近一(yi)段時間以來(lai)，“小產權房(fang)(fang)”市(shi)場(chang)又有些(xie)暗(an)流涌動。連日來(lai)，國土資源部、住房(fang)(fang)和城鄉建設部聯合(he)發文，再次(ci)強調堅(jian)決查處“小產權房(fang)(fang)”建設、銷售行為。然而，類似(si)貪圖“小產權房(fang)(fang)”便宜、寄希(xi)望于(yu)“轉正”、蒙混過關等情(qing)況(kuang)仍有出現。

　　其實，在二手房(fang)屋的買賣過程中，有不少類似于“小產權房(fang)”

　　這樣(yang)會存疑問、存風(feng)險的地方，購房(fang)者都應該弄個清楚(chu)明白，避(bi)開這些“買不得”房(fang)子。

　　權屬不明的慎買

       產權(quan)不明確(que)的(de)(de)(de)房屋是購房者首先(xian)要避開的(de)(de)(de)。按照(zhao)物(wu)權(quan)法(fa)規(gui)定，不動產物(wu)權(quan)設(she)立、變更、轉讓和消滅，都應依照(zhao)法(fa)律規(gui)定登(deng)記(ji)(ji)，經(jing)依法(fa)登(deng)記(ji)(ji)，才發生效力(li);而未經(jing)登(deng)記(ji)(ji)的(de)(de)(de)，則不發生效力(li)。因此買房前，我(wo)們就要核對出賣(mai)人是否(fou)具有(you)產權(quan)。物(wu)權(quan)法(fa)和建設(she)部《城市房屋權(quan)屬登(deng)記(ji)(ji)管理辦法(fa)》

　　還規定，不動產權(quan)屬(shu)證(zheng)(zheng)書是(shi)權(quan)利人享有(you)物(wu)權(quan)的證(zheng)(zheng)明，是(shi)權(quan)利人依法擁(yong)有(you)房屋(wu)所有(you)權(quan)的唯一(yi)合法憑證(zheng)(zheng)，是(shi)國家對(dui)房屋(wu)所有(you)權(quan)的確認。因此，查明賣(mai)方提(ti)交證(zheng)(zheng)書的真實(shi)性也(ye)要放在首(shou)位。

　　同(tong)時，土(tu)(tu)(tu)地(di)權(quan)屬不清的(de)房(fang)(fang)屋(wu)也買不得，“小產權(quan)房(fang)(fang)”問題就是如(ru)此。根據土(tu)(tu)(tu)地(di)管理法(fa)(fa)的(de)規定，我國土(tu)(tu)(tu)地(di)所有(you)(you)權(quan)包括兩種方式，即國家土(tu)(tu)(tu)地(di)所有(you)(you)權(quan)和集體土(tu)(tu)(tu)地(di)所有(you)(you)權(quan)。城(cheng)市居民從事建(jian)設(she)應當依法(fa)(fa)使用國有(you)(you)土(tu)(tu)(tu)地(di)，農(nong)村居民每可(ke)申請一處(chu)宅基地(di)，農(nong)村土(tu)(tu)(tu)地(di)不能(neng)用于非農(nong)用途，因此才(cai)說大量(liang)存在的(de)利用農(nong)村集體土(tu)(tu)(tu)地(di)建(jian)設(she)的(de)房(fang)(fang)屋(wu)對外出售的(de)“小產權(quan)房(fang)(fang)”不受法(fa)(fa)律保護的(de)。

