文(wen)/李兟 本刊記者 雷玄
“購房時,武漢市天下南(nan)湖灣(wan)的(de)(de)銷(xiao)售人員說,戶外(wai)的(de)(de)鏤(lou)空區(qu)域(yu)可通過澆筑(zhu)拓(tuo)展(zhan)面(mian)積,列入贈送面(mian)積,并在(zai)樣板(ban)間(jian)內展(zhan)示了(le)拓(tuo)展(zhan)方式。”購買了(le)天下南(nan)湖灣(wan)小區(qu)樓盤的(de)(de)業(ye)主張麗(化(hua)名)說。房屋交付后,業(ye)主按樣板(ban)間(jian)所示方式澆筑(zhu)陽臺,卻被城管部(bu)門判定“違建”,并進行了(le)強(qiang)制拆除。對此,武漢市洪山(shan)區(qu)規劃(hua)局工(gong)作(zuo)人員說:“判定為違建的(de)(de)依據(ju)為項目規劃(hua)設計圖(tu),建筑(zhu)結構需與圖(tu)紙保持(chi)一致(zhi)。”
天下(xia)南湖灣住宅業主(zhu)投訴“澆(jiao)筑陽臺方(fang)式拓展面積為虛假宣(xuan)傳”,同期(qi),該項目公寓業主(zhu)投訴“燃氣(qi)入戶(hu)未兌現”。通過進一步了解,業主(zhu)才知道自己買的公寓樓(lou)為商業地產,設(she)計圖紙中沒有接通天然氣(qi)的規劃。
截至(zhi)2022年2月(yue)23日,天下南(nan)湖灣項目的(de)(de)(de)住宅業主(zhu)正在整理(li)資(zi)料,準備集(ji)體(ti)起訴開(kai)發商欺詐(zha)銷售的(de)(de)(de)行(xing)(xing)為。公(gong)寓業主(zhu)表示(shi):“未(wei)裝修(xiu)(xiu)的(de)(de)(de)業主(zhu)希(xi)望(wang)退(tui)房,已裝修(xiu)(xiu)的(de)(de)(de)業主(zhu)則希(xi)望(wang)開(kai)發商進行(xing)(xing)賠償,并增大入戶電(dian)線的(de)(de)(de)平方數。”
(圖片由業主提供)
住宅區業主澆筑陽臺被強拆
天下(xia)南(nan)湖灣(wan)小區位于湖北省武漢(han)市洪(hong)山區珞(luo)獅路310號種子管理局附近,由武漢(han)鑫(xin)合利房地(di)產開(kai)發(fa)有限公(gong)(gong)司負責開(kai)發(fa)建(jian)設(she)。項(xiang)目包含住宅和公(gong)(gong)寓,于2021年2月(yue)28日毛(mao)坯交付。
2021年10月1日,天(tian)(tian)下南湖(hu)灣(wan)(wan)住(zhu)宅區業主(zhu)張(zhang)麗(此為化名)收(shou)到(dao)一份落(luo)款(kuan)為“武漢市洪山(shan)區獅子山(shan)街(jie)道綜(zong)合執法(fa)中(zhong)心”的告示。告示寫道:“您(nin)在天(tian)(tian)下南湖(hu)灣(wan)(wan)1棟某室存在亂搭(da)(da)建(jian)情況。依(yi)據《中(zhong)華人民共和國(guo)城(cheng)鄉(xiang)規劃法(fa)》及《武漢市城(cheng)鄉(xiang)規劃條例(li)》的相(xiang)關規定,該搭(da)(da)建(jian)行為涉嫌違法(fa)建(jian)設(she)。現請您(nin)攜帶有(you)效證件到(dao)三日內我(wo)執法(fa)中(zhong)心接受(shou)調查,逾(yu)期我(wo)中(zhong)心將依(yi)法(fa)對(dui)該處(chu)搭(da)(da)建(jian)采(cai)取(qu)強制(zhi)措(cuo)施予以拆除。”
張麗稱:“接到通知(zhi)三日后(hou),小區里已完(wan)成澆(jiao)筑的(de)(de)陽臺被(bei)(bei)陸(lu)續(xu)拆除。”由于陽臺外側屬(shu)于鏤空結(jie)構,澆(jiao)筑的(de)(de)陽臺被(bei)(bei)拆后(hou),該區域(yu)沒有設計防護欄,安全(quan)隱(yin)患暴露出來(lai),而且同一(yi)層左右戶型(xing)互通,業主的(de)(de)隱(yin)私也得不到保(bao)障。
張麗介紹,當(dang)年(nian)通過(guo)澆筑(zhu)陽臺拓(tuo)展(zhan)(zhan)使用面(mian)(mian)積是(shi)天下南湖灣(wan)小(xiao)區的“核心賣點”。開發(fa)商(shang)曾向(xiang)購房者承諾戶(hu)外(wai)鏤空區域可通過(guo)澆筑(zhu)方式拓(tuo)展(zhan)(zhan)面(mian)(mian)積,小(xiao)區交付(fu)后,可統一(yi)以(yi)680元(yuan)每平米(mi)(mi)的價格(總價約為15000元(yuan))交由開發(fa)商(shang)進行(xing)“結構優化”,也可按照樣板間樣式自行(xing)拓(tuo)展(zhan)(zhan)面(mian)(mian)積。即可額(e)外(wai)獲得15—22平米(mi)(mi)的面(mian)(mian)積。
(圖(tu)片由業主提供)
澆筑的陽臺被拆(chai)后,業主們有些忿忿不平。張麗說:“我們是按照樣板(ban)間(jian)(jian)對陽臺實(shi)施的澆筑,如果屬于違(wei)建行為(wei),為(wei)何(he)開(kai)發商對外展(zhan)示樣板(ban)間(jian)(jian)期間(jian)(jian),沒有執法人員勒令制止?為(wei)何(he)不對開(kai)發商做出(chu)行政處罰?”
