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中國房產質量周報第三十八期:公寓變辦公樓,如何避坑?

2022-05-16   中國質量萬里行   文/本刊記者 雷(lei)玄   點擊:

  “關注房屋質(zhi)(zhi)量、共(gong)建美好生活”,中(zhong)國房產質(zhi)(zhi)量周報(bao)第38期發布(bu)。

  2022年5月9日-5月15日,中(zhong)國質量萬里行共收到77條業主投訴信息,加上網絡監測(ce)的(de)輿情(qing)數據,最終(zhong)整理出10個需(xu)要(yao)重(zhong)點關(guan)注的(de)問題項目(mu)。具體來看,本周重(zhong)點投訴項目(mu)涉及(ji)的(de)開發商(shang)包括錦藝集團、西安京(jing)頤(yi)置業、浙(zhe)江中(zhong)夏控(kong)股(gu)、綠地(di)控(kong)股(gu)、紫薇(wei)地(di)產、當(dang)代置業、陜西垣鑫潤澤實(shi)業集團、成都雨龍世紀置業有限(xian)公(gong)司、中(zhong)梁地(di)產、合景(jing)泰富(fu)以及(ji)安徽名(ming)流(liu)投資集團。涉及(ji)的(de)項目(mu)分別(bie)為錦藝·昆明之光、頤(yi)合府二期(qi)、玫瑰星城(cheng)(cheng)、綠地(di)香(xiang)樹花(hua)城(cheng)(cheng)二期(qi)、紫薇(wei)東進四(si)期(qi)、君(jun)合天璽、金泉香(xiang)檳(bin)城(cheng)(cheng)、中(zhong)梁津門首府、合景(jing)泰富(fu)·云湖天境、名(ming)流(liu)棲鳳名(ming)城(cheng)(cheng)。

  經統(tong)計,十(shi)個項目(mu)涉及的問(wen)題包括:項目(mu)停工、延期交付、房屋(wu)質量問(wen)題、虛假宣傳、違規(gui)交付、房產證拖(tuo)延辦(ban)理、開發商挪用監管資金等。

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  本期(qi)投(tou)訴項目(mu)中,中國質量(liang)萬里行重點關注錦藝·昆明(ming)之光(guang)、紫(zi)薇東進(jin)四期(qi)以及合景泰富·云湖天境共(gong)三個項目(mu)。

  其中,云(yun)南(nan)省(sheng)昆明(ming)市錦藝·昆明(ming)之(zhi)光業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)稱(cheng),一(yi)期合同約定(ding)于(yu)2021年(nian)11月30日交(jiao)(jiao)付,先后(hou)延期四次后(hou)約定(ding)于(yu)2022年(nian)10月31日交(jiao)(jiao)付;二期合同約定(ding)于(yu)2023年(nian)1月交(jiao)(jiao)付,自2022年(nian)春節至今(jin)一(yi)直處于(yu)停工(gong)狀(zhuang)態,開(kai)發商(shang)未明(ming)確復(fu)工(gong)時間。陜西省(sheng)西安(an)市紫薇東進四期業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)稱(cheng),1-6棟樓未取得《房(fang)屋(wu)建(jian)筑(zhu)工(gong)程竣工(gong)驗收(shou)備案表》違(wei)規(gui)交(jiao)(jiao)房(fang),住建(jian)局2月17日下發停止收(shou)房(fang)通(tong)知,開(kai)發商(shang)卻在繼續(xu)交(jiao)(jiao)房(fang)。云(yun)南(nan)省(sheng)昭通(tong)市合景泰(tai)富(fu)˙云(yun)湖天境業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)稱(cheng),實際交(jiao)(jiao)付情況與宣傳不符,具體包括:屋(wu)內混凝土及(ji)墻面砂漿標(biao)號較低,屋(wu)頂開(kai)裂(lie)漏水,地面開(kai)裂(lie);室外景觀喬(qiao)木(mu)、灌木(mu)少(shao),地被(bei)多,硬景多、軟景少(shao);小(xiao)區內部為瀝青道路,不是石材或地磚鋪貼;單元入戶大(da)堂無(wu)挑(tiao)高,空間狹窄等。

  云南錦藝·昆明之光:一期延期四次至今未交付二期停工

  “錦藝(yi)·昆明之(zhi)光一(yi)期合同約定于2021年11月30日(ri)交房,然而,從2021年11月至今(jin),開(kai)發商(shang)屢次(ci)爽約,接連(lian)四次(ci)延(yan)期,目前,延(yan)至2022年10月31日(ri)交付。二期自2022年春節至今(jin)一(yi)直處于停工(gong)狀態,開(kai)發商(shang)未明確給出具體復(fu)工(gong)時間。”一(yi)位業主表示。