　　違規違章的慎買

       違(wei)章(zhang)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)是指(zhi)未經主管部門許可而擅自(zi)動工新建(jian)(jian)(jian)的各(ge)種(zhong)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)物(wu)，主要是指(zhi)房屋(wu)。從違(wei)章(zhang)建(jian)(jian)(jian)設(she)人有(you)無土地使用權(quan)(quan)(quan)的角度(du)來講，違(wei)章(zhang)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)大體可分為(wei)兩種(zhong)情況(kuang):一是建(jian)(jian)(jian)造人未合法取(qu)得土地使用權(quan)(quan)(quan)即擅自(zi)建(jian)(jian)(jian)造房屋(wu);二是在已經取(qu)得使用權(quan)(quan)(quan)的土地上，但(dan)尚未取(qu)得建(jian)(jian)(jian)設(she)規劃(hua)許可證等相關批(pi)準文件的情況(kuang)下擅自(zi)建(jian)(jian)(jian)造房屋(wu)。這(zhe)兩種(zhong)情況(kuang)下建(jian)(jian)(jian)設(she)人均不能取(qu)得房屋(wu)的合法所有(you)權(quan)(quan)(quan)，還可能被規劃(hua)部門認定為(wei)違(wei)章(zhang)建(jian)(jian)(jian)筑(zhu)后而令其拆除或強行拆除，因此(ci)購房者購買此(ci)類(lei)房屋(wu)是沒有(you)任(ren)何權(quan)(quan)(quan)利保障。

　　另外，可能被(bei)(bei)(bei)列為危房(fang)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)也(ye)要避(bi)開。如果房(fang)屋(wu)(wu)(wu)一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)旦屬于(yu)危房(fang)，不(bu)但居住會(hui)有安(an)全隱患，而且也(ye)沒有了其(qi)他的(de)(de)(de)利(li)用價值，因此購房(fang)時一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)定(ding)要了解房(fang)屋(wu)(wu)(wu)的(de)(de)(de)房(fang)齡、結(jie)構(gou)等(deng)(deng)情況(kuang)，做出是否(fou)屬于(yu)危房(fang)的(de)(de)(de)初步判斷。進一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)步的(de)(de)(de)，還要小心已(yi)經被(bei)(bei)(bei)列人拆(chai)遷(qian)(qian)范圍的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)。通常情況(kuang)下，被(bei)(bei)(bei)列入拆(chai)遷(qian)(qian)范圍的(de)(de)(de)戶(hu)口(kou)是被(bei)(bei)(bei)凍結(jie)的(de)(de)(de)，而已(yi)列入拆(chai)遷(qian)(qian)公(gong)(gong)告的(de)(de)(de)房(fang)屋(wu)(wu)(wu)，房(fang)地產(chan)交(jiao)易管理(li)部門將(jiang)不(bu)予辦理(li)過(guo)戶(hu)。如果購買了此種房(fang)屋(wu)(wu)(wu)，將(jiang)會(hui)面臨很(hen)大風險。一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)般情況(kuang)下一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)兩年內將(jiang)被(bei)(bei)(bei)拆(chai)遷(qian)(qian)的(de)(de)(de)房(fang)子，能夠在各區(qu)的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)交(jiao)易所(中(zhong)心)查到。此外，購房(fang)者還可以向所在區(qu)縣房(fang)管局的(de)(de)(de)拆(chai)遷(qian)(qian)科咨(zi)詢(xun)相關(guan)情況(kuang)，或(huo)者到當(dang)地派出所詢(xun)問一(yi)(yi)(yi)(yi)(yi)下這里的(de)(de)(de)戶(hu)口(kou)是否(fou)己被(bei)(bei)(bei)凍結(jie)、委托(tuo)中(zhong)介公(gong)(gong)司幫助查詢(xun)等(deng)(deng)等(deng)(deng)。

