中國房產質量周報第六十三期:“第二支箭”落地 民營房企融資迎拐點
2022-11-14 中國質量萬里(li)行 點擊:次
“關(guan)注(zhu)房屋質量、共建美好生活”,中國房產質量周報第(di)63期發布。
11月(yue)7日(ri)至11月(yue)13日(ri),中國(guo)房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)質量周(zhou)報全網監測房(fang)(fang)(fang)產(chan)(chan)(chan)領域的(de)要聞報道,監測發(fa)(fa)現,在中央(yang)政(zheng)策層面(mian),11月(yue)11日(ri),央(yang)行、銀(yin)保監會聯(lian)合(he)發(fa)(fa)布254號文(wen)《關于做好當前金融(rong)支(zhi)持(chi)(chi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)平穩(wen)(wen)健康發(fa)(fa)展工作的(de)通知(zhi)》,從(cong)支(zhi)持(chi)(chi)融(rong)資(zi)穩(wen)(wen)定市場(chang)主體、“保交(jiao)樓”促(cu)進購(gou)房(fang)(fang)(fang)者信心恢復以(yi)及支(zhi)持(chi)(chi)個人購(gou)房(fang)(fang)(fang)信貸(dai)帶動市場(chang)銷售等方面(mian)提出16條具(ju)體措施支(zhi)持(chi)(chi)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)市場(chang)平穩(wen)(wen)健康發(fa)(fa)展。11月(yue)9日(ri),中債增公(gong)司發(fa)(fa)布《關于接收(shou)民(min)營(ying)企(qi)業債券融(rong)資(zi)支(zhi)持(chi)(chi)工具(ju)房(fang)(fang)(fang)企(qi)增信業務(wu)材料的(de)通知(zhi)》,為加大(da)對(dui)民(min)營(ying)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業增信服務(wu)力度,意(yi)向民(min)營(ying)房(fang)(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)企(qi)業可填(tian)寫《項目需求意(yi)向表(biao)》提出增信需求。此次政(zheng)策對(dui)于房(fang)(fang)(fang)企(qi)后(hou)續融(rong)資(zi)或資(zi)金面(mian)的(de)改(gai)善具(ju)有積極的(de)作用和意(yi)義。
地方政策(ce)上,11月8日,北京發布(bu)了《關于(yu)加強亦莊新城臺(tai)馬(ma)地區(qu)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)管理的(de)(de)通(tong)知》,政策(ce)明確,劃歸北京經濟技術開(kai)發區(qu)管理的(de)(de)通(tong)州區(qu)臺(tai)湖、馬(ma)駒橋地區(qu)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)執行北京經濟技術開(kai)發區(qu)商(shang)品(pin)住(zhu)(zhu)房(fang)政策(ce)有關規(gui)定。此次政策(ce)調整后,將優(you)化和改善經開(kai)區(qu)住(zhu)(zhu)房(fang)供(gong)需關系,更好地促進區(qu)域內的(de)(de)“職住(zhu)(zhu)平衡”。
在房(fang)企(qi)層(ceng)面,本周,招商(shang)蛇口(kou)、金地、中國金茂、龍湖等頭部房(fang)企(qi)披露2022年前(qian)十月銷售(shou)業(ye)績(ji),由(you)于行業(ye)持續下行,市場信心尚(shang)未完全恢復,購房(fang)者觀望情緒(xu)濃厚,房(fang)企(qi)銷售(shou)總額(e)依然(ran)保持降勢。在融資端(duan)加(jia)大(da)力度(du)、設立(li)保交樓專(zhuan)項貸款(kuan)等一系(xi)列政(zheng)策利好加(jia)持下,預計房(fang)企(qi)四季度(du)銷售(shou)表(biao)現會(hui)優于前(qian)三季度(du)。
