中國房產質量周報第五十八期:多城首套房貸利率跌破“4”
2022-10-10 中國質量萬(wan)里行 點擊:次
“關注(zhu)房屋質量(liang)、共建美好生(sheng)活”,中(zhong)國房產質量(liang)周報第58期發布。
9月26日至10月9日,中國房(fang)(fang)(fang)產質量周報全網監測房(fang)(fang)(fang)產領(ling)域的(de)要聞報道,監測發(fa)(fa)現(xian)(xian)(xian),在(zai)中央政策(ce)層面,財政部(bu)和稅(shui)(shui)務總局發(fa)(fa)布(bu)《關于支持(chi)居(ju)民換購(gou)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)有(you)(you)關個人(ren)所(suo)得(de)稅(shui)(shui)政策(ce)的(de)公告》,對(dui)出售自有(you)(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)并在(zai)現(xian)(xian)(xian)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)出售后1年內在(zai)市(shi)場重新購(gou)買住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)的(de)納(na)稅(shui)(shui)人(ren),對(dui)其出售現(xian)(xian)(xian)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)已繳納(na)的(de)個人(ren)所(suo)得(de)稅(shui)(shui)予以退稅(shui)(shui)優惠。此(ci)次政策(ce)出臺(tai)或將(jiang)帶動持(chi)有(you)(you)住(zhu)(zhu)(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)未滿五年或有(you)(you)多套房(fang)(fang)(fang)的(de)家庭(ting)換房(fang)(fang)(fang),預計短期內部(bu)分城(cheng)市(shi)二手房(fang)(fang)(fang)掛牌量或有(you)(you)明(ming)顯增(zeng)加(jia)。
此外,9月30日,中(zhong)國人民(min)銀行決定自(zi)2022年(nian)10月1日起,下調(diao)首套(tao)個人住房公積(ji)金貸款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)0.15個百分點,5年(nian)以下(含5年(nian))和5年(nian)以上利率(lv)(lv)分別調(diao)整為2.6%和3.1%,第二套(tao)個人住房公積(ji)金貸款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)政策保持不(bu)變。
地方政策(ce)層面,多個城市(shi)(shi)出臺購房補(bu)貼(tie)政策(ce)。其中(zhong),浙江杭州明(ming)確,在(zai)2023年(nian)9月(yue)(yue)30日(ri)(含)前,購買(mai)蕭山區上述鎮街新(xin)(xin)房,按(an)契稅(shui)50%給(gei)予(yu)補(bu)助(zhu),二手(shou)房按(an)契稅(shui)30%補(bu)助(zhu)。湖南湘潭明(ming)確,引進人才購買(mai)新(xin)(xin)建(jian)商(shang)品(pin)住(zhu)房最高(gao)給(gei)予(yu)100萬(wan)元購房補(bu)貼(tie),按(an)4:3:3的(de)(de)比例分(fen)三年(nian)支付。山東臨(lin)沂明(ming)確2022年(nian)9月(yue)(yue)29日(ri)至2023年(nian)9月(yue)(yue)29日(ri)期(qi)間,對(dui)出售二手(shou)房后又在(zai)中(zhong)心(xin)城區范圍(wei)內購買(mai)新(xin)(xin)建(jian)商(shang)品(pin)住(zhu)房的(de)(de),按(an)辦理不動產權證時實(shi)際繳納契稅(shui)額(e)80%的(de)(de)比例由市(shi)(shi)財政給(gei)予(yu)獎勵(li)。
