山東濟南遠洋天著春秋延期交付三次 業主對交付質量、賠償標準存訴求
2022-04-19 中國質量萬里行 點擊：次
近日，山東濟南(nan)遠洋(yang)天著(zhu)春(chun)秋的業主張強(化名)稱，2020年9月(yue)，自己花費200萬元(yuan)購買了一套遠洋(yang)天著(zhu)春(chun)秋二期(qi)(qi)的商(shang)品(pin)房(fang)，購房(fang)合同約定2021年8月(yue)30日前(qian)交房(fang)，臨(lin)近交房(fang)卻并未收(shou)到入住通知，反(fan)而收(shou)到了三次延期(qi)(qi)交付通知，截至目前(qian)，已延期(qi)(qi)7個(ge)多月(yue)，房(fang)子仍未交付。
張強(qiang)說，根據雙方合同約定，若房屋延期(qi)交(jiao)付(fu)(fu)超過(guo)60天(tian)，按日(ri)(ri)計算(suan)向買受人支(zhi)付(fu)(fu)全部(bu)已付(fu)(fu)款(kuan)0.02%的違約金(jin)，最(zui)高上(shang)限為總房款(kuan)1%。“以200萬元(yuan)房價計算(suan)，最(zui)高賠(pei)償上(shang)限只(zhi)有2萬元(yuan)，按日(ri)(ri)計算(suan)相當于50天(tian)的賠(pei)償金(jin)額，但事實上(shang)房屋如今已延期(qi)200多天(tian)，超過(guo)賠(pei)付(fu)(fu)上(shang)限時間4倍有余(yu)。目前，房屋仍存多處(chu)質量問題，還在整改中(zhong)，不知何時能具備交(jiao)付(fu)(fu)條(tiao)件(jian)。”
三次延期通知
公(gong)開(kai)資(zi)料顯示，濟(ji)南遠(yuan)洋天著春秋(qiu)位(wei)于山(shan)東濟(ji)南歷(li)城圍子山(shan)路與世紀(ji)大(da)道交匯處北800米，系遠(yuan)洋地產(chan)旗下項目(mu)，由濟(ji)南全(quan)達投資(zi)開(kai)發有限公(gong)司開(kai)發建設(she)，項目(mu)開(kai)盤時間為2020年4月27日，包含洋房、合院、疊拼三種產(chan)品形(xing)態(tai)，約定為全(quan)裝修交付。
按(an)照(zhao)雙(shuang)方購房(fang)合同約定的交付時間，業主們并沒有如期(qi)得到(dao)收(shou)房(fang)通(tong)知，卻先后三次(ci)收(shou)到(dao)了開發商出具的延期(qi)交付通(tong)知書(shu)。
2021年8月(yue)26日(ri)(ri)，臨近合同(tong)約定的(de)交(jiao)房日(ri)(ri)，遠洋(yang)天著春秋業主等來的(de)不是收房通(tong)(tong)知，而是一份開發商落款的(de)延(yan)期(qi)交(jiao)付(fu)(fu)通(tong)(tong)知書。通(tong)(tong)知書的(de)內容為“受到疫(yi)情防控、臺風暴雨極端天氣影響，導致項目工期(qi)順延(yan)2個月(yue)左右(you)，最晚將(jiang)于2021年11月(yue)30日(ri)(ri)前完成交(jiao)付(fu)(fu)”。關于延(yan)期(qi)交(jiao)付(fu)(fu)違(wei)(wei)約金的(de)部分(fen)，通(tong)(tong)知表(biao)示“自2021年8月(yue)31日(ri)(ri)開始計算延(yan)期(qi)交(jiao)付(fu)(fu)違(wei)(wei)約金，直至(zhi)交(jiao)付(fu)(fu)通(tong)(tong)知書中載(zai)明的(de)交(jiao)付(fu)(fu)首日(ri)(ri)止”。
圖源：業主
2021年(nian)(nian)11月29日，延(yan)期(qi)(qi)交付(fu)日前夕，開發商再次發出延(yan)期(qi)(qi)交付(fu)通知(zhi)書，稱“不得不抱歉地通知(zhi)業主，其所購房(fang)屋尚需延(yan)期(qi)(qi)交付(fu)，具體交付(fu)日期(qi)(qi)預計在(zai)2022年(nian)(nian)1月15日左右(you)。”
