中國房產質量周報第四十九期：警惕“零首付購房”套路
2022-08-01 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活(huo)”，中國房產質量周(zhou)報第49期發(fa)布。
2022年(nian)7月25日(ri)-7月31日(ri)，中國質量萬里行(xing)共收到48條業(ye)主投(tou)訴(su)信息(xi)，加上網絡監測的輿(yu)情數(shu)據(ju)，最(zui)終整理(li)出10個需要重(zhong)點關注(zhu)的問題項目。具體來看，本周重(zhong)點投(tou)訴(su)項目涉及的開(kai)發商包括金(jin)僑集團(tuan)(tuan)、當代置業(ye)、美(mei)景集團(tuan)(tuan)、安(an)(an)徽建(jian)工(gong)集團(tuan)(tuan)、河南美(mei)廬置業(ye)有(you)限公司、瀚(han)海置業(ye)、四川省江油市建(jian)工(gong)房(fang)地(di)產開(kai)發有(you)限公司、三巽集團(tuan)(tuan)、蘇瑞置業(ye)、耒陽萬順房(fang)地(di)產開(kai)發有(you)限公司和(he)富力(li)地(di)產。涉及的項目分(fen)別為金(jin)僑瑞公館、西山上品灣(wan)、美(mei)景美(mei)地(di)麟(lin)城(cheng)蘭(lan)園、安(an)(an)建(jian)·翰林天(tian)筑(zhu)、美(mei)廬天(tian)下城(cheng)、瀚(han)海·思念城(cheng)、建(jian)工(gong)·璟宸晴天(tian)、如意郡、萬順壹品和(he)富力(li)院(yuan)士庭。
經(jing)統(tong)計，十個項(xiang)目涉及(ji)的問題(ti)包括：房屋質量(liang)問題(ti)、項(xiang)目停工、延(yan)期交(jiao)付、無證預售、涉嫌虛假(jia)宣傳(chuan)、整改拖延(yan)、未(wei)公示不利因素、預售資(zi)金未(wei)進入監管(guan)賬戶、爛尾風險等。
本期(qi)(qi)投訴項目(mu)中(zhong)(zhong)，中(zhong)(zhong)國質量萬里行重點關注(zhu)美(mei)景美(mei)地(di)麟城(cheng)蘭(lan)園、富力院士(shi)庭、瀚海·思念城(cheng)共三個項目(mu)。其中(zhong)(zhong)，河南省(sheng)鄭(zheng)州(zhou)市(shi)美(mei)景美(mei)地(di)麟城(cheng)蘭(lan)園業(ye)主(zhu)稱(cheng)，合(he)同約(yue)定(ding)于2021年12月(yue)30交(jiao)房，停工約(yue)1年。開(kai)發商曾(ceng)稱(cheng)延期(qi)(qi)至2022年6月(yue)30號(hao)交(jiao)付，未兌現(xian)承(cheng)諾，業(ye)主(zhu)擔憂爛尾風險(xian)。河北省(sheng)邯鄲(dan)市(shi)富力院士(shi)庭業(ye)主(zhu)稱(cheng)，繳納首付款后(hou)購房合(he)同被開(kai)發商收走，一(yi)直未能辦(ban)理(li)公積金(jin)(jin)貸款，交(jiao)付時，部分(fen)業(ye)主(zhu)被迫改簽為現(xian)房合(he)同，放棄逾期(qi)(qi)交(jiao)付違約(yue)金(jin)(jin)。河南省(sheng)鄭(zheng)州(zhou)市(shi)瀚海·思念城(cheng)的業(ye)主(zhu)稱(cheng)，預(yu)售監(jian)管資金(jin)(jin)共26億(yi)元去向不明，近一(yi)年來工程進度緩慢，合(he)同約(yue)定(ding)交(jiao)房日(ri)期(qi)(qi)為2022年6月(yue)30日(ri)，后(hou)延期(qi)(qi)至2022年12月(yue)31日(ri)前，目(mu)前仍剩余大量工程未完成(cheng)。
鄭州美景美地麟城蘭園停工1年 業主擔心“爛尾”
鄭州美景(jing)美地麟(lin)城(cheng)蘭園業主稱，“合(he)同約定于2021年(nian)12月(yue)30日交(jiao)房，目前停(ting)工時間約1年(nian)左(zuo)右。開發商曾公告延期(qi)至2022年(nian)6月(yue)30日交(jiao)付，并未(wei)兌現承諾(nuo)。業主都擔(dan)憂項目是(shi)不是(shi)要爛尾了(le)。”