  公(gong)(gong)開(kai)資(zi)料顯示,錦(jin)藝(yi)·昆明之光位于(yu)(yu)云南(nan)省昆明市呈貢核心區白龍潭地(di)鐵站,由(you)昆明錦(jin)軒置(zhi)業有限公(gong)(gong)司、昆明錦(jin)悅置(zhi)業有限公(gong)(gong)司聯合開(kai)發建設,為(wei)錦(jin)藝(yi)集團(tuan)旗下項目。根據合同約(yue)定,一期(qi)應于(yu)(yu)2021年11月30日交付,二期(qi)于(yu)(yu)2023年1月交付。

  對此,昆明呈貢區(qu)住(zhu)房和城(cheng)鄉(xiang)建設局(ju)房地(di)產市場監管科(ke)工(gong)作(zuo)人員稱,“該項目一期目前正(zheng)在整改”,關于整改內容、完成(cheng)時(shi)間等情況,該工(gong)作(zuo)人員表示并不知情。

  針對二期停工的(de)問題,呈貢(gong)區住(zhu)房(fang)和城鄉建(jian)(jian)(jian)(jian)設局4月29日(ri)通過人民(min)網領導留(liu)言板回復稱:“開發(fa)企業(ye)的(de)城建(jian)(jian)(jian)(jian)單位(wei)中建(jian)(jian)(jian)(jian)七局因其內部(bu)糾紛,與(yu)錦藝集團結束合(he)作(zuo)關(guan)系,在完成(cheng)(cheng)封頂后(hou)不再承(cheng)接后(hou)續工程。開發(fa)企業(ye)已經完成(cheng)(cheng)了新承(cheng)建(jian)(jian)(jian)(jian)單位(wei)的(de)招標并(bing)陸續接手續建(jian)(jian)(jian)(jian)。”

  云南昭通合景泰富·云湖天境:質量問題“已在整改”

  合(he)景泰(tai)富·云(yun)湖天(tian)境宣(xuan)傳資料顯示(shi):合(he)景泰(tai)富·云(yun)湖天(tian)境為百強(qiang)房(fang)企(qi)合(he)景泰(tai)富集團在云(yun)南(nan)昭(zhao)通開發的(de)首個(ge)項目,以昭(zhao)通難得一見的(de)高品質(zhi)湖境洋房(fang),刷(shua)新城市(shi)高端居住(zhu)。

  臨(lin)近(jin)交付,該(gai)高(gao)端項目被業主(zhu)質(zhi)疑其(qi)質(zhi)量(liang)問題。一位業主(zhu)稱,“目前,地(di)下車庫滲水(shui)(shui)嚴重(zhong),大梁被水(shui)(shui)浸泡,主(zhu)體結構存在安全隱患。此(ci)外,樓梯間隨(sui)處可(ke)見開裂破爛(lan),窗戶欄桿質(zhi)量(liang)差;地(di)板出現大量(liang)裂痕和修補痕跡(ji),屋頂滲漏水(shui)(shui)等。”

  公(gong)開資料(liao)顯示(shi),合(he)景泰富·云(yun)湖(hu)天境位于云(yun)南(nan)省昭(zhao)通市昭(zhao)陽區環湖(hu)路省耕(geng)公(gong)園北側,系合(he)景泰富旗下項目(mu),由昭(zhao)通憬欣房地產開發有(you)限公(gong)司(si)負責開發建設,項目(mu)占地面(mian)積17.5萬(wan)平,建筑面(mian)積67萬(wan)平,規劃(hua)了8棟(dong)洋房、30棟(dong)高層(ceng),共4204戶,約定于2021年12月(yue)30日(ri)首期交付。

