中國房產質量周報第四十三期：公寓房“包租”陷阱
2022-06-21 中國質量萬里行 點擊：次
“關(guan)注房屋(wu)質(zhi)量、共(gong)建美(mei)好(hao)生活”，中國房產質(zhi)量周報(bao)第43期發布。
2022年6月13日(ri)-6月19日(ri)，中(zhong)(zhong)(zhong)國質量萬里行(xing)共(gong)收到49條業(ye)主(zhu)投(tou)訴信息，加上(shang)網絡監(jian)測的輿(yu)情數據，最終整理出10個需要重(zhong)點(dian)關(guan)注的問題項(xiang)目。具體來(lai)看(kan)，本周(zhou)重(zhong)點(dian)投(tou)訴項(xiang)目涉及(ji)的開發商包括和昌地(di)(di)產(chan)(chan)、恒(heng)(heng)志置業(ye)、旭輝集團、恒(heng)(heng)基(ji)集團、成都天投(tou)集團、中(zhong)(zhong)(zhong)海地(di)(di)產(chan)(chan)、禹洲(zhou)集團、中(zhong)(zhong)(zhong)南(nan)建(jian)(jian)設(she)、京(jing)能(neng)置業(ye)、中(zhong)(zhong)(zhong)國電建(jian)(jian)地(di)(di)產(chan)(chan)、寶(bao)能(neng)地(di)(di)產(chan)(chan)和實(shi)地(di)(di)地(di)(di)產(chan)(chan)。涉及(ji)的項(xiang)目分別(bie)為(wei)新悅(yue)廣場、恒(heng)(heng)志云都、恒(heng)(heng)基(ji)旭輝鉑悅(yue)·天匯、天府公園觀瀾8號、中(zhong)(zhong)(zhong)海·方(fang)山印、禹洲(zhou)朗(lang)廷灣(wan)、中(zhong)(zhong)(zhong)南(nan)·君啟三期、京(jing)能(neng)電建(jian)(jian)·洺悅(yue)灣(wan)、寶(bao)能(neng)公館和實(shi)地(di)(di)無錫常春藤。
經(jing)統(tong)計，十個項目(mu)涉及的問題(ti)包括(kuo)：項目(mu)停(ting)工、延期交付(fu)、房屋質量問題(ti)、涉嫌虛(xu)假宣傳、物(wu)業管(guan)理費(fei)超標(biao)、降標(biao)減配、開發(fa)商要(yao)求先交物(wu)業費(fei)再驗房等。
本期投訴項(xiang)目(mu)中(zhong)，中(zhong)國(guo)質量萬里行重點關注(zhu)恒基旭輝鉑(bo)悅·天匯、中(zhong)海·方山(shan)(shan)印(yin)、實地無錫常春藤共(gong)三個項(xiang)目(mu)。其中(zhong)，安(an)徽省合(he)肥市恒基旭輝鉑(bo)悅·天匯的業(ye)主稱，在(zai)開放日(ri)發現(xian)小區景觀(guan)綠(lv)化(hua)(hua)寥寥無幾(ji)，樓與樓之間以硬質鋪裝為主，與宣(xuan)傳不符。江蘇省南(nan)京市中(zhong)海·方山(shan)(shan)印(yin)的業(ye)主稱，宣(xuan)傳為玻璃幕(mu)墻(qiang)、鋁(lv)板、石材(cai)(cai)的公建(jian)化(hua)(hua)外立面(mian)，實際外立面(mian)為石材(cai)(cai)、鋁(lv)板、鐵柵格、真石漆和(he)涂料(liao)，南(nan)京市江寧區市場(chang)監督管理局核查(cha)后已(yi)立案調查(cha)。江蘇省無錫市實地常春藤的業(ye)主稱，項(xiang)目(mu)于2021年(nian)9月停工(gong)(gong)(gong)，2022年(nian)3月復工(gong)(gong)(gong)后實際工(gong)(gong)(gong)程進度緩(huan)慢，每天僅30個左右的工(gong)(gong)(gong)人(ren)進場(chang)施工(gong)(gong)(gong)，外立面(mian)工(gong)(gong)(gong)程、水電消(xiao)防、綠(lv)化(hua)(hua)以及高層(ceng)精裝都未開始施工(gong)(gong)(gong)，項(xiang)目(mu)面(mian)臨(lin)延期交(jiao)付風險(xian)。
合肥恒基旭輝鉑悅·天匯：園林景觀無綠少綠 與效果圖及沙盤不符