第二次約定交付(fu)(fu)日(ri)前夕，遠(yuan)洋天著春秋(qiu)的業主(zhu)仍未能按期收房(fang)，等來的又是一(yi)份(fen)延(yan)期交付(fu)(fu)通知。”遠(yuan)洋采用快遞方式發(fa)出延(yan)期交付(fu)(fu)通知。張強稱(cheng)，“業主(zhu)都(dou)回家過年了(le)，所以大多數人并(bing)沒有接到(dao)通知。”
驗收標準存爭議
春節前幾天，部分業主們被(bei)電話告知“可以收房(fang)了(le)”。張強說，“部分能(neng)趕(gan)在2022年1月30日收房(fang)的業主稱，‘房(fang)子實際(ji)都(dou)沒完(wan)工’，最后真正收房(fang)的業主只有20多戶(hu)。“
對此，濟南遠洋(yang)天著春秋開發商(shang)稱(cheng)，“項(xiang)目已(yi)于2022年(nian)1月29日取(qu)得了(le)單(dan)體竣工(gong)驗(yan)收備案。”業主(zhu)們卻認為，房屋并未達到交付標準。“小區(qu)仍是臨水臨電，甚至公共(gong)區(qu)域設施還未完工(gong)，樓梯破敗不堪(kan)，塑(su)膠跑道(dao)路面(mian)未鋪(pu)設完整，只是以(yi)綠布進(jin)行簡(jian)單(dan)覆蓋。”
根據2021年(nian)12月17日濟(ji)南市住房(fang)(fang)和城鄉建(jian)設局印發(fa)(fa)《關于做好我市房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)(fa)項目(mu)交(jiao)(jiao)付管理工(gong)作的通知》規(gui)定，房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)(fa)項目(mu)交(jiao)(jiao)付時不再要(yao)求取(qu)得竣工(gong)綜合(he)(he)驗收備案(an)。以通知下發(fa)(fa)之(zhi)日為節點，此前已簽(qian)訂商品房(fang)(fang)銷售合(he)(he)同(tong)(tong)尚未交(jiao)(jiao)付的房(fang)(fang)地(di)產開(kai)發(fa)(fa)項目(mu)，如果合(he)(he)同(tong)(tong)約定交(jiao)(jiao)付條(tiao)件為竣工(gong)綜合(he)(he)驗收備案(an)，則(ze)須達到原“竣工(gong)綜合(he)(he)驗收備案(an)”各分項驗收條(tiao)件方(fang)可交(jiao)(jiao)付，交(jiao)(jiao)付現場須公示各分項驗收合(he)(he)格(ge)證明或材料(liao)。
業主認為，作為上述(shu)通知(zhi)下發日之前已簽訂(ding)合(he)同(tong)的(de)項(xiang)目，濟南遠洋天著春(chun)秋應滿足合(he)同(tong)約(yue)定的(de)“竣工(gong)綜(zong)合(he)驗收(shou)備案(an)”各(ge)分項(xiang)驗收(shou)條件(jian)，即(ji)包括(kuo)項(xiang)目紅(hong)線內供水、供電、供氣、供暖等配(pei)套設施等出具相應工(gong)程竣工(gong)驗收(shou)合(he)格證明文(wen)件(jian)，僅取得單體竣工(gong)驗收(shou)備案(an)，顯(xian)然并未達到(dao)交(jiao)房條件(jian)。
截至目前，張(zhang)強(qiang)表示(shi)，“仍未收(shou)(shou)到開發商下發的(de)正(zheng)式收(shou)(shou)房通知，只是聽說會在今(jin)年6月底交房。”