對(dui)此,洪(hong)山區獅子(zi)山街道綜(zong)合執(zhi)法中(zhong)心于(yu)2021年11月25日(ri)回(hui)復稱(cheng):“樣板間的陽(yang)臺(tai)面積拓展(zhan)屬于(yu)違(wei)建(jian),當時(shi)因執(zhi)法人員人手不足,未及(ji)時(shi)予以拆除。”
驗收后,對樓體外側鏤空區能否澆筑?
張(zhang)麗等業主(zhu)期(qi)望的拓展面積隨著(zhu)澆筑陽臺的拆(chai)除成了泡(pao)影,而(er)“半開(kai)放式鏤空(kong)陽臺”造(zao)成的安全隱患(huan)卻遲(chi)遲(chi)得不到(dao)解決,業主(zhu)認為(wei),開(kai)發(fa)商存(cun)在虛假宣傳行為(wei),隨即去(qu)武漢(han)市洪山區建設(she)局與規(gui)劃局反映情況(kuang)。張(zhang)麗說:“建設(she)局工作(zuo)人員稱,開(kai)發(fa)商按照圖紙進行施(shi)工,驗收期(qi)間,也未發(fa)現(xian)開(kai)發(fa)商存(cun)在違法違規(gui)的事實。”
針(zhen)對(dui)業主(zhu)提(ti)出澆筑(zhu)陽臺(tai)的(de)(de)(de)訴求,武漢市洪山區(qu)建設(she)局(ju)工作人(ren)員(yuan)表(biao)示,由(you)于原施(shi)工圖(tu)紙中并無澆筑(zhu)設(she)計(ji),驗收之后,如果(guo)要對(dui)陽臺(tai)實施(shi)澆筑(zhu),需要由(you)開發商(shang)主(zhu)動向規(gui)劃局(ju)申(shen)請修(xiu)改(gai)圖(tu)紙,并按照流程完成(cheng)修(xiu)改(gai)手續,繳納相應的(de)(de)(de)費用,之后便可(ke)依法對(dui)鏤空區(qu)域(yu)實施(shi)澆筑(zhu)。該工作人(ren)員(yuan)還(huan)提(ti)供了另一個(ge)解(jie)決方案,即全體(ti)業主(zhu)可(ke)對(dui)開發商(shang)進行“銷售(shou)欺詐”的(de)(de)(de)集體(ti)訴訟,若勝訴,即可(ke)提(ti)出整改(gai)措施(shi),從而達成(cheng)業主(zhu)的(de)(de)(de)訴求。
張(zhang)麗隨(sui)即聯系開(kai)發商(shang)——武(wu)漢鑫(xin)合利房地產開(kai)發有限公(gong)司,被告知:“小區已交(jiao)付,規劃圖紙已審批完成,無法修改。”
2021年12月16日,該項(xiang)目物業(ye)(ye)公(gong)司仙桃市(shi)居宜物業(ye)(ye)服務有限公(gong)司武(wu)漢(han)分公(gong)司的朱經(jing)理回復稱:“近期,會(hui)(hui)通過街道,邀請業(ye)(ye)主、城管部門等進行(xing)協商,若無法澆筑,看是否可將(jiang)室(shi)內陽臺進行(xing)封閉(bi),將(jiang)安全隱患消除(chu)。”12月17日的多方(fang)(fang)協商會(hui)(hui)上,城管部門隨即(ji)否決了封閉(bi)室(shi)內陽臺的方(fang)(fang)案,將(jiang)已經(jing)封閉(bi)完成的強制(zhi)拆除(chu)。