在房(fang)企(qi)(qi)層面,百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)近(jin)日密集(ji)發布前9月銷(xiao)售(shou)(shou)業績(ji)(ji),從披(pi)露情況看(kan)(kan),超(chao)半數百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)9月銷(xiao)售(shou)(shou)業績(ji)(ji)環比(bi)增長。據克而瑞研究機構統計(ji),百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)9月單(dan)月銷(xiao)售(shou)(shou)操盤(pan)金額5709.6億元,規模環比(bi)增長10%,但是同(tong)比(bi)仍降(jiang)低25.4%。從累計(ji)業績(ji)(ji)來看(kan)(kan),百強(qiang)房(fang)企(qi)(qi)1-9月累計(ji)銷(xiao)售(shou)(shou)操盤(pan)金額46697.9億元,同(tong)比(bi)降(jiang)幅約45.4%。樓市(shi)仍處于筑(zhu)底盤(pan)整階段。
本(ben)周行(xing)業內關注度較高的(de)熱點話題(ti)為“部分(fen)城市首套房貸(dai)利率將(jiang)打破4.1%下限”。9月(yue)29日,央(yang)行(xing)及銀保監會發(fa)布關于階段性調(diao)整差別(bie)化住房信貸(dai)政策的(de)通知(zhi)。根(gen)據國家統計(ji)局(ju)數據,滿足(zu)6-8月(yue)環(huan)比(bi)同比(bi)均連(lian)續下降(jiang)的(de)城市共(gong)23個(ge),包括天津、石家莊、大連(lian)、哈(ha)爾濱、武漢、溫(wen)州等(deng)二三線城市,其房貸(dai)利率預計(ji)將(jiang)突破4.1%的(de)下限水平。
【一周要聞】
財政部:居民換購住房可享個稅退稅優惠
9月30日,財政(zheng)部(bu)和(he)稅(shui)務總局發布《關于支持(chi)(chi)居民(min)換購住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)有(you)關個人所(suo)得稅(shui)政(zheng)策的(de)(de)公告》,為支持(chi)(chi)居民(min)改善住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)條件,對出售自有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)并在(zai)現(xian)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)出售后(hou)1年(nian)內(nei)(nei)在(zai)市場重新購買住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)納(na)稅(shui)人,對其出售現(xian)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)已繳(jiao)納(na)的(de)(de)個人所(suo)得稅(shui)予以退(tui)稅(shui)優惠(hui)。分析人士指出,此次政(zheng)策出臺或(huo)(huo)將帶動持(chi)(chi)有(you)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)未滿五(wu)年(nian)或(huo)(huo)有(you)多套房(fang)(fang)(fang)(fang)的(de)(de)家庭(ting)換房(fang)(fang)(fang)(fang),預計短期內(nei)(nei)部(bu)分城(cheng)市二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)掛牌量或(huo)(huo)有(you)明顯(xian)增(zeng)加。政(zheng)策要(yao)求在(zai)限定(ding)的(de)(de)時間(jian)(jian)內(nei)(nei)賣一買一,時間(jian)(jian)設定(ding)在(zai)2022年(nian)10月1日至2023年(nian)12月31日,1年(nian)內(nei)(nei)的(de)(de)時間(jian)(jian)限定(ding)將促使購房(fang)(fang)(fang)(fang)者(zhe)及(ji)時進入市場,有(you)利于二手(shou)房(fang)(fang)(fang)(fang)市場的(de)(de)交易活躍度(du)提升(sheng)。
央行:下調首套個人住房公積金貸款利率
