在國內房(fang)(fang)(fang)價高企、房(fang)(fang)(fang)產調控政策收緊的背(bei)景下，具有不限貸、永久產權、自(zi)由買賣等(deng)特點(dian)的海外房(fang)(fang)(fang)產持續燃燒(shao)著(zhu)投資者的熱情。但是(shi)，國內房(fang)(fang)(fang)產投資者在判斷海外房(fang)(fang)(fang)產市場時(shi)會產生一些時(shi)空(kong)錯(cuo)位的判斷，在國內稱(cheng)得上是(shi)好房(fang)(fang)(fang)產的項目，到(dao)了(le)海外卻(que)不一定(ding)能為投資者帶(dai)來可(ke)觀收益。

　　比(bi)如(ru)在(zai)國內，“越靠近(jin)市中心(xin)的房(fang)子租金回報率越高”、“投資學區(qu)房(fang)的收(shou)益高，升值快”等都是選擇房(fang)產項目的重要(yao)因(yin)素(su)，但在(zai)海外(wai)并非如(ru)此。投資房(fang)產內外(wai)有別，突破固有觀念(nian)，才能(neng)獲得(de)更大(da)收(shou)益。

       觀念一：靠近市中心的房子好

       絕(jue)大(da)多(duo)數房(fang)產(chan)投資者(zhe)都生活在一二線的大(da)城市(shi)。比(bi)如(ru)在北京，二環房(fang)價高于三環、三環高過四環，以此類推，靠近市(shi)中(zhong)心的房(fang)子寸土寸金，租金也水(shui)漲(zhang)船高。

　　正是(shi)基于這(zhe)種(zhong)邏(luo)輯(ji)關(guan)系和推理，國內投(tou)資者理所當然的這(zhe)樣衡量海外(wai)房產的租(zu)金高(gao)低與市中(zhong)心(xin)遠近的關(guan)系，而真實情況卻(que)與國人(ren)的“慣性(xing)思維”不一(yi)樣。例如在澳洲(zhou)，本地沒有人(ren)會(hui)選擇(ze)生活在市中(zhong)心(xin)，而是(shi)選擇(ze)更有生活氣(qi)息、教育資源豐富、配(pei)套(tao)設(she)施完善的衛星(xing)城區(qu)。

　　決定任何一(yi)個位置的租(zu)金回報(bao)率及(ji)空置率的關鍵要素是當(dang)地的出租(zu)物業(ye)供給和需求關系(xi)，這種供給和需求關系(xi)是動(dong)態的。

　　投(tou)資者應調(diao)查投(tou)資區域的出租物業供給和(he)需求數量、出租平(ping)均價格水平(ping)、居住人群的分類，找到(dao)有(you)發(fa)展(zhan)潛(qian)力的位(wei)置(zhi)。

　　觀念二：學區房租金收益高

       在(zai)國內，學(xue)區(qu)房(fang)深(shen)受廣大購房(fang)者和(he)租客(ke)的愛戴(dai)，好口碑學(xue)校(xiao)附近(jin)(jin)的房(fang)價比周(zhou)邊高(gao)。基于此，國人(ren)對海(hai)外房(fang)產市場中(zhong)靠近(jin)(jin)大學(xue)周(zhou)邊的學(xue)生公寓項目(mu)情(qing)有(you)獨鐘(zhong)。

　　但事實是(shi)，很多大(da)(da)學周(zhou)邊的學生(sheng)(sheng)公(gong)寓(yu)、高層(ceng)公(gong)寓(yu)的房價增長(chang)緩慢，租金收益減少(shao)(shao)。大(da)(da)學周(zhou)邊很少(shao)(shao)有本地(di)居民，這里成為了(le)留(liu)學生(sheng)(sheng)生(sheng)(sheng)活和(he)居住的區域。受留(liu)學及移民政策(ce)調整的巨(ju)大(da)(da)影響(xiang)，留(liu)學生(sheng)(sheng)是(shi)很不穩定的租客人群。

　　國內(nei)投資者在選(xuan)擇海外(wai)投資物業時，要謹慎考慮把物業出租的(de)(de)焦點集中在學(xue)(xue)(xue)生類租客上(shang)。另外(wai)，在海外(wai)投資學(xue)(xue)(xue)區房應注意：投資到精英(ying)高中、或(huo)者優質私立學(xue)(xue)(xue)校(xiao)的(de)(de)周(zhou)邊(bian)，而非大學(xue)(xue)(xue)旁邊(bian)；投資到大學(xue)(xue)(xue)新的(de)(de)校(xiao)區規劃(hua)的(de)(de)潛力區域。

　　觀念三：房屋購買費用低

       在(zai)(zai)宣傳中(zhong)，海(hai)外房(fang)(fang)(fang)(fang)產的超低價(jia)格往往讓投(tou)資者(zhe)興奮不已。但是(shi)，在(zai)(zai)購(gou)買房(fang)(fang)(fang)(fang)產的費(fei)用方面(mian)，國內與(yu)海(hai)外存在(zai)(zai)差異。投(tou)資者(zhe)要詳細研究各國的房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)情(qing)況，衡(heng)量稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)費(fei)成本是(shi)否可以(yi)承擔。海(hai)外與(yu)房(fang)(fang)(fang)(fang)產有(you)關的稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)賦(fu)主(zhu)要有(you)契(qi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)、土地(di)稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)、印(yin)花稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)以(yi)及增值稅(shui)(shui)(shui)(shui)(shui)。

　　除了房(fang)地產稅(shui)，投(tou)資者也要關(guan)注匯(hui)率變化(hua)。因(yin)為房(fang)產貸(dai)款期(qi)限都較長，在(zai)這么長的時間內(nei)，利率一定(ding)(ding)是(shi)有升有降，貸(dai)款人會面臨(lin)還貸(dai)金額的不(bu)確定(ding)(ding)性(xing)。

　　以上三點(dian)是最容易讓國內投資者產(chan)生(sheng)“慣性思維”的干擾(rao)項。投資海外(wai)房(fang)產(chan)，建議您選(xuan)用符合資格(ge)、有信譽的海外(wai)房(fang)地產(chan)置業顧問(wen)公司。如果可(ke)以，付款(kuan)時建議使用銀(yin)行貸款(kuan)，因為銀(yin)行批復房(fang)屋貸款(kuan)時，將檢查所有產(chan)權所屬是否合法，無(wu)形中(zhong)多了(le)一重保障。

　　另外(wai)，選擇(ze)有(you)實力有(you)信譽的發展商、找一個了解中西方文(wen)化的律師或專業人士(shi)都將讓您在投資海外(wai)房產上事半(ban)功倍(bei)。