對此，濟南市歷城區(qu)住(zhu)(zhu)建局(ju)(ju)工作(zuo)人(ren)員4月(yue)7日稱(cheng)：“2021年(nian)底(di)新規實(shi)施后，目(mu)前住(zhu)(zhu)建部(bu)門僅負責單體工程驗(yan)收，遠(yuan)洋天(tian)著(zhu)春(chun)秋已(yi)經通過(guo)。其(qi)他分項(xiang)驗(yan)收由區(qu)審批(pi)局(ju)(ju)負責，具體進度需(xu)要咨詢審批(pi)局(ju)(ju)了解。”歷城區(qu)行政審批(pi)服務(wu)局(ju)(ju)的電話始終無人(ren)接聽。同日，遠(yuan)洋天(tian)著(zhu)春(chun)秋項(xiang)目(mu)售樓處的銷售人(ren)員稱(cheng)：“目(mu)前項(xiang)目(mu)是延期交(jiao)付(fu)，對于具體交(jiao)付(fu)時(shi)間以及(ji)工程進度并不清楚。”
延期賠償金標準不同
交(jiao)房(fang)標(biao)(biao)準存(cun)在爭議，交(jiao)房(fang)時間待定(ding)，讓張強等業(ye)主更(geng)不平的是，購房(fang)時間較早的與后期購房(fang)的購房(fang)合同相比，在延(yan)期交(jiao)房(fang)賠付(fu)標(biao)(biao)準上有(you)很大(da)不同。
依據雙(shuang)方簽署的《商品房(fang)買(mai)賣(mai)合同(tong)》來看(kan)，張強發現，合同(tong)規(gui)定房(fang)屋交(jiao)付(fu)為“逾期在60日(ri)內，自(zi)約(yue)(yue)定的交(jiao)付(fu)期限屆(jie)滿之次(ci)日(ri)起至(zhi)實際(ji)交(jiao)付(fu)之日(ri)止，出(chu)賣(mai)人(ren)(ren)按日(ri)計算向買(mai)受人(ren)(ren)支(zhi)付(fu)全部(bu)已付(fu)款萬分之【壹】的違(wei)約(yue)(yue)金(jin);逾期超過60日(ri)后，自(zi)約(yue)(yue)定的交(jiao)付(fu)期限屆(jie)滿之次(ci)日(ri)起至(zhi)實際(ji)交(jiao)付(fu)之日(ri)止，出(chu)賣(mai)人(ren)(ren)按日(ri)計算向買(mai)受人(ren)(ren)支(zhi)付(fu)全部(bu)已付(fu)款萬分之【貳】的違(wei)約(yue)(yue)金(jin)(但違(wei)約(yue)(yue)金(jin)總額不超過房(fang)屋總價款的百分之【壹】)，并(bing)于該(gai)商品房(fang)實際(ji)交(jiao)付(fu)之日(ri)向買(mai)受人(ren)(ren)支(zhi)付(fu)違(wei)約(yue)(yue)金(jin)。”
圖(tu)源：業主
按(an)照(zhao)這(zhe)樣(yang)的(de)(de)(de)賠(pei)(pei)付(fu)(fu)(fu)(fu)標準來計算，張(zhang)強(qiang)所(suo)購(gou)(gou)買(mai)的(de)(de)(de)商品房(fang)(fang)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)價(jia)為200萬(wan)(wan)元(yuan)，若延(yan)期(qi)交付(fu)(fu)(fu)(fu)在60天以內(nei)最高(gao)可(ke)獲賠(pei)(pei)1.2萬(wan)(wan)元(yuan);如果按(an)照(zhao)購(gou)(gou)房(fang)(fang)合同約(yue)定的(de)(de)(de)延(yan)期(qi)賠(pei)(pei)付(fu)(fu)(fu)(fu)最高(gao)上限(總房(fang)(fang)款1%)，也只有2萬(wan)(wan)元(yuan)的(de)(de)(de)賠(pei)(pei)償。張(zhang)強(qiang)說，后期(qi)業主簽訂合同中卻約(yue)定了延(yan)期(qi)賠(pei)(pei)付(fu)(fu)(fu)(fu)并無上限，按(an)實際(ji)天數賠(pei)(pei)付(fu)(fu)(fu)(fu)。張(zhang)強(qiang)表(biao)示，”存在兩個賠(pei)(pei)付(fu)(fu)(fu)(fu)方案以及賠(pei)(pei)付(fu)(fu)(fu)(fu)標準，對于前期(qi)購(gou)(gou)買(mai)的(de)(de)(de)業主并不公平(ping)。“