  針(zhen)對(dui)業(ye)主的(de)房屋質(zhi)量(liang)投訴,昭陽區(qu)住房和城鄉建設局于4月(yue)(yue)(yue)26日(ri)(ri)(ri)(ri)通過(guo)人民網領導留言板稱,昭陽區(qu)工(gong)程質(zhi)量(liang)監督(du)站派出專人分別于4月(yue)(yue)(yue)6日(ri)(ri)(ri)(ri)、4月(yue)(yue)(yue)7日(ri)(ri)(ri)(ri)(約(yue)談建設單(dan)(dan)位(wei)(wei))、4月(yue)(yue)(yue)10日(ri)(ri)(ri)(ri)、4月(yue)(yue)(yue)15日(ri)(ri)(ri)(ri)、4月(yue)(yue)(yue)19日(ri)(ri)(ri)(ri)、4月(yue)(yue)(yue)22日(ri)(ri)(ri)(ri)到(dao)現場核實督(du)促,要求(qiu)建設單(dan)(dan)位(wei)(wei)、施(shi)工(gong)單(dan)(dan)位(wei)(wei)、監理(li)單(dan)(dan)位(wei)(wei)端正態(tai)度及時查找地下車庫滲(shen)漏原因(yin),并采取相關技(ji)術(shu)措施(shi)整(zheng)改(gai)到(dao)位(wei)(wei),確保不滲(shen)漏。昭陽區(qu)住建局還表示,將密(mi)切(qie)關注施(shi)工(gong)單(dan)(dan)位(wei)(wei)的(de)處理(li)進展,將定期或不定期對(dui)整(zheng)改(gai)情況進行檢(jian)查。

  項(xiang)目售樓處工(gong)作人(ren)員5月10日稱:“我(wo)們制定了詳(xiang)細的整(zheng)改(gai)進(jin)度計劃,包括車庫、園區地面、公共區域等(deng),大概在6月底全部完工(gong)。”

  西安紫薇東進四期:還在違規交房?

  紫薇(wei)東進四期的一(yi)位業主表示,1-6#樓在未(wei)取得《房(fang)屋建筑工(gong)程(cheng)竣(jun)工(gong)驗收(shou)備案表》、未(wei)達到交付標準的情況(kuang)下通知業主收(shou)房(fang),其中(zhong),130多戶業主簽字收(shou)房(fang)。西安市委大明宮(gong)質監站曾于2月17日下發停(ting)止收(shou)房(fang)通知書(shu),然而,該項(xiang)目仍在違(wei)規交房(fang)。

  公開(kai)資料顯示,紫薇東進(jin)四期位于陜西省西安市新城(cheng)區含元北路505號(hao),系紫薇地產旗下項目,由西安紫郡置業有限(xian)公司負責開(kai)發建設(she)。四期共7棟樓(lou),其(qi)中1-6號(hao)樓(lou)約(yue)定(ding)收房時間為2021年12月(yue)(yue)31日,7號(hao)樓(lou)收房時間為2022年6月(yue)(yue)30日。

  對(dui)此(ci),紫(zi)薇東進售(shou)樓處、物(wu)業(ye)處工作人(ren)員5月12日表(biao)示:“四期從(cong)4月份開(kai)始就暫緩收房了(le),現在(zai)基本(ben)上沒有業(ye)主收房。交房具體日期還無法確(que)定(ding),都在(zai)等(deng)新通知(zhi)。”

  西(xi)安市委大明(ming)宮(gong)質監(jian)(jian)站工作(zuo)人(ren)員表(biao)(biao)示:“我們(men)收(shou)到過(guo)業(ye)主(zhu)的投訴,說(shuo)開(kai)發商仍在交(jiao)房。質監(jian)(jian)站工作(zuo)人(ren)員去現場(chang)了解(jie)到,是有(you)一(yi)(yi)些急(ji)切(qie)要收(shou)房裝修的業(ye)主(zhu)跟物業(ye)簽了一(yi)(yi)個私(si)下協(xie)議(yi),并(bing)自愿收(shou)房。”該工作(zuo)人(ren)員表(biao)(biao)示,項目尚未取得《竣工驗(yan)收(shou)備案表(biao)(biao)》,主(zhu)要卡在規(gui)劃驗(yan)收(shou)這一(yi)(yi)環節。倘(tang)如規(gui)劃驗(yan)收(shou)通過(guo)后(hou),即可辦理《竣工驗(yan)收(shou)備案表(biao)(biao)》。

  重點投訴問題:“公寓”變身“辦公樓”

  近(jin)日,包括深圳市(shi)恒邦時代大廈、河北省廊(lang)坊三(san)(san)河市(shi)理想匯、武漢(han)市(shi)福(fu)星惠(hui)譽東湖城、重慶市(shi)三(san)(san)峽國際51LOFT、山東省濟南市(shi)瑞馳萬隆(long)廣場等項目業主反映,開發(fa)商將辦公(gong)用房(fang)包裝成公(gong)寓對外銷售,直到簽合(he)同(tong)甚至收房(fang)時才發(fa)現,所(suo)購房(fang)屋性質實為辦公(gong),并不具備居住(zhu)功能。