本周(zhou)行(xing)業(ye)(ye)內關注度較高的(de)熱點(dian)話題(ti)為“第二支(zhi)箭”落地,民(min)(min)營房(fang)企融(rong)(rong)資迎拐點(dian)。11月8日(ri),銀行(xing)間市(shi)場交(jiao)易商(shang)協(xie)會發(fa)布信息,支(zhi)持(chi)民(min)(min)營企業(ye)(ye)健康發(fa)展(zhan),在人民(min)(min)銀行(xing)的(de)支(zhi)持(chi)和指導下,交(jiao)易商(shang)協(xie)會繼續推進并(bing)擴大民(min)(min)營企業(ye)(ye)債(zhai)券融(rong)(rong)資支(zhi)持(chi)工具(“第二支(zhi)箭”)。“第二支(zhi)箭”由人民(min)(min)銀行(xing)再貸款提供資金支(zhi)持(chi),委托專(zhuan)業(ye)(ye)機構按照市(shi)場化、法治化原則,通過擔(dan)保增信、創設信用風(feng)險(xian)緩釋憑證(zheng)、直接購買債(zhai)券等方式,支(zhi)持(chi)民(min)(min)營企業(ye)(ye)發(fa)債(zhai)融(rong)(rong)資。即通過提高信用,降低金融(rong)(rong)機構面(mian)臨的(de)風(feng)險(xian),從而改善民(min)(min)營房(fang)企的(de)融(rong)(rong)資情況。
【一周要聞】
央行、銀保監出臺“十六條”措施 支持房地產平穩健康發展
11月11日,央行(xing)、銀保監會聯合(he)發布254號文《關于做好(hao)當前金(jin)融支(zhi)持(chi)(chi)房地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)(chang)平穩(wen)健康(kang)發展工作的通知》。《通知》包含十六項具體(ti)舉(ju)措,從供(gong)需兩端(duan)全面(mian)支(zhi)持(chi)(chi)房地(di)(di)產市(shi)(shi)場(chang)(chang)平穩(wen)健康(kang)發展。具體(ti)包括(kuo):穩(wen)定(ding)房地(di)(di)產開發貸款投放;支(zhi)持(chi)(chi)個(ge)人(ren)住房貸款合(he)理需求(qiu);穩(wen)定(ding)建筑企業信(xin)貸投放;支(zhi)持(chi)(chi)開發貸款、信(xin)托貸款等存量融資合(he)理展期;保持(chi)(chi)債券(quan)融資基(ji)本穩(wen)定(ding);支(zhi)持(chi)(chi)開發性政(zheng)策(ce)性銀行(xing)提供(gong)“保交樓”專項借(jie)款;做好(hao)房地(di)(di)產項目并購金(jin)融支(zhi)持(chi)(chi);優(you)化租(zu)房租(zu)賃信(xin)貸服務;拓寬租(zu)房租(zu)賃市(shi)(shi)場(chang)(chang)多元化融資渠道等。監管部(bu)門釋放重磅利好(hao),對修(xiu)復市(shi)(shi)場(chang)(chang)信(xin)心(xin)將起到積極(ji)作用。
中債增進加大對民營房企增信融資服務力度
11月9日,中債(zhai)增公司(si)發布《關于接(jie)收民(min)營企(qi)(qi)業債(zhai)券(quan)融資支持工具房企(qi)(qi)增信(xin)業務(wu)(wu)材料的(de)(de)通(tong)知》,指(zhi)出為(wei)加大對(dui)(dui)民(min)營房地產企(qi)(qi)業增信(xin)服務(wu)(wu)力度,意向(xiang)民(min)營房地產企(qi)(qi)業可填寫《項目需(xu)(xu)求意向(xiang)表(biao)(biao)》提出增信(xin)需(xu)(xu)求。此外(wai),通(tong)知指(zhi)出,中債(zhai)增公司(si)將在收到郵件(jian)后(hou)3個工作日內予(yu)以(yi)郵件(jian)反饋(kui),表(biao)(biao)明支持措(cuo)施將高效開展。此次政策積(ji)(ji)極響(xiang)應(ying)了交易(yi)商協會的(de)(de)“第二(er)支箭”政策,對(dui)(dui)于房企(qi)(qi)后(hou)續融資或(huo)資金面的(de)(de)改善具有(you)積(ji)(ji)極的(de)(de)作用(yong)(yong)和意義。值得注(zhu)意的(de)(de)是(shi),《項目需(xu)(xu)求意向(xiang)表(biao)(biao)》明確列出的(de)(de)5種“擬(ni)提供的(de)(de)風險(xian)緩釋方(fang)式(shi)”均需(xu)(xu)要(yao)資金費用(yong)(yong)、資產、信(xin)用(yong)(yong)資源(yuan)等(deng)作為(wei)條(tiao)件(jian)支持,僅(jin)部分(fen)企(qi)(qi)業有(you)條(tiao)件(jian)申請支持。
北京住建委:臺湖、馬駒橋地區執行經濟技術開發區商品住房政策