9月(yue)30日(ri)晚間,中國人民銀行公(gong)(gong)布決定,自(zi)2022年(nian)10月(yue)1日(ri)起,下調(diao)首套個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)(lv)0.15個(ge)(ge)百分(fen)點(dian),5年(nian)以下(含5年(nian))和5年(nian)以上(shang)利率(lv)(lv)(lv)分(fen)別調(diao)整為2.6%和3.1%。第二套個(ge)(ge)人住(zhu)(zhu)房公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)(lv)政策保持(chi)不變,即5年(nian)以下(含5年(nian))和5年(nian)以上(shang)利率(lv)(lv)(lv)分(fen)別不低于3.025%和3.575%。當前對于公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)(lv)積極下調(diao)操作,體現(xian)了公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)(lv)降息的導向,是商業貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)(lv)下調(diao)后又一重要(yao)的金融政策。目前已有(you)杭州、無錫、鄭州、南寧、石家莊(zhuang)、天(tian)水(shui)、吉林、瀘州、襄陽、宜(yi)昌等(deng)多(duo)個(ge)(ge)城市發布下調(diao)首套住(zhu)(zhu)房公(gong)(gong)積金貸(dai)(dai)款(kuan)(kuan)利率(lv)(lv)(lv)公(gong)(gong)告(gao)。
多地密集發布購房補貼政策
近日(ri)多(duo)個(ge)城(cheng)市出臺購(gou)(gou)房(fang)(fang)補貼政策,釋放“鼓勵購(gou)(gou)房(fang)(fang)”信號(hao)。浙江杭州(zhou)明(ming)確,已落(luo)戶杭州(zhou)或(huo)在(zai)(zai)杭州(zhou)工作且有社保(bao)的(de)(de)外地(di)家庭(ting)(ting),可在(zai)(zai)蕭山(shan)(shan)區義橋等14個(ge)鎮(zhen)街(jie)購(gou)(gou)買(mai)住房(fang)(fang),且杭州(zhou)戶籍家庭(ting)(ting)在(zai)(zai)上述鎮(zhen)街(jie)購(gou)(gou)第(di)二(er)套房(fang)(fang)不(bu)受落(luo)戶滿(man)五年限制;在(zai)(zai)2023年9月(yue)(yue)30日(ri)(含(han))前,購(gou)(gou)買(mai)蕭山(shan)(shan)區上述鎮(zhen)街(jie)新房(fang)(fang),按契(qi)稅50%給(gei)予補助(zhu),二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)按契(qi)稅30%補助(zhu)。湖南(nan)湘(xiang)潭明(ming)確,新引進到(dao)湘(xiang)潭市企業和(he)市屬(shu)科研院所全職工作的(de)(de)A、B、C、D類(lei)高層次人才單獨購(gou)(gou)買(mai)或(huo)夫妻共同(tong)購(gou)(gou)買(mai)新建(jian)(jian)商(shang)品住房(fang)(fang)的(de)(de),分(fen)別給(gei)予100萬(wan)元(yuan)、70萬(wan)元(yuan)、50萬(wan)元(yuan)和(he)15萬(wan)元(yuan)購(gou)(gou)房(fang)(fang)補貼,按4:3:3的(de)(de)比例(li)分(fen)三(san)年支付。山(shan)(shan)東臨沂(yi)明(ming)確,2022年9月(yue)(yue)29日(ri)至2023年3月(yue)(yue)29日(ri)期間,對(dui)個(ge)人首次購(gou)(gou)買(mai)中心(xin)城(cheng)區范圍內新建(jian)(jian)商(shang)品住房(fang)(fang)的(de)(de),受益財(cai)政承擔購(gou)(gou)房(fang)(fang)補貼5萬(wan)元(yuan)。對(dui)出售二(er)手(shou)(shou)房(fang)(fang)后又在(zai)(zai)中心(xin)城(cheng)區范圍內購(gou)(gou)買(mai)新建(jian)(jian)商(shang)品住房(fang)(fang)的(de)(de),按辦(ban)理不(bu)動產權證(zheng)時實際(ji)繳納契(qi)稅額(e)80%的(de)(de)比例(li)由(you)市財(cai)政給(gei)予獎勵。
百強房企9月銷售額環比增長10%呈現弱復蘇行情
