據統計，2010年至2018年，中國(guo)房產(chan)交易糾(jiu)紛案(an)件(jian)(jian)總(zong)量128萬(wan)件(jian)(jian)，平均每(mei)年遞增(zeng)超過30%。僅2018年，房產(chan)交易糾(jiu)紛案(an)件(jian)(jian)數就達到了(le)30萬(wan)，大(da)額(e)的(de)資金(jin)糾(jiu)紛已經成為了(le)房地產(chan)案(an)件(jian)(jian)的(de)導火索。

　　不安全的資(zi)金(jin)支(zhi)付(fu)給房(fang)產交易帶來了巨大風(feng)險(xian)，其中，非(fei)(fei)正規(gui)(gui)、非(fei)(fei)權(quan)威、非(fei)(fei)專業渠道的房(fang)產支(zhi)付(fu)是導致風(feng)險(xian)的重(zhong)要因素之一。對于交易各方來說，資(zi)金(jin)安全尤為重(zhong)要。隨著購房(fang)者對房(fang)產交易資(zi)金(jin)的風(feng)險(xian)意識有所提高，資(zi)金(jin)存管服務(wu)已經成為逐年上漲的發展趨勢，但學會鑒別正規(gui)(gui)合法與(yu)非(fei)(fei)正規(gui)(gui)的存管渠道也(ye)同樣(yang)重(zhong)要。

　　針對二(er)手房(fang)資金(jin)托(tuo)管的(de)現(xian)實情況(kuang)，《中國質量萬里行(xing)》記者采訪了中國房(fang)地產估(gu)價師與(yu)房(fang)地產經紀(ji)人學(xue)會(hui)副會(hui)長(chang)兼秘書(shu)長(chang)柴強。

 　　中國房地產估價(jia)師與(yu)房地產經(jing)紀(ji)人(ren)學會(hui)副(fu)會(hui)長(chang)兼秘書長(chang) 柴 強

　　記者：從2005年開始起全國各地推行存量房資金托管到現在，對于二手房交易市場有什么樣的影響，意義如何?

　　柴強(qiang)：存量(liang)房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)(jin)(jin)監管，指存量(liang)房(fang)買(mai)賣雙方(fang)(fang)在達成買(mai)賣交(jiao)(jiao)易(yi)后，按照(zhao)買(mai)賣合同約(yue)定或(huo)者自(zi)愿簽署交(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)(jin)(jin)監管協議，將交(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)(jin)(jin)(包括訂金(jin)(jin)(jin)(jin)、定金(jin)(jin)(jin)(jin)、首付款、尾款及完成交(jiao)(jiao)易(yi)所涉及傭金(jin)(jin)(jin)(jin)、稅費(fei)等)存入特定主(zhu)體開設的存量(liang)房(fang)客戶交(jiao)(jiao)易(yi)結算資金(jin)(jin)(jin)(jin)專用(yong)賬戶，并由特定主(zhu)體聯(lian)合買(mai)賣雙方(fang)(fang)對交(jiao)(jiao)易(yi)過程中各款項按照(zhao)各方(fang)(fang)約(yue)定的資金(jin)(jin)(jin)(jin)使(shi)用(yong)計(ji)劃進(jin)行監督使(shi)用(yong)，以確(que)保交(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)(jin)(jin)專款專用(yong)的行為。

　　我(wo)國(guo)存量(liang)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)監(jian)管(guan)(guan)制度建(jian)立于(yu)2006年(nian)(nian)。2002年(nian)(nian)至(zhi)2005年(nian)(nian)，隨著二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)逐漸活躍(yue)，二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)被不法經紀機構(gou)占壓、挪用、侵吞(tun)、卷逃的案件頻頻發生，如2003年(nian)(nian)北京堅石案、2004年(nian)(nian)合(he)肥桃(tao)園案、2005年(nian)(nian)天津(jin)匯眾(zhong)案等，各(ge)地開始(shi)探索通(tong)過(guo)政府(fu)強制監(jian)管(guan)(guan)、銀行(xing)(xing)托管(guan)(guan)等方式(shi)對二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)進行(xing)(xing)監(jian)管(guan)(guan)。2006年(nian)(nian)，在總結(jie)地方經驗的基礎上(shang)，原建(jian)設部會同中國(guo)人民銀行(xing)(xing)印(yin)發《關于(yu)加強房(fang)(fang)(fang)地產經紀管(guan)(guan)理(li)(li)規范交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)結(jie)算(suan)資金(jin)(jin)賬(zhang)戶(hu)管(guan)(guan)理(li)(li)有關問題的通(tong)知》(建(jian)住房(fang)(fang)(fang)[2006]321號)，此后，許(xu)多城市陸續建(jian)立了二(er)(er)手(shou)房(fang)(fang)(fang)交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)結(jie)算(suan)資金(jin)(jin)監(jian)管(guan)(guan)制度，逐步實行(xing)(xing)了交(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)專用賬(zhang)戶(hu)管(guan)(guan)理(li)(li)。

