“目前項(xiang)(xiang)目是延(yan)期(qi)交(jiao)付(fu)，對(dui)于(yu)具體交(jiao)付(fu)時間以及工程進度(du)并不清楚。”截至(zhi)目前，遠洋天著春(chun)秋業主表示，“仍未(wei)收到開(kai)發商下發的正式收房通(tong)知，只是聽說會(hui)在今(jin)年6月底(di)交(jiao)房。”
重點投訴問題：延期賠付方案中的“霸王條款”
本期(qi)重(zhong)點投訴項目(mu)遠(yuan)洋天(tian)著春秋業(ye)主反映，購房合同約定的延(yan)(yan)期(qi)賠(pei)付(fu)(fu)金額設置(zhi)了最高(gao)上(shang)限，即總(zong)房款1%，按照一套總(zong)價200萬的商品房計算，最高(gao)僅(jin)能獲得(de)2萬元(yuan)賠(pei)償，而該項目(mu)已經延(yan)(yan)期(qi)交付(fu)(fu)超過半年，目(mu)前，交付(fu)(fu)時間仍未(wei)定，業(ye)主不(bu)得(de)不(bu)承受(shou)房租及月供雙重(zhong)壓力(li)。
實際購房經歷中(zhong)，不少購房者在得知所(suo)購房屋不能(neng)按時交付后，才(cai)發現(xian)購房合同(tong)中(zhong)約定的(de)延期交付存在一系列霸王條款，包括：一定時間內免責不予(yu)賠償、賠付標準過低(di)(日賠償金額低(di)于萬分之(zhi)一)、設(she)置賠償上(shang)限等。
北京金(jin)(jin)訴律師(shi)事務所主(zhu)任(ren)(ren)律師(shi)王(wang)(wang)玉(yu)臣(chen)認為(wei)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人在(zai)簽署(shu)認購(gou)(gou)協議、購(gou)(gou)房(fang)(fang)合(he)(he)同及附加協議時，如(ru)合(he)(he)同條款(kuan)包含以下(xia)特征，可(ke)判斷為(wei)“霸王(wang)(wang)條款(kuan)”，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人可(ke)主(zhu)張條款(kuan)無(wu)效。首先，購(gou)(gou)房(fang)(fang)合(he)(he)同條款(kuan)排(pai)除了(le)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)的主(zhu)要(yao)(yao)責(ze)任(ren)(ren)和義務。比如(ru)，逾(yu)期交房(fang)(fang)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)不承擔(dan)任(ren)(ren)何(he)違(wei)(wei)約(yue)責(ze)任(ren)(ren)等(deng)。其次(ci)，購(gou)(gou)房(fang)(fang)合(he)(he)同中雖然約(yue)定(ding)了(le)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)的違(wei)(wei)約(yue)責(ze)任(ren)(ren)，但雙方(fang)的權利義務不對等(deng)。如(ru)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商(shang)逾(yu)期交房(fang)(fang)的違(wei)(wei)約(yue)金(jin)(jin)非常(chang)低，購(gou)(gou)房(fang)(fang)人違(wei)(wei)約(yue)卻要(yao)(yao)支付高額違(wei)(wei)約(yue)金(jin)(jin)。
近期，安(an)徽(hui)省(sheng)滁州(zhou)市(shi)城(cheng)房·金城(cheng)學府(fu)、陜西(xi)省(sheng)西(xi)安(an)市(shi)三迪·楓丹、山東省(sheng)青(qing)島(dao)市(shi)天一仁(ren)和宸(chen)璟、浙江省(sheng)寧波(bo)市(shi)卓越蔚藍海(hai)岸以及天津市(shi)實地海(hai)棠(tang)雅(ya)著(zhu)等項(xiang)目(mu)的業主稱，他們的延期賠付方案中就(jiu)存在此類條(tiao)款。
王律師建議(yi)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)者在簽署(shu)合同(tong)(tong)的(de)(de)時候一定要(yao)認(ren)真看(kan)，千(qian)萬不要(yao)一帶(dai)而過。對(dui)于(yu)延期交(jiao)付(fu)的(de)(de)“霸王條款”，可(ke)以(yi)在簽署(shu)前(qian)向當地的(de)(de)住建部門或(huo)市場監(jian)督局進行投訴(su)，要(yao)求修改格式文本。一旦發生逾期交(jiao)付(fu)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)者首先看(kan)查明(ming)合同(tong)(tong)中約(yue)定的(de)(de)賠付(fu)標(biao)(biao)準，并將違約(yue)金(jin)賠付(fu)的(de)(de)標(biao)(biao)準可(ke)以(yi)和自己損失(shi)進行對(dui)比，如房(fang)(fang)(fang)(fang)屋延期交(jiao)付(fu)的(de)(de)賠償(chang)標(biao)(biao)準可(ke)以(yi)參(can)考延期交(jiao)付(fu)期間同(tong)(tong)地段、同(tong)(tong)類(lei)型房(fang)(fang)(fang)(fang)屋的(de)(de)租金(jin)。若(ruo)合同(tong)(tong)約(yue)定的(de)(de)違約(yue)金(jin)遠低于(yu)購房(fang)(fang)(fang)(fang)人的(de)(de)實(shi)際損失(shi)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)人可(ke)以(yi)按照(zhao)實(shi)際損失(shi)主張賠償(chang)，若(ruo)開發商拒(ju)絕賠付(fu)，購房(fang)(fang)(fang)(fang)者可(ke)以(yi)根據房(fang)(fang)(fang)(fang)屋買(mai)賣合同(tong)(tong)的(de)(de)約(yue)定向法院提(ti)起訴(su)訟，要(yao)求開發商承擔(dan)違約(yue)責任(ren)。
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免責聲明：本報告(gao)僅供參考，中國房產質量周報研究室(shi)不對(dui)使用報告(gao)及(ji)其內容所引(yin)發的任何(he)直(zhi)接或間(jian)接損失承擔責任。
中(zhong)國質量萬(wan)里行將持續關注房產市(shi)場的動向，充分發(fa)揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品(pin)質量，助推房地產市(shi)場平穩健康有序發(fa)展，維(wei)護消費者權益，實現(xian)人們對美好生活的向往。
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