對此，房產律師李毅(化名)表示，首(shou)先，業(ye)主可以從(cong)格(ge)式(shi)(shi)條(tiao)(tiao)(tiao)款的(de)(de)(de)角度去(qu)主張該(gai)(gai)條(tiao)(tiao)(tiao)約(yue)定(ding)無效，不按照本條(tiao)(tiao)(tiao)約(yue)定(ding)執行(xing)。在(zai)雙方(fang)(fang)簽訂的(de)(de)(de)《商品(pin)房買(mai)賣合(he)(he)同(tong)》中，出賣人(ren)向(xiang)買(mai)受人(ren)支付的(de)(de)(de)違約(yue)金(jin)總額不得超過買(mai)受人(ren)房屋總價款的(de)(de)(de)1%，其內容明顯減輕了自(zi)身的(de)(de)(de)責(ze)任(ren)，按照《中華人(ren)民共(gong)和(he)國合(he)(he)同(tong)法》第(di)三十九條(tiao)(tiao)(tiao)規(gui)定(ding)，提(ti)(ti)(ti)供格(ge)式(shi)(shi)條(tiao)(tiao)(tiao)款的(de)(de)(de)一方(fang)(fang)應當(dang)(dang)遵循公平原則確定(ding)當(dang)(dang)事人(ren)之間的(de)(de)(de)權(quan)利和(he)義務，并采取合(he)(he)理的(de)(de)(de)方(fang)(fang)式(shi)(shi)提(ti)(ti)(ti)請對方(fang)(fang)注(zhu)意免除(chu)或者限制其責(ze)任(ren)的(de)(de)(de)條(tiao)(tiao)(tiao)款，但在(zai)該(gai)(gai)合(he)(he)同(tong)中，開發(fa)(fa)商并未(wei)用(yong)對文(wen)字加(jia)深等方(fang)(fang)式(shi)(shi)合(he)(he)理提(ti)(ti)(ti)醒(xing)買(mai)受方(fang)(fang)。開發(fa)(fa)商為自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)違約(yue)行(xing)為設定(ding)了上(shang)限，根據(ju)《中華人(ren)民共(gong)和(he)國合(he)(he)同(tong)法》第(di)四十條(tiao)(tiao)(tiao)的(de)(de)(de)規(gui)定(ding)，提(ti)(ti)(ti)供格(ge)式(shi)(shi)條(tiao)(tiao)(tiao)款一方(fang)(fang)免除(chu)其責(ze)任(ren)、加(jia)重對方(fang)(fang)責(ze)任(ren)、排除(chu)對方(fang)(fang)主要(yao)權(quan)利的(de)(de)(de)，該(gai)(gai)條(tiao)(tiao)(tiao)款無效。
其次(ci)，約定(ding)低(di)于(yu)實際(ji)損(sun)(sun)失的(de)(de)的(de)(de)可(ke)以(yi)主張調(diao)整賠(pei)償標準，按照實際(ji)損(sun)(sun)失或(huo)(huo)者(zhe)合理的(de)(de)違(wei)約金標準進行起訴(su)。