　　“聲明”缺失的慎買

        房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)所(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)是(shi)最需要(yao)多(duo)方聲(sheng)明，共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)意(yi)(yi)味著(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)的(de)(de)(de)所(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)人(ren)不是(shi)一個(ge)人(ren)，例如(ru)，夫(fu)妻共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)、兩方或(huo)多(duo)方共(gong)(gong)(gong)同出資取(qu)得的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)、多(duo)個(ge)繼承人(ren)因繼承而共(gong)(gong)(gong)同所(suo)有(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)等，其(qi)中最典型的(de)(de)(de)就是(shi)夫(fu)妻雙(shuang)方婚后取(qu)得的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)屬于夫(fu)妻共(gong)(gong)(gong)同財(cai)產(chan)。在(zai)共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)狀(zhuang)態下，共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)對(dui)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)均享有(you)(you)(you)(you)(you)權(quan)利，這時(shi)如(ru)果共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)之一擅(shan)自將房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)出售(shou)，實際上是(shi)將其(qi)他共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)所(suo)占有(you)(you)(you)(you)(you)的(de)(de)(de)房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)份額也進行了處分(fen)，那(nei)么勢必將侵(qin)害其(qi)他共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)的(de)(de)(de)利益(yi)。為(wei)此，共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)要(yao)處分(fen)房(fang)(fang)(fang)(fang)屋(wu)，必須征得其(qi)他共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)的(de)(de)(de)書面聲(sheng)明同意(yi)(yi)。否則，即使進行了處分(fen)，這種處分(fen)也是(shi)無(wu)效的(de)(de)(de)。由于二手房(fang)(fang)(fang)(fang)大多(duo)是(shi)夫(fu)妻或(huo)家庭成(cheng)員共(gong)(gong)(gong)同財(cai)產(chan)，購買(mai)未(wei)取(qu)得共(gong)(gong)(gong)有(you)(you)(you)(you)(you)人(ren)同意(yi)(yi)出售(shou)的(de)(de)(de)二手房(fang)(fang)(fang)(fang)會惹上麻煩。

　　即使(shi)沒有(you)共有(you)關系而(er)只有(you)租(zu)賃(lin)關系，也可能出(chu)(chu)(chu)現問(wen)題。按合同法規定，出(chu)(chu)(chu)售房(fang)(fang)屋(wu)時應通(tong)知(zhi)承租(zu)人(ren)，同等條(tiao)件承租(zu)人(ren)有(you)優(you)(you)先(xian)購(gou)買權。因此在(zai)購(gou)買二手(shou)房(fang)(fang)時，還應考察所購(gou)房(fang)(fang)屋(wu)是否(fou)存在(zai)租(zu)賃(lin)關系。如出(chu)(chu)(chu)售人(ren)沒有(you)通(tong)知(zhi)承租(zu)人(ren)，沒有(you)承租(zu)人(ren)書面(mian)聲明放棄(qi)優(you)(you)先(xian)購(gou)買權承諾，買房(fang)(fang)后也會(hui)有(you)后患。

　　抵押查封的慎買

       抵(di)押(ya)是指債(zhai)務(wu)(wu)人(ren)或第三人(ren)不(bu)轉移對抵(di)押(ya)財(cai)(cai)產(chan)的(de)(de)(de)(de)占有(you)，將該(gai)財(cai)(cai)產(chan)作為債(zhai)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)擔保。債(zhai)務(wu)(wu)人(ren)不(bu)履行債(zhai)務(wu)(wu)時，債(zhai)權(quan)(quan)人(ren)有(you)權(quan)(quan)依(yi)照法律規(gui)定以該(gai)財(cai)(cai)產(chan)折價(jia)或者(zhe)以拍賣、變賣該(gai)財(cai)(cai)產(chan)的(de)(de)(de)(de)價(jia)款優先受(shou)(shou)(shou)償。由于抵(di)押(ya)權(quan)(quan)是一種物的(de)(de)(de)(de)擔保，其最大的(de)(de)(de)(de)特性(xing)就是優先受(shou)(shou)(shou)償權(quan)(quan)。因此將已(yi)經抵(di)押(ya)的(de)(de)(de)(de)房(fang)產(chan)進行轉讓會損害抵(di)押(ya)權(quan)(quan)人(ren)的(de)(de)(de)(de)利(li)益，為此，《物權(quan)(quan)法》明確(que)規(gui)定，抵(di)押(ya)期間，抵(di)押(ya)人(ren)未經抵(di)押(ya)權(quan)(quan)人(ren)同(tong)意，不(bu)得轉讓抵(di)押(ya)財(cai)(cai)產(chan)，但受(shou)(shou)(shou)讓人(ren)代(dai)為清償債(zhai)務(wu)(wu)消滅抵(di)押(ya)權(quan)(quan)的(de)(de)(de)(de)除外。顯然，如果購房(fang)者(zhe)稀里糊(hu)涂購買已(yi)被抵(di)押(ya)的(de)(de)(de)(de)房(fang)屋，無(wu)疑(yi)是要上當受(shou)(shou)(shou)騙的(de)(de)(de)(de)。