近日(ri)，安徽(hui)合肥(fei)恒基旭輝鉑悅·天匯的一(yi)位業主(zhu)稱，項目定于2022年6月(yue)30日(ri)交付。在項目6月(yue)9日(ri)舉(ju)辦的“業主(zhu)開放日(ri)”發現，綠(lv)化(hua)面(mian)積、景(jing)觀、植被均(jun)與沙盤及效果圖不一(yi)致，樓與樓之間以(yi)硬質(zhi)鋪裝為主(zhu)，綠(lv)化(hua)面(mian)積大幅縮水。
公(gong)開資(zi)料顯示，恒基旭輝(hui)鉑(bo)悅·天匯位(wei)于濱湖新區(qu)包河大道與南(nan)京(jing)路交(jiao)口，由合肥和(he)卓房地產開發有限公(gong)司(si)開發建設，系旭輝(hui)集團(tuan)和(he)香(xiang)港恒基集團(tuan)聯合開發項(xiang)目。該項(xiang)目為旭輝(hui)TOP級的(de)鉑(bo)悅產品系，占地面(mian)積約50萬(wan)平方(fang)米，建筑面(mian)積約79萬(wan)平方(fang)米，容(rong)積率(lv)(lv)2.5，綠化率(lv)(lv)40%，由5棟高層、8棟小高層和(he)兩棟洋房組成。
業主稱，臨近交付，社(she)區(qu)景(jing)(jing)觀實景(jing)(jing)與效果圖(tu)、沙盤差異巨大(da)。設計圖(tu)為綠(lv)(lv)地的地方，現實中為地磚;設計中的“大(da)型方花(hua)箱(xiang)+種大(da)樹”，現實中為“圓花(hua)箱(xiang)+灌木叢”。此(ci)外，B區(qu)公園和包河(he)大(da)道東綠(lv)(lv)化受損(sun)嚴重，綠(lv)(lv)地殘(can)破不堪……對此(ci)，旭輝集團客服(fu)人(ren)員稱，無綠(lv)(lv)少綠(lv)(lv)的問題主要是(shi)因為需要按照國家(jia)建(jian)筑防火設計規范(fan)，高層(ceng)建(jian)筑必須設消防登(deng)高面(mian)，消防登(deng)高面(mian)不能被綠(lv)(lv)化覆蓋。
業主(zhu)質(zhi)疑，為何其他小區(qu)樓棟之間都可以做到綠(lv)色(se)充盈?如果(guo)確有消防(fang)規定對(dui)小區(qu)景觀(guan)存在制(zhi)約，為什么不能通(tong)過提升非制(zhi)約區(qu)域(yu)綠(lv)化水(shui)平、增加(jia)非制(zhi)約區(qu)域(yu)喬木種(zhong)植、提升立體(ti)綠(lv)化水(shui)平、升級制(zhi)約區(qu)域(yu)內景觀(guan)效果(guo)、增加(jia)可移動綠(lv)化景觀(guan)等方式(shi)提高景觀(guan)質(zhi)量。
南京中海·方山印：鋁板變鐵格柵 玻璃幕墻未兌現
江(jiang)蘇南(nan)京中(zhong)海·方山(shan)印一位業(ye)主反(fan)映，在項目施工現(xian)(xian)場(chang)發(fa)現(xian)(xian)，此前宣(xuan)傳為(wei)玻璃幕(mu)墻+鋁(lv)板(ban)+石(shi)材的公建化外立面，如今(jin)變成了(le)玻璃+鐵格柵(zha)+真石(shi)漆。
公(gong)開資料顯示(shi)，中海·方山印位于(yu)江蘇省(sheng)南(nan)京(jing)市正方東路與吉印大道交匯處，由南(nan)京(jing)海方房地產開發有限公(gong)司負責開發建設，系中海地產旗下項(xiang)目(mu)(mu)。項(xiang)目(mu)(mu)占地面積90000平米，建筑面積為130000平米，共(gong)39棟樓(lou)，1099戶(hu)。首期于(yu)2021年3月26日開盤，開盤均價約28156元/平方米。
業主(zhu)認為，中海·方山(shan)印外立面實(shi)際施工(gong)與宣(xuan)傳嚴(yan)重不符，并將這一問題反饋至南(nan)京(jing)市(shi)江寧區市(shi)場監(jian)督(du)管理局。對此，南(nan)京(jing)市(shi)江寧區市(shi)場監(jian)督(du)管理局于5月20日通過人民網領導留言板稱(cheng)，“南(nan)京(jing)中海地產在對外廣告(gao)宣(xuan)傳時，對使用(yong)‘真石(shi)漆’等其他材料的(de)真實(shi)情況(kuang)未予(yu)表述。該行(xing)為涉嫌廣告(gao)宣(xuan)傳用(yong)語(yu)不準(zhun)確(que)，我局已立案(an)調查。”