公(gong)(gong)開資料顯示，美景(jing)美地麟(lin)城蘭園(yuan)推廣名為美景(jing)美地麟(lin)洲，目(mu)前更名為美麟(lin)國際公(gong)(gong)館，位于鄭州經濟技術(shu)開發(fa)區前程大道以(yi)(yi)東，仁通街以(yi)(yi)西，物流(liu)大道以(yi)(yi)南三江路以(yi)(yi)北(bei)，由鄭州浙甌(ou)置業有限公(gong)(gong)司開發(fa)建(jian)設，系美景(jing)集團旗下。項目(mu)占(zhan)地面(mian)積(ji)67333.67平方(fang)米，建(jian)筑面(mian)積(ji)260000平方(fang)米，共11棟樓。
在業主多次催(cui)促下，2022年7月21日(ri)鄭州(zhou)浙甌(ou)置業發布(bu)了一(yi)封《關于美地麟(lin)城蘭園項(xiang)目業主關注(zhu)問題的回復(fu)》，回復(fu)函中(zhong)稱：“目前，項(xiang)目正積(ji)極(ji)整合公司現(xian)有資源(yuan)來推(tui)動復(fu)工(gong)復(fu)產工(gong)作，項(xiang)目計(ji)劃于2022年11月1日(ri)前完成復(fu)工(gong)。復(fu)工(gong)后，會重新排布(bu)項(xiang)目施工(gong)計(ji)劃和交付計(ji)劃。”
一位業(ye)主質疑稱(cheng)，“每年年底鄭州為了空(kong)氣治理，工地(di)都會有一段時間不能施工，11月1日前完成(cheng)復工，等于開工幾天(tian)即停工。”
7月26日，業主(zhu)(zhu)們(men)來到經(jing)開(kai)區信訪(fang)辦(ban)、住建局(ju)反映項目停工問(wen)題，請求政府監督協調開(kai)工建設，一位業主(zhu)(zhu)表示：“當日，住建局(ju)、信訪(fang)辦(ban)以及(ji)開(kai)發(fa)商代表共同商議解決方案，稱8月2日給業主(zhu)(zhu)答復(fu)。”
針對(dui)業主(zhu)最為(wei)關心的(de)(de)如(ru)何才能推動(dong)項(xiang)目(mu)(mu)實現復工這一問題(ti)，北京金(jin)訴律師事(shi)務所(suo)主(zhu)任律師王玉(yu)臣說，首先，盡(jin)快(kuai)針對(dui)挪(nuo)用(yong)預(yu)售(shou)資金(jin)提(ti)起相(xiang)關的(de)(de)違(wei)法查(cha)處申(shen)請(qing)。其(qi)次(ci)，通過信息公開(kai)申(shen)請(qing)等(deng)方式對(dui)這個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)的(de)(de)開(kai)發建設(she)做全面的(de)(de)調查(cha)和(he)了解，進一步核實這個(ge)項(xiang)目(mu)(mu)是否還存在其(qi)它問題(ti)。再次(ci)，若(ruo)核實發現除(chu)挪(nuo)用(yong)預(yu)售(shou)資金(jin)外，還有(you)其(qi)它違(wei)法違(wei)規(gui)行為(wei)，盡(jin)快(kuai)提(ti)起相(xiang)關的(de)(de)查(cha)處申(shen)請(qing)，申(shen)請(qing)相(xiang)關部門對(dui)這種違(wei)法行為(wei)進行調查(cha)處理(li)。在上述法律手段的(de)(de)基(ji)礎上，可以(yi)建立(li)和(he)開(kai)發商等(deng)多方主(zhu)體(ti)談判的(de)(de)平臺，進而推動(dong)開(kai)發商盡(jin)快(kuai)完(wan)工交房。
邯鄲富力院士廷重簽現房合同遭業主反對
近日，河北邯鄲富力院士廷一(yi)(yi)位業(ye)主(zhu)稱，2019年(nian)(nian)購(gou)入一(yi)(yi)套商品(pin)房(fang)，交(jiao)付首付款(kuan)并申請辦理(li)公(gong)積(ji)(ji)金貸款(kuan)，開(kai)發商以蓋章為由收走(zou)購(gou)房(fang)合同，此后一(yi)(yi)直未返還，購(gou)房(fang)者因而未能辦理(li)公(gong)積(ji)(ji)金貸款(kuan)，直到項目交(jiao)付后近一(yi)(yi)年(nian)(nian)，開(kai)發商才通知改簽現房(fang)合同，以此規避逾(yu)期賠償(chang)責(ze)任。