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  實際上,不少項目將商(shang)辦產品包裝(zhuang)成“不限購(gou)”公寓并對外銷(xiao)售,其樣板間裝(zhuang)修以住宅(zhai)樣式進行展示,廚衛、床具(ju)、沙(sha)發(fa)一(yi)應(ying)俱全。購(gou)房者(zhe)在簽署合同、甚至收房時才發(fa)現,土地(di)實際規劃用(yong)途(tu)為(wei)“商(shang)服用(yong)地(di)”,預(yu)售許(xu)可證標明(ming)的房屋用(yong)途(tu)性質為(wei)“辦公”。

  辦(ban)公(gong)(gong)用(yong)房(fang)與公(gong)(gong)寓(yu)之間(jian)存在不小的(de)差異,最重要的(de)就是公(gong)(gong)寓(yu)可居(ju)住,辦(ban)公(gong)(gong)用(yong)房(fang)因沒有獨立的(de)廚衛設施(shi)、未接入燃氣、無排煙管(guan)道、無上下水、消(xiao)防管(guan)道裸露等,只(zhi)能(neng)作為商用(yong)辦(ban)公(gong)(gong)場所,并不滿(man)足居(ju)住使用(yong)功能(neng)。

  目(mu)前,已有多(duo)個省市出臺(tai)相(xiang)關政策,嚴禁商(shang)(shang)業辦公(gong)類建筑“住(zhu)宅化”,明(ming)確商(shang)(shang)業、辦公(gong)、研(yan)發用房建筑平面布局(ju)不得采用住(zhu)宅套型式設計。

  對此(ci),購房(fang)(fang)者首先要關(guan)注項(xiang)目的土(tu)地規劃用途(tu),根據《土(tu)地利用現(xian)狀分類》(GB/T21010-2017)規定,居(ju)住(zhu)用地、商(shang)服(fu)用地、工業用地三類土(tu)地涉及商(shang)品房(fang)(fang)。此(ci)外,購房(fang)(fang)者還務必關(guan)注房(fang)(fang)屋(wu)用途(tu),包括辦公(gong)用房(fang)(fang)、商(shang)務公(gong)寓、商(shang)住(zhu)公(gong)寓、住(zhu)宅(zhai)等。在不(bu)同(tong)用途(tu)的土(tu)地上要進行相對應的開發,房(fang)(fang)屋(wu)建設、銷售要符合房(fang)(fang)屋(wu)用途(tu)。

  北京金訴律(lv)(lv)師(shi)事務所王玉臣(chen)律(lv)(lv)師(shi)說(shuo),“房(fang)屋用(yong)途(tu)是(shi)辦公,不(bu)能按(an)公寓(yu)來賣,不(bu)論是(shi)在建設、銷售還是(shi)使(shi)用(yong)的(de)時(shi)候,都必須符(fu)合其規劃(hua)用(yong)途(tu),否則就是(shi)違法的(de)。根據(ju)相關法律(lv)(lv)規定,相關行政部門可以(yi)對建設單位(wei)進(jin)行行政處罰(fa)、責(ze)令拆除(chu),并處以(yi)罰(fa)金等。”如果(guo)宣(xuan)傳(chuan)方面(mian)有誤導(dao),涉嫌(xian)虛假宣(xuan)傳(chuan),購(gou)房(fang)者可以(yi)向市場監管局投訴。

  明星項目

  上(shang)周,中國房(fang)產質量周報輿情(qing)研(yan)究室基于市場認可度、產品品質、服(fu)務(wu)品質及口碑(bei)四(si)個(ge)維度,甄選(xuan)出本期明星樓盤(pan),包括石家(jia)莊市萬科翡翠書院(yuan)、杭(hang)州市杭(hang)珹未(wei)來(lai)中心、洛(luo)陽市碧(bi)桂園鳳凰灣、上(shang)海市融創(chuang)未(wei)來(lai)金(jin)融城(cheng)以及長沙(sha)市長沙(sha)北中心·保(bao)利時代。

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  中國質(zhi)(zhi)量(liang)萬(wan)里行將持續關注(zhu)房產市(shi)場的動向(xiang),充(chong)分發(fa)(fa)揮新聞(wen)輿論監(jian)督作用,督促(cu)房企不斷提升(sheng)產品質(zhi)(zhi)量(liang),助推(tui)房地產市(shi)場平(ping)穩健(jian)康有序發(fa)(fa)展,維護消(xiao)費者(zhe)權益,實(shi)現人(ren)們(men)對美好生活(huo)的向(xiang)往。   

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