11月8日,北(bei)(bei)(bei)京(jing)發(fa)布了《關于加強亦莊(zhuang)新城臺(tai)(tai)馬(ma)地區(qu)(qu)商(shang)品住(zhu)房(fang)管(guan)理(li)(li)的通知》,政(zheng)策(ce)明(ming)確,經市(shi)政(zheng)府批準,自本通知發(fa)布之(zhi)日起(qi),劃(hua)歸北(bei)(bei)(bei)京(jing)經濟技(ji)術(shu)開(kai)發(fa)區(qu)(qu)管(guan)理(li)(li)的通州(zhou)區(qu)(qu)臺(tai)(tai)湖、馬(ma)駒橋地區(qu)(qu)(約78平方(fang)(fang)公里)商(shang)品住(zhu)房(fang)(包括新建商(shang)品住(zhu)房(fang)和(he)二(er)手住(zhu)房(fang))執行北(bei)(bei)(bei)京(jing)經濟技(ji)術(shu)開(kai)發(fa)區(qu)(qu)商(shang)品住(zhu)房(fang)政(zheng)策(ce)有關規定。此次政(zheng)策(ce)調(diao)整后,一方(fang)(fang)面(mian)強化(hua)經開(kai)區(qu)(qu)對亦莊(zhuang)新城臺(tai)(tai)馬(ma)地區(qu)(qu)規劃(hua)建設管(guan)理(li)(li),提升(sheng)治理(li)(li)能力,同時(shi)保持區(qu)(qu)域商(shang)品住(zhu)房(fang)政(zheng)策(ce)一致性。另一方(fang)(fang)面(mian),能優化(hua)和(he)改善經開(kai)區(qu)(qu)住(zhu)房(fang)供需關系,更好地促(cu)進(jin)“職住(zhu)平衡”,符合北(bei)(bei)(bei)京(jing)市(shi)政(zheng)策(ce)導向。
外資加速布局中國房地產市場
凱德(de)投(tou)資(zi)(zi)近日成(cheng)(cheng)立兩支(zhi)在(zai)岸人(ren)(ren)民幣(bi)基(ji)金,即(ji)凱德(de)投(tou)資(zi)(zi)中(zhong)(zhong)國(guo)產(chan)業(ye)園核心型人(ren)(ren)民幣(bi)基(ji)金I期(qi)和(he)II期(qi),兩支(zhi)基(ji)金總規模約40億元(yuan),將(jiang)聚(ju)焦投(tou)資(zi)(zi)于中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)產(chan)業(ye)園項目(mu)。11月7日,普洛斯(si)宣布普洛斯(si)中(zhong)(zhong)國(guo)收益基(ji)金VI完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)募集,規模達(da)76億元(yuan)人(ren)(ren)民幣(bi),將(jiang)投(tou)資(zi)(zi)中(zhong)(zhong)國(guo)19個(ge)城市(shi)的(de)20處(chu)物流園區(qu),可租賃面積約213萬平(ping)(ping)方米(mi)(mi)。11月8日,私募巨(ju)頭黑石旗下龍地宣布,即(ji)將(jiang)完(wan)(wan)成(cheng)(cheng)對粵港澳大(da)灣區(qu)內(nei)面積約28萬平(ping)(ping)方米(mi)(mi)現代倉(cang)庫的(de)收購。據機構統計(ji),今(jin)年以來外(wai)資(zi)(zi)企業(ye)加(jia)速(su)在(zai)中(zhong)(zhong)國(guo)布局(ju)項目(mu),涉(she)及(ji)寫字(zi)樓(lou)、商(shang)業(ye)CBD中(zhong)(zhong)心、長(chang)租公(gong)寓、物流園區(qu)、舊城改造等多個(ge)領域(yu)。外(wai)資(zi)(zi)加(jia)速(su)布局(ju)中(zhong)(zhong)國(guo)房地產(chan)市(shi)場,一方面是因為當前行業(ye)資(zi)(zi)產(chan)價格較低,具有潛在(zai)的(de)盈利價值,另一方面則是外(wai)資(zi)(zi)看好中(zhong)(zhong)國(guo)房地產(chan)行業(ye)持續發展的(de)潛力。
多家房企披露前十月銷售業績 銷售額仍保持降勢
本周,多家(jia)房(fang)企披露(lu)前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)銷售(shou)(shou)業績。招商(shang)蛇口披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)實(shi)現簽(qian)(qian)約(yue)銷售(shou)(shou)金額(e)2265.46億(yi)(yi)(yi)元(yuan),同(tong)(tong)比(bi)減少(shao)12.02%。金地(di)披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)簽(qian)(qian)約(yue)額(e)1833.9億(yi)(yi)(yi)元(yuan),同(tong)(tong)比(bi)下降(jiang)25.21%。中國金茂(mao)披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)取得簽(qian)(qian)約(yue)銷售(shou)(shou)金額(e)共計(ji)1231.80億(yi)(yi)(yi)元(yuan),累(lei)(lei)(lei)計(ji)簽(qian)(qian)約(yue)銷售(shou)(shou)建(jian)筑面(mian)積約(yue)613.4萬(wan)平方(fang)米。