6月6日，在(zai)業(ye)(ye)主與(yu)開發(fa)商溝通(tong)會上(shang)，業(ye)(ye)主方(fang)提出“外立(li)面更換成鋁板”等整改方(fang)案，6月10日中(zhong)(zhong)海對(dui)于業(ye)(ye)主整改訴求(qiu)全部予以(yi)拒絕，也未提出新的(de)整改方(fang)案。6月14日，部分業(ye)(ye)主自發(fa)前往江寧區城(cheng)建局質監站(zhan)反映上(shang)述問題，希望監管部門能介入其中(zhong)(zhong)，推動開發(fa)商落實責(ze)任。當日質監站(zhan)工作(zuo)人員表示，已(yi)經要(yao)求(qiu)建設單位在(zai)中(zhong)(zhong)海觀(guan)山(shan)(shan)樾售樓處(chu)針對(dui)方(fang)山(shan)(shan)印項目外墻、陽臺公示圖紙。同(tong)時強(qiang)調，對(dui)于未按(an)圖施工的(de)地方(fang)，質監站(zhan)將嚴(yan)格督促建設單位按(an)圖施工、返工整改，建設單位承擔首要(yao)責(ze)任。
無錫實地常春藤施工緩慢 業主盼如期交付
無錫實地常春藤(teng)一(yi)位業(ye)主反映，“項目施工(gong)進展緩慢，進度已(yi)經滯后。已(yi)到6月，水電、消防、精裝、外立(li)面、綠(lv)化都未開始施工(gong)，以現在的工(gong)程進度，2022年(nian)年(nian)底交房恐難以實現。”
公(gong)開(kai)資料顯(xian)示，實地(di)(di)常春(chun)藤位于(yu)江蘇省無錫(xi)市惠(hui)山區玉(yu)祁街道，由(you)無錫(xi)盈實房(fang)地(di)(di)產(chan)開(kai)發有限(xian)公(gong)司(si)建設開(kai)發，系實地(di)(di)地(di)(di)產(chan)旗下項(xiang)(xiang)目(mu)。項(xiang)(xiang)目(mu)占地(di)(di)面積約56743.4平方(fang)米(mi)(mi)，建筑面積約163385.87平方(fang)米(mi)(mi)，共1021戶，綠化率32.52%，預(yu)計2022年(nian)年(nian)底交付3#4#10#11#共四棟樓。
對此(ci)，無錫市惠(hui)山區住房(fang)和城鄉建設局(ju)于6月(yue)10日(ri)通過(guo)人民(min)網領導留言(yan)板表(biao)示(shi)：3月(yue)底至(zhi)5月(yue)初，受疫(yi)情原因影響，工作(zuo)人員(yuan)和材料(liao)(liao)均未能(neng)及時到場(chang)(chang)，工作(zuo)人員(yuan)不到40人，平均14天每層，進度較(jiao)慢，截至(zhi)6月(yue)1日(ri)已增加至(zhi)70余人;江蘇康隆(long)標段：6月(yue)2日(ri)開(kai)(kai)始(shi)外架(jia)拆除(chu)，10、11號樓外墻開(kai)(kai)始(shi)涂料(liao)(liao)施(shi)工，4、9號樓外墻節后逐步(bu)開(kai)(kai)始(shi)涂料(liao)(liao)施(shi)工，截至(zhi)6月(yue)1日(ri)現場(chang)(chang)共70余人。
針(zhen)對項目能(neng)否如(ru)期(qi)(qi)交付(fu)這一問題，6月(yue)17日(ri)常春藤(teng)售樓處一位工(gong)作人員表(biao)示(shi)：“項目分兩(liang)批(pi)(pi)交付(fu)，一批(pi)(pi)是在(zai)(zai)(zai)2022年12年底(di)，另一批(pi)(pi)在(zai)(zai)(zai)2023年6月(yue)底(di)。目前，每日(ri)施工(gong)人數約(yue)100多人，施工(gong)進度(du)(du)或許沒有(you)達到(dao)業主的期(qi)(qi)望程度(du)(du)，不過施工(gong)進度(du)(du)正常。現在(zai)(zai)(zai)還判斷不了房子是否能(neng)如(ru)期(qi)(qi)交付(fu)，大約(yue)在(zai)(zai)(zai)11、12月(yue)份才能(neng)確(que)定。”
重點投訴問題：公寓售后包租
近日(ri)，包括金鼎大(da)廈(sha)、斯越云谷、名(ming)仕大(da)廈(sha)、兆(zhao)基廣場、中集商(shang)業廣場等(deng)項目業主稱(cheng)，購房(fang)時開發(fa)商(shang)宣傳公寓售后包租(zu)，并定(ding)期返還租(zu)金，違反了房(fang)地(di)產開發(fa)企業不得采(cai)取售后包租(zu)或者變相售后包租(zu)的方式銷售未竣(jun)工商(shang)品房(fang)的規定(ding)。