公開(kai)資(zi)料顯示(shi)，富力院士廷位于河北省邯鄲市磁縣(xian)友(you)誼大(da)街和(he)諧(xie)大(da)道交口東南(nan)角，由邯鄲市極富房地(di)產開(kai)發有(you)限公司開(kai)發建設，系富力地(di)產旗下項(xiang)目(mu)。項(xiang)目(mu)建筑(zhu)面(mian)積(ji)21萬平方米(mi)，占地(di)面(mian)積(ji)約14萬平方米(mi)，包括高層、板(ban)樓(lou)、聯排、獨棟別墅等(deng)建筑(zhu)類型，共(gong)35棟，精裝交付，總戶數為(wei)1669戶。
一位業(ye)主(zhu)(zhu)稱(cheng)，“合(he)同(tong)約(yue)定2020年12月(yue)30日交(jiao)房(fang)，實際于2021年初交(jiao)付(fu)，到2022年3月(yue)，開(kai)發商把(ba)房(fang)子都做(zuo)了(le)首次登記，期房(fang)可以當成(cheng)現房(fang)銷(xiao)售，才開(kai)始要求此(ci)前公積(ji)(ji)金貸款(kuan)業(ye)主(zhu)(zhu)改簽(qian)現房(fang)合(he)同(tong)，再去(qu)辦(ban)理(li)公積(ji)(ji)金貸款(kuan)。簽(qian)了(le)現房(fang)合(he)同(tong)，就(jiu)意味著沒(mei)有(you)違約(yue)金，有(you)一部(bu)分業(ye)主(zhu)(zhu)因為孩子上學不得不改簽(qian)，另有(you)部(bu)分業(ye)主(zhu)(zhu)至今未簽(qian)，堅(jian)持開(kai)發商應按照(zhao)合(he)同(tong)約(yue)定賠償逾期交(jiao)付(fu)違約(yue)金。”
對(dui)此，北(bei)京金訴(su)律(lv)師事務所主(zhu)任(ren)律(lv)師王(wang)玉臣表示，開(kai)發商(shang)無權要求購房(fang)人(ren)重新簽(qian)(qian)署現房(fang)合(he)同(tong)，更無權以(yi)(yi)此規避自己(ji)的(de)延(yan)期(qi)交房(fang)違約(yue)責任(ren)。民法典第一(yi)(yi)百一(yi)(yi)十(shi)九(jiu)條規定：依法成(cheng)立的(de)合(he)同(tong)，對(dui)當(dang)事人(ren)具有法律(lv)約(yue)束力。開(kai)發商(shang)應當(dang)遵守雙方已經(jing)簽(qian)(qian)署的(de)購房(fang)合(he)同(tong)，且(qie)應當(dang)依約(yue)依法承擔違約(yue)責任(ren)。一(yi)(yi)旦購房(fang)人(ren)在(zai)開(kai)發商(shang)的(de)誤導(dao)下(xia)、誘(you)導(dao)下(xia)，甚至(zhi)威(wei)脅下(xia)簽(qian)(qian)署了(le)開(kai)發商(shang)逃避責任(ren)的(de)協議，后續則再(zai)難以(yi)(yi)維權。
鄭州瀚海·思念城工程進度緩慢 業主“急”交付
近日，鄭(zheng)州瀚海·思念城的一(yi)位業主表示，項目從(cong)2021年10月(yue)開(kai)始工(gong)程(cheng)(cheng)進度(du)緩慢，瀚海·思念城合同(tong)約定交房日期為2022年6月(yue)30日，后延至2022年12月(yue)31日前。以目前工(gong)程(cheng)(cheng)進度(du)來看，仍有(you)大(da)量工(gong)程(cheng)(cheng)未完成。
公(gong)開資料顯(xian)示，瀚(han)海(hai)·思(si)念城位于河南省(sheng)鄭(zheng)州市金水區國基路(lu)與渠東(dong)路(lu)交(jiao)匯處，由河南新瀚(han)海(hai)置業(ye)有限公(gong)司開發建(jian)設，系瀚(han)海(hai)置業(ye)旗下項目。瀚(han)海(hai)·思(si)念城分為東(dong)院(yuan)、西(xi)院(yuan)、北院(yuan)，其中東(dong)院(yuan)共(gong)4棟(dong)樓(lou)于2019年(nian)4月(yue)取得(de)《商品房預售許可(ke)證》，西(xi)院(yuan)共(gong)10棟(dong)樓(lou)于2019年(nian)8月(yue)～2020年(nian)4月(yue)取得(de)《商品房預售許可(ke)證》、北院(yuan)共(gong)6棟(dong)樓(lou)于2020年(nian)8月(yue)至2021年(nian)6月(yue)取得(de)《商品房預售許可(ke)證》。