據克而瑞研究機構統(tong)計,百強房(fang)(fang)(fang)企單月(yue)銷(xiao)售(shou)操盤(pan)(pan)金額5709.6億(yi)(yi)元,規模環(huan)比增長10%,同(tong)比降(jiang)低25.4%。從累(lei)計業(ye)績(ji)來看,百強房(fang)(fang)(fang)企1-9月(yue)累(lei)計銷(xiao)售(shou)操盤(pan)(pan)金額46697.9億(yi)(yi)元,同(tong)比降(jiang)幅約45.4%。中指(zhi)研究院數據顯示,1-9月(yue)銷(xiao)售(shou)額超千億(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)企15家(jia),較(jiao)去(qu)年同(tong)期減(jian)少12家(jia);超百億(yi)(yi)房(fang)(fang)(fang)企100家(jia),較(jiao)去(qu)年同(tong)期減(jian)少48家(jia)。中指(zhi)研究院企業(ye)事業(ye)部研究負責(ze)人劉(liu)水(shui)認為,至9月(yue)末,百強房(fang)(fang)(fang)企銷(xiao)售(shou)業(ye)績(ji)雖處于低位(wei),但是銷(xiao)售(shou)額均值(zhi)降(jiang)幅已連續(xu)4個月(yue)連續(xu)收窄(zhai),呈現(xian)弱復蘇行(xing)情。
【熱點話題】
首套房貸利率突破4.1%下限
9月29日,央行(xing)、銀保監會(hui)發布關于階段性調整(zheng)差別化(hua)住房信(xin)貸政策(ce)的通知,明確對于2022年6-8月份新建商品(pin)住宅銷(xiao)售價(jia)格環比、同比均連(lian)續下(xia)(xia)降(jiang)的城(cheng)市,在2022年底前階段性放寬首套住房商業(ye)性個人住房貸款(kuan)利率(lv)下(xia)(xia)限(xian)。二套住房商業(ye)性個人住房貸款(kuan)利率(lv)政策(ce)下(xia)(xia)限(xian)按現(xian)行(xing)規(gui)定執行(xing)。
按照“因城(cheng)施策”原則,符(fu)合上述條件的城(cheng)市政(zheng)府(fu)可根據(ju)當地(di)房(fang)(fang)地(di)產市場形(xing)勢變化(hua)及調控要求(qiu),自主決定階段性維持、下(xia)調或取消當地(di)首套住房(fang)(fang)商業性個人住房(fang)(fang)貸款利率下(xia)限,人民銀(yin)行、銀(yin)保監會派出機(ji)(ji)構指導省級市場利率定價(jia)自律機(ji)(ji)制配合實施。
根據國家統計局數據,滿足6-8月環比(bi)同比(bi)均(jun)連續下降的城(cheng)(cheng)市(shi)共(gong)23個(ge),包括8個(ge)二線城(cheng)(cheng)市(shi):天津(jin)、石家莊、大(da)(da)連、哈爾濱、武漢、貴(gui)陽、昆明、蘭(lan)州(zhou);15個(ge)三四(si)線城(cheng)(cheng)市(shi):秦皇(huang)島(dao)、包頭、溫州(zhou)、安慶、泉州(zhou)、濟寧、宜昌、襄陽、岳陽、常德(de)、湛江(jiang)、桂林、北(bei)海、瀘州(zhou)、大(da)(da)理。
對于(yu)首套房貸(dai)(dai)利率下(xia)(xia)調幅(fu)度,植信投資(zi)研究(jiu)院(yuan)資(zi)深研究(jiu)員馬(ma)泓(hong)表示,23個城市(shi)中的(de)(de)多數已處(chu)在首套房貸(dai)(dai)利率4.1%的(de)(de)下(xia)(xia)限水(shui)平(ping)(ping),下(xia)(xia)調幅(fu)度大(da)概處(chu)于(yu)10-15個基點左右(you)。貝(bei)殼研究(jiu)院(yuan)首席(xi)市(shi)場分析師許小(xiao)樂(le)則認為,如果在年底前下(xia)(xia)調,保守估(gu)計會降到(dao)與經(jing)營貸(dai)(dai)類似的(de)(de)3.6%至(zhi)3.7%左右(you)水(shui)平(ping)(ping),有利于(yu)降低購房者成本,同時有利于(yu)防(fang)止政策套利。
政策發(fa)布后,山東濟寧于10月5日(ri)明確階段(duan)性(xing)下(xia)調全市(shi)首套住房商業性(xing)個人貸款(kuan)利率下(xia)限15BP,由(you)LPR減(jian)20BP調整為(wei)LPR減(jian)35BP,即(ji)從4.1%調整為(wei)3.95%。