　　通過加強交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)的(de)(de)監管(guan)(guan)，存(cun)量房(fang)交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)安全得到保障(zhang)，監管(guan)(guan)效果明顯，主要體現(xian)在：一(yi)是(shi)提供(gong)了(le)(le)安全的(de)(de)市場(chang)交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)環境，有(you)效地(di)(di)保證了(le)(le)監管(guan)(guan)范圍內的(de)(de)交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)安全，切實維護了(le)(le)購房(fang)者(zhe)合法(fa)權益。二是(shi)有(you)力地(di)(di)維護了(le)(le)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong) 秩序(xu)，一(yi)定(ding)程度上化解了(le)(le)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)金(jin)融(rong)風險。三(san)是(shi)有(you)效制止了(le)(le)經紀(ji)機構挪用房(fang)款(kuan)、吃“差價”，甚(shen)至卷款(kuan)出逃等違(wei)規違(wei)法(fa)行為，促(cu)進了(le)(le)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)經紀(ji)行業健康發展(zhan)。四是(shi)有(you)力地(di)(di)維護了(le)(le)良好的(de)(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)市場(chang)秩序(xu)，促(cu)進了(le)(le)社(she)會和諧穩定(ding)。實行交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)專用賬戶管(guan)(guan)理(li)，經紀(ji)機構不得代收(shou)代付交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)，交(jiao)(jiao)(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)(zi)金(jin)案件的(de)(de)發案率大幅減少。

　　記者：由于各地政策不同，目前對一些無政策規定的地區中介房產機構并沒有嚴格規定必須做資金托管，您認為有必要去強制要求么?還是通過房屋買賣合同去做到資金監管?

　　根據(ju)我國(guo)有關(guan)(guan)房(fang)地(di)產法律法規(gui)，新建(jian)商品(pin)房(fang)預售資金(jin)(jin)實(shi)(shi)行(xing)政府(fu)強(qiang)制監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)，但存(cun)量房(fang)交易資金(jin)(jin)監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)由于缺乏法律法規(gui)依據(ju)，各地(di)監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)尺度一直寬松(song)不(bu)一。天津、濟南、杭州等(deng)城市監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)力度大(da)，通過技術(shu)手段，在(zai)(zai)監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)程(cheng)序上做了(le)(le)種(zhong)種(zhong)設計，實(shi)(shi)際上變相實(shi)(shi)行(xing)了(le)(le)強(qiang)制監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)。有的(de)(de)城市雖然開展了(le)(le)監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)，但監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)效(xiao)(xiao)果不(bu)理想(xiang)，且沒有建(jian)立相應(ying)的(de)(de)制約機制，使監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)工作流于形式(shi)。如銀行(xing)或中(zhong)介機構(gou)與(yu)相關(guan)(guan)當事人(ren)存(cun)在(zai)(zai)利益關(guan)(guan)系，難以實(shi)(shi)施(shi)全面(mian)有效(xiao)(xiao)的(de)(de)監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)，存(cun)在(zai)(zai)監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)漏洞。對首付(fu)款(kuan)、貸(dai)款(kuan)資金(jin)(jin)、尾款(kuan)、稅(shui)費、傭(yong)金(jin)(jin)等(deng)，只監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)了(le)(le)其(qi)中(zhong)的(de)(de)一部(bu)分(fen)，致使其(qi)它部(bu)分(fen)資金(jin)(jin)仍游離(li)于監(jian)(jian)(jian)(jian)管(guan)(guan)范圍外，存(cun)在(zai)(zai)風險隱患。