2022年7月(yue)19日瀚海·思念(nian)城(cheng)五方會(hui)談上，開發商表(biao)示(shi)拖欠施工(gong)方中建(jian)七局款(kuan)項為1700萬，已付清(qing)1500萬，剩余(yu)欠款(kuan)200萬在交驗(yan)后付清(qing)。已完(wan)(wan)成住宅部分(fen)付款(kuan)約定(ding)，具(ju)備復工(gong)、推進條件。出具(ju)的工(gong)期(qi)計(ji)劃(hua)披露(lu)，8月(yue)底外立面完(wan)(wan)成，9月(yue)底地坪完(wan)(wan)工(gong)，10月(yue)份內部裝(zhuang)修完(wan)(wan)工(gong)，12月(yue)份景(jing)觀完(wan)(wan)工(gong)。
對此(ci)，一位從事工(gong)(gong)(gong)程建(jian)設的(de)(de)業主(zhu)稱，“東院剩余(yu)工(gong)(gong)(gong)程量(liang)不(bu)多，可能(neng)半年差不(bu)多完工(gong)(gong)(gong)。但是西院外立(li)面(mian)都還(huan)沒有做完，按照目前(qian)節(jie)奏，滿(man)工(gong)(gong)(gong)也(ye)要一年的(de)(de)時(shi)間。開發商所謂的(de)(de)年底交付還(huan)要畫個大大的(de)(de)問號(hao)。”
7月28日，瀚海·思(si)念城售樓處(chu)一(yi)位工(gong)作(zuo)人員稱，項目(mu)一(yi)直(zhi)未停(ting)工(gong)，目(mu)前在(zai)(zai)正(zheng)常施工(gong)，每天有(you)二三百個施工(gong)人員，項目(mu)在(zai)(zai)年底(di)能交(jiao)房。延期交(jiao)付的(de)違約金在(zai)(zai)交(jiao)房時確(que)定。
8月(yue)1日業(ye)主(zhu)開放(fang)日上(shang)，業(ye)主(zhu)發現(xian)施(shi)工人數(shu)僅100人左右。一(yi)位(wei)業(ye)主(zhu)表(biao)示(shi)，“五方(fang)(fang)會(hui)議(yi)上(shang)明確了施(shi)工方(fang)(fang)收到(dao)款(kuan)(kuan)項后(hou)全面(mian)復工，不能因為(wei)商業(ye)部分拖欠(qian)工程款(kuan)(kuan)而停工住(zhu)宅(zhai)。然而，從五方(fang)(fang)會(hui)議(yi)至今，施(shi)工方(fang)(fang)并未動工。”
重點投訴問題：警惕“零首付”套路
近日，包括(kuo)河(he)北邢臺(tai)天山(shan)九峰、山(shan)東煙臺(tai)旭(xu)輝(hui)銀盛(sheng)泰·輝(hui)盛(sheng)嵐(lan)灣(wan)、河(he)南濮陽星聯澶府、廣東惠州國正天境灣(wan)、江(jiang)西上饒中兆院子等項(xiang)目宣(xuan)稱“零首付買房”，引起了不(bu)少購(gou)房者的關注。
北(bei)京金(jin)訴(su)律(lv)師(shi)事(shi)務所主任(ren)律(lv)師(shi)王玉臣認(ren)為，實際上，“零(ling)首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)”并(bing)非無需支付(fu)(fu)首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)款，或是(shi)先由買(mai)(mai)家支付(fu)(fu)首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)，等貸款審批后(hou)，開(kai)(kai)發商再將首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)款返(fan)現給買(mai)(mai)家，相當(dang)于購(gou)房返(fan)首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)；或是(shi)首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)款由開(kai)(kai)發商現行(xing)墊付(fu)(fu)，購(gou)房者(zhe)在一定時間內(nei)進(jin)行(xing)分期支付(fu)(fu)，相當(dang)于開(kai)(kai)發商向購(gou)房者(zhe)提供“首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)貸”；或是(shi)開(kai)(kai)發商與第三(san)方(fang)金(jin)融(rong)公司合(he)作，通過“首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)貸、首(shou)(shou)(shou)(shou)付(fu)(fu)分期”等方(fang)式幫助購(gou)房者(zhe)融(rong)資。