　　同樣的(de)(de)，被法(fa)院(yuan)、檢察(cha)院(yuan)、公安機(ji)關、海(hai)關等國家機(ji)關查(cha)(cha)封和(he)扣押的(de)(de)房(fang)屋，其所有(you)權的(de)(de)轉移(yi)不(bu)得(de)對抗這種公權力(li)(li)。如被執行(xing)人(ren)(ren)無金錢(qian)給(gei)付能(neng)(neng)力(li)(li)的(de)(de)，法(fa)院(yuan)有(you)權裁定(ding)對被執行(xing)人(ren)(ren)的(de)(de)其他財產采取查(cha)(cha)封、扣押措施;被執行(xing)人(ren)(ren)或其他人(ren)(ren)擅(shan)自處分(fen)已被查(cha)(cha)封、扣押、凍結(jie)財產的(de)(de)，法(fa)院(yuan)有(you)權責(ze)令責(ze)任人(ren)(ren)限期追回財產或承擔相應的(de)(de)賠償責(ze)任。因(yin)此(ci)，司法(fa)機(ji)關已保全、查(cha)(cha)封的(de)(de)房(fang)屋也是不(bu)能(neng)(neng)買的(de)(de)。

　　轉讓條件不符的慎買

       最后，不符合(he)房(fang)(fang)屋轉讓條(tiao)件的(de)(de)房(fang)(fang)屋也買不得。比如，按照(zhao)國家保障(zhang)性住房(fang)(fang)的(de)(de)相(xiang)應(ying)規定，經濟適用房(fang)(fang)屬政策性住房(fang)(fang)，購(gou)房(fang)(fang)人擁有有限產權，不滿(man)5年，不得直(zhi)接(jie)上市交易(yi)，確需轉讓的(de)(de)，由(you)政府進(jin)行回購(gou)。

　　滿5年(nian)轉(zhuan)讓應(ying)向政(zheng)(zheng)府繳納土地(di)收益等(deng)價(jia)款，政(zheng)(zheng)府可(ke)優先回(hui)購;購房(fang)人向政(zheng)(zheng)府交納土地(di)收益等(deng)價(jia)款后，才可(ke)以取(qu)得完全產權(quan)。因此，對不(bu)符合(he)轉(zhuan)讓條(tiao)件(jian)的(de)二手(shou)房(fang)也要當(dang)心。

　　還有的單位在(zai)向(xiang)職工出(chu)售(shou)房(fang)改(gai)(gai)房(fang)時(shi)(shi)，在(zai)售(shou)房(fang)合同中作出(chu)了某些(xie)限定，如“未(wei)住滿5年不得轉讓”等(deng)，因此(ci)購(gou)買(mai)房(fang)改(gai)(gai)房(fang)時(shi)(shi)也要注意查看(kan)原購(gou)房(fang)合同是否有此(ci)類(lei)的特(te)殊約定。

　　另外，一(yi)些房改房的(de)面(mian)積是(shi)根據員(yuan)工的(de)行政級(ji)別、工齡等因素確定的(de)，在二次轉讓時如原(yuan)產(chan)權單位認定超(chao)標，則必須(xu)先將超(chao)標問題處(chu)理(li)完畢才可上市交易，購房者(zhe)所(suo)購買的(de)房屋只能是(shi)超(chao)標已經處(chu)理(li)的(de)房屋。