龍(long)湖披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)實(shi)現總(zong)(zong)合(he)(he)同(tong)(tong)銷售(shou)(shou)金額(e)為(wei)1657.7億(yi)(yi)(yi)元(yuan),合(he)(he)同(tong)(tong)銷售(shou)(shou)面(mian)積1029萬(wan)平方(fang)米。遠洋集團披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)協議銷售(shou)(shou)額(e)約(yue)786.3億(yi)(yi)(yi)元(yuan),累(lei)(lei)(lei)計(ji)協議銷售(shou)(shou)樓面(mian)面(mian)積約(yue)486.7萬(wan)平方(fang)米。首開股份披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)實(shi)現簽(qian)(qian)約(yue)金額(e)733.98億(yi)(yi)(yi)元(yuan),同(tong)(tong)比(bi)降(jiang)低(di)26.89%。世茂(mao)集團披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)合(he)(he)約(yue)銷售(shou)(shou)總(zong)(zong)額(e)約(yue)729.9億(yi)(yi)(yi)元(yuan)。雅居樂披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)累(lei)(lei)(lei)計(ji)預售(shou)(shou)金額(e)合(he)(he)計(ji)為(wei)577.7億(yi)(yi)(yi)元(yuan),同(tong)(tong)比(bi)下降(jiang)48.94%。合(he)(he)景(jing)泰富披露(lu),前(qian)(qian)十(shi)月(yue)(yue)錄得預售(shou)(shou)額(e)432.2億(yi)(yi)(yi)元(yuan),同(tong)(tong)比(bi)下降(jiang)49.8%。
【熱點話題】
“第二支箭”落地 民營房企融資迎拐點
11月(yue)8日,銀(yin)行間市場交(jiao)易(yi)商(shang)協(xie)會(hui)發布(bu)信息,支(zhi)持(chi)民(min)營企業(ye)健康發展(zhan),在人民(min)銀(yin)行的支(zhi)持(chi)和(he)指導下(xia),交(jiao)易(yi)商(shang)協(xie)會(hui)繼續推(tui)進(jin)并擴大民(min)營企業(ye)債券融資支(zhi)持(chi)工具(“第二支(zhi)箭”)。
所謂(wei)“三支(zhi)(zhi)箭”的政策組合,是從信貸、債券、股權(quan)三個(ge)融(rong)資(zi)渠(qu)道支(zhi)(zhi)持民營企業拓展融(rong)資(zi)。
此前,由于(yu)樓盤(pan)停工(gong)、爛尾(wei)及其引發的(de)(de)影響導致購房(fang)(fang)者謹慎(shen)情(qing)緒上升,房(fang)(fang)企銷售額不斷下降,金融(rong)(rong)機(ji)構出(chu)于(yu)風(feng)控考慮,對房(fang)(fang)企停貸、抽貸。“第二支箭(jian)”政(zheng)策,可以(yi)有效改善這種局面。政(zheng)策指出(chu),“第二支箭(jian)”由人民銀行(xing)再(zai)貸款提(ti)供資(zi)金支持,委(wei)托專業機(ji)構按照市場化、法治化原則,通(tong)過擔保增信(xin)、創設信(xin)用風(feng)險緩釋憑證、直接購買債(zhai)券等方式,支持民營(ying)企業發債(zhai)融(rong)(rong)資(zi)。即通(tong)過提(ti)高信(xin)用,降低金融(rong)(rong)機(ji)構面臨的(de)(de)風(feng)險,從(cong)而改善民營(ying)房(fang)(fang)企的(de)(de)融(rong)(rong)資(zi)情(qing)況。
從發行規模來(lai)看(kan),“第(di)二支(zhi)箭(jian)”預計可(ke)支(zhi)持約2500億元民營企業債券融資,后續可(ke)視情況進一步擴容。
“第(di)二支箭”的(de)受(shou)(shou)理(li)發行規(gui)(gui)模也在擴大。截至(zhi)目前,交易(yi)商(shang)協(xie)會已受(shou)(shou)理(li)龍湖200億元儲架式注冊發行。此外,保利(li)發展公告稱,銀行間(jian)交易(yi)商(shang)協(xie)會債務融(rong)資工具獲準注冊,合(he)計100億元。新(xin)(xin)城控(kong)股公告稱,擬向中國銀行間(jian)市(shi)場交易(yi)商(shang)協(xie)會申請新(xin)(xin)增150億元債務融(rong)資工具注冊額度。房企(qi)發債規(gui)(gui)模,是之前示范性房企(qi)發債規(gui)(gui)模的(de)10至(zhi)20倍。