“零首付”看似降低了購房門檻，減(jian)輕(qing)了購房者資金周轉壓力。實(shi)際上(shang)，其市(shi)場(chang)風險不容(rong)忽視。
早在(zai)2017年的(de)《住(zhu)房(fang)城鄉建設部人民銀(yin)行銀(yin)監(jian)會(hui)聯合部署(shu)規范購(gou)房(fang)融(rong)資(zi)(zi)和加(jia)強反(fan)洗錢(qian)工作》就(jiu)明確規定嚴(yan)(yan)禁(jin)房(fang)地產(chan)開(kai)發企(qi)業、房(fang)地產(chan)中(zhong)介(jie)機(ji)構違規提供(gong)(gong)購(gou)房(fang)首(shou)付融(rong)資(zi)(zi)，嚴(yan)(yan)禁(jin)互(hu)聯網金(jin)融(rong)從(cong)業機(ji)構、小額貸(dai)(dai)款(kuan)公司(si)違規提供(gong)(gong)“首(shou)付貸(dai)(dai)”等(deng)購(gou)房(fang)融(rong)資(zi)(zi)產(chan)品或服(fu)務，嚴(yan)(yan)禁(jin)房(fang)地產(chan)中(zhong)介(jie)機(ji)構、互(hu)聯網金(jin)融(rong)從(cong)業機(ji)構、小額貸(dai)(dai)款(kuan)公司(si)違規提供(gong)(gong)房(fang)地產(chan)場外配資(zi)(zi)，嚴(yan)(yan)禁(jin)個人綜合消(xiao)費貸(dai)(dai)款(kuan)等(deng)資(zi)(zi)金(jin)挪用(yong)于購(gou)房(fang)。
對此，王(wang)玉臣律(lv)師(shi)表(biao)示，首(shou)先，“零(ling)首(shou)付(fu)(fu)”本(ben)身是一種違規行為。看起來(lai)似乎是幫(bang)購(gou)(gou)房(fang)者，但實際(ji)上(shang)，在現實操作(zuo)(zuo)中往往會(hui)伴隨著開發商墊(dian)資、融資等違法違規行為，同時還(huan)(huan)可能會(hui)規避銀行按揭(jie)(jie)貸款(kuan)(kuan)對首(shou)付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)的(de)(de)要求，違反按揭(jie)(jie)貸款(kuan)(kuan)相關(guan)規定。其(qi)次，降低首(shou)付(fu)(fu)，雖然(ran)暫時起到緩解購(gou)(gou)房(fang)者資金壓(ya)力的(de)(de)作(zuo)(zuo)用，但實際(ji)上(shang)“零(ling)首(shou)付(fu)(fu)”購(gou)(gou)房(fang)的(de)(de)利息要高出正常商業(ye)貸款(kuan)(kuan)許多。短時間內購(gou)(gou)房(fang)者不僅要償還(huan)(huan)開發商墊(dian)付(fu)(fu)的(de)(de)剩余首(shou)付(fu)(fu)款(kuan)(kuan)，同時還(huan)(huan)要償還(huan)(huan)銀行按揭(jie)(jie)貸款(kuan)(kuan)，負擔不但沒有減輕，還(huan)(huan)款(kuan)(kuan)壓(ya)力反而更(geng)大。
明星項目
上周，中國房產質量(liang)周報輿情研(yan)究室基于(yu)市(shi)場認可度、產品(pin)品(pin)質、服務品(pin)質及口(kou)碑(bei)四個維度，甄(zhen)選出本期明星樓盤(pan)，包(bao)括(kuo)廣州(zhou)市(shi)品(pin)越華府(fu)、珠海(hai)市(shi)華發橫琴灣、上海(hai)市(shi)仁(ren)恒海(hai)上源、長(chang)沙市(shi)萬科(ke)臻(zhen)灣匯和北京市(shi)學府(fu)壹號院。
中國質量(liang)萬里行將持續關注房產市場的動向(xiang)(xiang)，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量(liang)，助(zhu)推房地產市場平穩健康有序發展(zhan)，維護消費者權益，實現(xian)人們(men)對美(mei)好生活的向(xiang)(xiang)往(wang)。
掃碼投訴