所謂售(shou)(shou)(shou)后(hou)(hou)包租，是指(zhi)開發(fa)商向購房(fang)(fang)(fang)人承(cheng)諾，對(dui)其所購買的(de)商品房(fang)(fang)(fang)，由開發(fa)商承(cheng)租或(huo)者(zhe)代為出租并支付(fu)固(gu)定回報的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)方(fang)式。2001年頒布實施的(de)《商品房(fang)(fang)(fang)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)管理辦法》第十一條(tiao)規定：“房(fang)(fang)(fang)地產(chan)開發(fa)企業不得采取(qu)返本(ben)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)，或(huo)者(zhe)變相(xiang)返本(ben)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)的(de)方(fang)式銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)商品房(fang)(fang)(fang);房(fang)(fang)(fang)地產(chan)開發(fa)企業不得采取(qu)售(shou)(shou)(shou)后(hou)(hou)包租，或(huo)者(zhe)變相(xiang)售(shou)(shou)(shou)后(hou)(hou)包租的(de)方(fang)式銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)未竣(jun)工(gong)商品房(fang)(fang)(fang)。”
值得注意的(de)(de)是，開發商“售后(hou)(hou)包租”的(de)(de)行為(wei)是明(ming)令禁止的(de)(de)，以未竣工商品房(fang)為(wei)標的(de)(de)簽訂的(de)(de)租房(fang)合(he)同(tong)，屬于無效合(he)同(tong)。若購(gou)房(fang)者發現(xian)開發商存(cun)在“售后(hou)(hou)包租”行為(wei)，可保留相關(guan)證據，向房(fang)管部門投(tou)訴舉報。
山東(dong)川佳(jia)律(lv)師(shi)事務所張寶清律(lv)師(shi)通(tong)過媒體(ti)提醒購房者，在(zai)公(gong)寓交付(fu)(fu)后(hou)，業(ye)主在(zai)委托(tuo)(tuo)租(zu)(zu)賃(lin)公(gong)司時(shi)(shi)，首(shou)先(xian)要(yao)進行充(chong)分調查，要(yao)注(zhu)意審核租(zu)(zu)賃(lin)公(gong)司的(de)(de)資質，了解其(qi)履約能力、聲譽等，以免返租(zu)(zu)承諾無法(fa)實(shi)現。其(qi)次，在(zai)與(yu)租(zu)(zu)賃(lin)公(gong)司簽訂租(zu)(zu)賃(lin)合同或委托(tuo)(tuo)租(zu)(zu)賃(lin)合同時(shi)(shi)，不但要(yao)明確租(zu)(zu)金、租(zu)(zu)期、租(zu)(zu)金的(de)(de)交付(fu)(fu)方(fang)式等事項，更(geng)重要(yao)的(de)(de)是(shi)要(yao)明確相關責任人的(de)(de)違(wei)約責任，以免蒙受(shou)重大(da)經濟(ji)損失。
明星項目
上周，中國房(fang)產質量周報輿情研究室基于市(shi)(shi)場認可度、產品(pin)品(pin)質、服務品(pin)質及(ji)口(kou)碑四(si)個(ge)維(wei)度，甄選出本期明(ming)星樓盤，包(bao)括珠海市(shi)(shi)華發·橫琴(qin)灣(wan)、深圳市(shi)(shi)華潤城、北京市(shi)(shi)天(tian)(tian)壇府、杭州市(shi)(shi)海潮望月(yue)城、天(tian)(tian)津(jin)市(shi)(shi)天(tian)(tian)津(jin)瑞(rui)府。
中國質量(liang)萬里行將持續(xu)關(guan)注(zhu)房產(chan)市場的動向，充分發揮新聞輿(yu)論監(jian)督(du)(du)作用，督(du)(du)促(cu)房企不斷提升(sheng)產(chan)品質量(liang)，助(zhu)推房地產(chan)市場平穩健康有序發展，維(wei)護消費者權益，實(shi)現(xian)人們對美好生活的向往。
掃碼投訴