　　近年(nian)(nian)來，隨(sui)著“放(fang)管(guan)(guan)(guan)(guan)服”及改(gai)善營(ying)(ying)商環(huan)境(jing)等(deng)要(yao)求，許多城市(shi)(shi)監管(guan)(guan)(guan)(guan)尺度進(jin)(jin)一(yi)步(bu)放(fang)松，如2018年(nian)(nian)北京市(shi)(shi)住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)和(he)城鄉建設委員(yuan)會(hui)、北京市(shi)(shi)規劃和(he)國土資(zi)源(yuan)管(guan)(guan)(guan)(guan)理委員(yuan)會(hui)發布《關于進(jin)(jin)一(yi)步(bu)優化(hua)營(ying)(ying)商環(huan)境(jing)簡(jian)化(hua)房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易流(liu)程的通知》(京建發〔2018〕182號)，規定為進(jin)(jin)一(yi)步(bu)提(ti)高房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易效率，優化(hua)營(ying)(ying)商環(huan)境(jing)，取消房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)源(yuan)核驗(yan)和(he)強制存量房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)資(zi)金(jin)監管(guan)(guan)(guan)(guan)，為房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)交(jiao)(jiao)易當事人提(ti)供房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)信息查詢和(he)存量房(fang)(fang)(fang)(fang)(fang)資(zi)金(jin)托(tuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)服務。交(jiao)(jiao)易當事人可根(gen)據(ju)需要(yao)自行選擇是(shi)否托(tuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)資(zi)金(jin)及托(tuo)管(guan)(guan)(guan)(guan)方式。

　　雖然存量房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金(jin)監(jian)管對保(bao)障交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)安全、維護交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)當事人合法權(quan)益具(ju)有重(zhong)要作(zuo)用且效果顯著，但(dan)長遠來看，政(zheng)府強制性交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金(jin)監(jian)管與《民法總則》賦予交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)自由的(de)權(quan)利相違背(bei)，且與我國正在(zai)進行的(de)政(zheng)府職(zhi)能改革方(fang)向不相一致，只能通過擴大宣(xuan)傳，引導存量房(fang)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)雙方(fang)特別是(shi)買家認識到交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金(jin)監(jian)管的(de)重(zhong)要性，說服賣方(fang)共同進行交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)資(zi)金(jin)監(jian)管。

　　記者：根據一些過往案例，仍有一些消費者遭遇到二手房資金托管的騙局，特別是有的賣家拿錢跑路，這種情況下，對于購房的消費者如何拿回支出的資金?

　　柴強：對于(yu)因(yin)沒有選(xuan)擇交(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)監管而遭遇交(jiao)易(yi)騙局(ju)，賣家(jia)或經紀機構拿(na)錢跑路(lu)的情況(kuang)，購房(fang)者只能通過向公安機關報案或者司法訴訟等(deng)法律(lv)手段解決問題。但(dan)由于(yu)存量房(fang)交(jiao)易(yi)金(jin)(jin)額大，對方(fang)騙取交(jiao)易(yi)資金(jin)(jin)后往往會很快揮(hui)霍或轉移(yi)，而造(zao)成(cheng)購房(fang)者難以追回損(sun)失。

　　因此，消(xiao)費者(zhe)(zhe)購房(fang)時(shi)，要(yao)(yao)注意防范風險：一是要(yao)(yao)選(xuan)擇正(zheng)規的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)(gou)和(he)經(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)(ji)人(ren)員。簽訂房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)(ji)服(fu)(fu)務(wu)(wu)合(he)同(tong)前，要(yao)(yao)查看(kan)經(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)(ji)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)(gou)的(de)營業執照、備案證明，盡量選(xuan)擇持有(you)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)經(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)(ji)專業人(ren)員職業資(zi)(zi)(zi)格證書的(de)經(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)(ji)人(ren)員提供服(fu)(fu)務(wu)(wu)。二是向(xiang)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)(gou)明確提出資(zi)(zi)(zi)金監(jian)(jian)管(guan)要(yao)(yao)求。與(yu)(yu)房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)中(zhong)介(jie)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)(gou)簽訂經(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)(ji)服(fu)(fu)務(wu)(wu)合(he)同(tong)時(shi)，就要(yao)(yao)說明需要(yao)(yao)進行(xing)(xing)交易(yi)資(zi)(zi)(zi)金監(jian)(jian)管(guan)的(de)要(yao)(yao)求，由其(qi)尋找能夠配合(he)交易(yi)資(zi)(zi)(zi)金監(jian)(jian)管(guan)的(de)賣家。三是沒(mei)有(you)經(jing)(jing)(jing)紀(ji)(ji)(ji)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)(gou)提供服(fu)(fu)務(wu)(wu)的(de)，要(yao)(yao)盡量與(yu)(yu)賣家協商(shang)進行(xing)(xing)交易(yi)資(zi)(zi)(zi)金監(jian)(jian)管(guan)或(huo)托管(guan)，或(huo)者(zhe)(zhe)在辦理(li)不動產(chan)(chan)轉(zhuan)移登記(ji)的(de)同(tong)時(shi)支(zhi)付房(fang)款。