根據中華人(ren)(ren)民(min)共和國民(min)法典第五(wu)百八十(shi)五(wu)條關于(yu)【違(wei)約金】相關條款中有(you)這(zhe)樣的(de)(de)規定(ding)，“約定(ding)的(de)(de)違(wei)約金低(di)于(yu)造成(cheng)的(de)(de)損(sun)(sun)失的(de)(de)，人(ren)(ren)民(min)法院或(huo)(huo)仲裁(cai)機(ji)(ji)構可(ke)以(yi)根據當事人(ren)(ren)的(de)(de)請求(qiu)予以(yi)增加(jia)，約定(ding)的(de)(de)違(wei)約金過分高于(yu)造成(cheng)的(de)(de)損(sun)(sun)失的(de)(de)，人(ren)(ren)民(min)法院或(huo)(huo)仲裁(cai)機(ji)(ji)構可(ke)以(yi)根據當事人(ren)(ren)的(de)(de)請求(qiu)予以(yi)適當減少(shao)。”
張(zhang)強說，不少業主無(wu)奈地表(biao)示已經(jing)耗不起，“一(yi)方(fang)(fang)面(mian)(mian)要(yao)還(huan)著房(fang)貸，另一(yi)方(fang)(fang)面(mian)(mian)還(huan)要(yao)租房(fang)，面(mian)(mian)對寥寥無(wu)幾卻有上限的延(yan)期賠付違約(yue)金，只能被迫(po)收房(fang)。”
圖源：業主(zhu)
張強說，樓盤(pan)宣傳中(zhong)(zhong)“高(gao)端(duan)改善”標簽在(zai)交付時差(cha)距很(hen)大(da)(da)。“在(zai)小(xiao)區(qu)公(gong)共區(qu)域，規(gui)劃(hua)(hua)的(de)小(xiao)區(qu)外(wai)(wai)圍(wei)鋪設(she)(she)的(de)是石材，而實際(ji)的(de)小(xiao)區(qu)外(wai)(wai)圍(wei)則采用了(le)瀝(li)青(qing)鋪設(she)(she);規(gui)劃(hua)(hua)中(zhong)(zhong)的(de)小(xiao)區(qu)設(she)(she)有(you)南(nan)大(da)(da)門(men)保安(an)亭，但實際(ji)并未設(she)(she)置南(nan)門(men);規(gui)劃(hua)(hua)中(zhong)(zhong)的(de)單(dan)元門(men)充滿(man)歸家儀式感，實際(ji)的(de)單(dan)元門(men)外(wai)(wai)還有(you)裸露的(de)管道，在(zai)業主強烈要(yao)求(qiu)下，門(men)庭(ting)上方(fang)加設(she)(she)了(le)雨擋;車庫由‘四個出入口’變為兩個小(xiao)高(gao)層(ceng)區(qu)地庫入口。”
在(zai)具體(ti)的驗(yan)(yan)房(fang)環節，張強(qiang)稱，“驗(yan)(yan)房(fang)師(shi)驗(yan)(yan)出的質量(liang)問(wen)題涉及室內(nei)墻體(ti)裂(lie)縫、洗手間整面墻的瓷磚空(kong)鼓、廚房(fang)窗戶變形、地暖(nuan)漏(lou)水(shui)浸(jin)泡地板、淋(lin)浴間地漏(lou)堵塞、馬桶進(jin)水(shui)閥無水(shui)、弱電(dian)箱預留電(dian)線(xian)不夠長、窗戶未打密封膠等(deng)。”
圖(tu)源：業主
針對(dui)山東濟南(nan)遠洋天著春秋遇到的交付(fu)(fu)、延期賠付(fu)(fu)和質量方面的問題，業(ye)主(zhu)們(men)提出了(le)兩類訴求(qiu)：一(yi)是簽訂過有延期賠付(fu)(fu)上限合同(tong)(tong)的與后期購(gou)買業(ye)主(zhu)同(tong)(tong)權，要(yao)求(qiu)按賠付(fu)(fu)無上限，按實(shi)際(ji)天數賠付(fu)(fu);二(er)是要(yao)求(qiu)落地(di)宣傳效(xiao)果，對(dui)于房屋、園林存在(zai)的貨不對(dui)板以及質量問題進行整改。
對此(ci)，《中國(guo)質量萬里行》將(jiang)持(chi)續關(guan)注。
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