從發行方式來(lai)看,此次“第二支箭(jian)”的發行由(you)央(yang)行再貸(dai)款(kuan)提供資金支持,本質上是央(yang)行提供額外的信用注入,在民企債(zhai)券中加(jia)入“保(bao)(bao)險”。若民營企業發生債(zhai)務違約(yue),債(zhai)權人仍可以從信用風險緩(huan)釋工具賣出方或擔保(bao)(bao)方獲(huo)得償付,從而(er)提升市場對民營企業債(zhai)券的偏好。
此(ci)外,“第二支箭”支持(chi)房(fang)企沒有名單限(xian)制(zhi),目前有多家民營房(fang)企在溝通對接發(fa)債注(zhu)冊意向,后(hou)續將有多家民營房(fang)企增(zeng)信(xin)發(fa)債迅速(su)落地。
【標桿項目】
11月7日至11月13日,中國房產質量周報基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度,從百城熱銷樓盤中選取本周關注度較高的五個品質標桿項目,包括招商璽家園、中海和平之門、仁恒海上源、華發橫琴府和杭與城。
在本周標(biao)桿項目中(zhong),杭(hang)與(yu)城(cheng)關注(zhu)熱度(du)較高。杭(hang)與(yu)城(cheng)基于以(yi)軌道交通和(he)(he)綠色公園為介質(zhi)的“TOD+POD超前(qian)雙核(he)”規劃理念,建立(li)未來(lai)社區(qu)地上、地下多(duo)維交通、商務商業系(xi)統和(he)(he)綠化系(xi)統。項目總建筑(zhu)面積約(yue)90萬方(fang),涵蓋約(yue)37萬方(fang)品質(zhi)住宅、約(yue)13萬方(fang)集中(zhong)商業、超200米(mi)地標(biao)寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)、五星級人(ren)才公寓、幼兒(er)園等(deng)。杭(hang)與(yu)城(cheng)還建立(li)了“5個約(yue)5分鐘(zhong)”交通體系(xi),將住宅、學校、寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)和(he)(he)商業之間(jian),地上和(he)(he)地下通道連通,輕松(song)實現產城(cheng)人(ren)融合的未來(lai)城(cheng)市生活場(chang)景(jing)。
【輿情風險】
在(zai)項目(mu)輿情(qing)方(fang)面(mian),本周中國(guo)質量萬(wan)里(li)行共(gong)收(shou)到36條業主投(tou)訴信(xin)息(xi),加上網絡監測(ce)的輿情(qing)數據,最終(zhong)整(zheng)理出5個需要(yao)重(zhong)點關注的問題項目(mu)。具(ju)體來(lai)看,本周輿情(qing)風險較(jiao)高的項目(mu)分(fen)別(bie)為金沙樂府、金科郡、中建(jian)(jian)錦瀾壹號(hao)、禹洲朗廷灣(wan)和隆騰凌(ling)云(yun)府,涉及(ji)(ji)的開發商(shang)包括寶鑫控股、金科股份、中國(guo)建(jian)(jian)筑、禹洲集團(tuan)和成(cheng)都隆騰投(tou)資集團(tuan),涉及(ji)(ji)的問題包括混凝土強度不合格、長期(qi)(qi)停工(gong)、交房時存在(zai)質量問題、開發商(shang)拖延整(zheng)改(gai)、逾(yu)期(qi)(qi)交付等(deng)。
在房(fang)企(qi)輿情(qing)(qing)層(ceng)面,本(ben)(ben)周(zhou)中(zhong)國(guo)質量萬里行(xing)全網監測后發現(xian)輿情(qing)(qing)風險較高的房(fang)企(qi)包括中(zhong)南(nan)建設、龍光集團、正榮地(di)產、港龍中(zhong)國(guo)和中(zhong)梁(liang)控(kong)股(gu),涉及輿情(qing)(qing)事件(jian)包括公司宣告暫(zan)不支付本(ben)(ben)金2.5億美元(yuan)債(zhai)利(li)息、遭債(zhai)權(quan)人提出清盤(pan)呈請、未償還到期債(zhai)務構成違約事項、控(kong)股(gu)股(gu)東所持部分股(gu)份被強制出售、暫(zan)停(ting)支付境外債(zhai)務項下所有(you)應付本(ben)(ben)金和利(li)息。
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中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向,充分發揮新聞輿論監督作用,督促房企不斷提升產品質量,助推房地產市場平穩健康有序發展,維護消費者權益,實現人們對美好生活的向往。

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