對(dui)于(yu)該(gai)政(zheng)(zheng)策出臺后的實(shi)施效果(guo),中指研究院指數事(shi)業部市(shi)(shi)(shi)場(chang)研究總監陳文靜指出,此次政(zheng)(zheng)策雖有(you)利于(yu)降低購房(fang)成(cheng)本,激發(fa)置業需求入(ru)市(shi)(shi)(shi),但當前房(fang)地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)預期整體偏弱(ruo),四季(ji)度仍需更大力度、更大范(fan)圍(wei)、更快節奏(zou)地(di)優化政(zheng)(zheng)策,特別是針對(dui)核(he)心二線城市(shi)(shi)(shi),適度允許基本面較好的城市(shi)(shi)(shi)市(shi)(shi)(shi)場(chang)熱度回(hui)升,產生示(shi)范(fan)效應(ying),有(you)助于(yu)帶動整體市(shi)(shi)(shi)場(chang)預期恢復。
【標桿項目】
9月26日至10月9日,中國房產(chan)質(zhi)量周報基于市場(chang)認(ren)可度、產(chan)品品質(zhi)、服(fu)務(wu)品質(zhi)及(ji)口碑(bei)四個維度,從(cong)百城熱銷樓盤中選取(qu)本周關注度較高的五個品質(zhi)標桿項目,包括新(xin)都·朗(lang)詩新(xin)郡、萬科·頤(yi)和玲瓏花園、仁恒·海(hai)上(shang)源、大云谷金茂府以及(ji)海(hai)玥萬物。
在本周標桿項目(mu)中,仁恒·海(hai)上(shang)源(yuan)關注熱度較高(gao)。該項目(mu)亮點(dian)為“約9000方體量(liang)(liang)的開(kai)放式綜(zong)合街區(qu)(qu)公(gong)共空間設計”,深入考(kao)量(liang)(liang)城(cheng)市、街區(qu)(qu)、社區(qu)(qu)和人(ren)的需(xu)要(yao),以(yi)街區(qu)(qu)為切入點(dian),融合上(shang)海(hai)里弄文化,汲取代官山的小尺度及多功能特質,16棟(dong)高(gao)層住(zhu)宅及商業(ye)樓棟(dong)呈環繞式排(pai)布于公(gong)共空間旁,不僅使(shi)得鄰里之間建立親密(mi)關系具有了條件(jian),現代生活(huo)領域感(gan)可得以(yi)充(chong)分保障,從(cong)而重構楊浦之心的生活(huo)聚(ju)落,激活(huo)片區(qu)(qu)的生命力。
【輿情風險】
在項目(mu)(mu)(mu)輿(yu)(yu)情(qing)方面,本(ben)周中(zhong)國質量萬里(li)行(xing)共收到42條業主投訴信息,加上網(wang)絡監(jian)測的(de)輿(yu)(yu)情(qing)數據,最終(zhong)整理出5個需要重點關注的(de)問(wen)題項目(mu)(mu)(mu)。具體來看,本(ben)周輿(yu)(yu)情(qing)風險較(jiao)高的(de)項目(mu)(mu)(mu)分別為(wei)中(zhong)駿(jun)雍(yong)景臺(tai)、梁溪觀邸(di)、龍湖公園里(li)、禧悅學府(fu)和富力西溪悅居,涉(she)及的(de)開發商包括中(zhong)駿(jun)集(ji)團、寶龍地產、無錫(xi)城南置業、泰(tai)安偉盛房(fang)地產開發有限(xian)公司、首(shou)創置業、新城控股和富力集(ji)團,涉(she)及的(de)問(wen)題包括表演式復工、首(shou)付款未進入(ru)商品房(fang)預售資(zi)金監(jian)管賬戶、涉(she)嫌虛假宣傳、精裝修(xiu)降標減配以及項目(mu)(mu)(mu)存在重大安全隱患等(deng)。
在房企(qi)輿情(qing)層面(mian),本周中國質量(liang)萬里行(xing)全(quan)網監測(ce)后發(fa)現輿情(qing)風險(xian)較高(gao)的房企(qi)包(bao)括鴻坤地產、旭(xu)輝控(kong)股、億(yi)達(da)中國、景瑞(rui)控(kong)股和正源地產,涉及輿情(qing)事件包(bao)括債務違約、信托未(wei)能如(ru)期支付、上半(ban)年錄得較大(da)幅度(du)虧損以及申請預重整等(deng)。
免(mian)責(ze)聲明(ming):本報(bao)告僅供參(can)考,中國房(fang)產質量周(zhou)報(bao)研究室不對使(shi)用報(bao)告及(ji)其內容所引發(fa)的任何(he)直接或間接損失承擔責(ze)任。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向,充分發揮新聞輿論監督作用,督促房企不斷提升產品質量,助推房地產市場平穩健康有序發展,維護消費者權益,實現人們對美好生活的向往。

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