對此,洪山區規(gui)(gui)劃局建筑規(gui)(gui)劃管理科工作人員稱(cheng):“小(xiao)區需與(yu)規(gui)(gui)劃圖保(bao)持一致(zhi),已交付小(xiao)區的(de)(de)規(gui)(gui)劃圖紙無法(fa)再修改。”這(zhe)意味著,不(bu)僅業主澆(jiao)筑陽(yang)臺的(de)(de)訴(su)求(qiu),將無法(fa)實現,就連(lian)封閉室內陽(yang)臺以消除安(an)全隱(yin)患的(de)(de)訴(su)求(qiu),也無法(fa)實現。
關(guan)于住宅業主“拓展陽臺”的訴求(qiu),北(bei)京(jing)金訴律師事務所王玉臣(chen)律師認(ren)為(wei)(wei):“小區驗收后,對陽臺外側鏤空(kong)區域進行澆筑以拓展陽臺面(mian)積屬于違規行為(wei)(wei)。開發商(shang)以此為(wei)(wei)賣點,屬于違法(fa)宣(xuan)(xuan)傳。根據(ju)房(fang)地產廣告相(xiang)關(guan)規定(ding),房(fang)地產的廣告宣(xuan)(xuan)傳必須真實合法(fa)。在(zai)該(gai)案例(li)中,開發商(shang)對‘拓展面(mian)積’的宣(xuan)(xuan)傳有悖(bei)相(xiang)關(guan)法(fa)律規定(ding)。”
承諾天然氣入戶,實際未兌現
陽臺澆筑(zhu)問題尚未解決,天下南湖灣(wan)公(gong)寓(yu)項目又因“承諾天然氣入(ru)戶,實際未兌現”遭(zao)到業主投訴。
據公寓(yu)區業主(zhu)李軍(此為化名)介紹,銷售時(shi),開發商宣稱公寓(yu)為燃(ran)氣入戶(hu),并(bing)向(xiang)購房者(zhe)展示(shi)了樣板(ban)間及宣傳畫冊。然而,收房時(shi)業主(zhu)卻發現“燃(ran)氣入戶(hu)”實際并(bing)未兌現,近80戶(hu)公寓(yu)業主(zhu)受(shou)到影響。
(圖(tu)片(pian)由業主提供(gong))
李軍稱:“發(fa)現未通燃氣,于是第一時間聯系開發(fa)商及(ji)物(wu)業。”當時,物(wu)業回復(fu)稱:“業主可先按照(zhao)天燃氣入戶標(biao)準進行裝修,但(dan)廚房需留下(xia)4平(ping)方米(mi)的空間。”
之后,物業公司(si)朱經理以做(zuo)好接通天(tian)然氣(qi)準備工作為由,向近20戶尚未(wei)裝(zhuang)修計(ji)劃的公寓業主收取每戶1000元的臨時廚房安裝(zhuang)費。
(圖片(pian)由業主(zhu)提(ti)供)
2021年11月,朱經理告知業(ye)主:“燃氣(qi)公(gong)司暫停了商業(ye)用地天然氣(qi)安裝項(xiang)目。”當月,李(li)軍與其(qi)他幾(ji)位業(ye)主代(dai)表通過電話、公(gong)眾平臺、微信等(deng)方式(shi)向(xiang)當地市(shi)長熱線、市(shi)規(gui)劃(hua)局、房管局、燃氣(qi)公(gong)司等(deng)單位反映(ying)情況(kuang),希望有關(guan)部(bu)門(men)協助業(ye)主完成(cheng)天然氣(qi)入戶事宜,但截至目前,問題仍未(wei)解(jie)決。
物業(ye)朱經理稱(cheng):“我曾與(yu)業(ye)主前(qian)往武漢市天(tian)(tian)然(ran)氣(qi)有限公(gong)司(濱江國(guo)(guo)際營業(ye)廳)進(jin)行現場咨(zi)詢,市場部(bu)工作人員回復該項(xiang)目(mu)屬商業(ye)地產,設計(ji)圖紙(zhi)中(zhong)也無(wu)接(jie)通天(tian)(tian)然(ran)氣(qi)規(gui)劃。另(ling)外,國(guo)(guo)內(nei)曾發生過(guo)多起天(tian)(tian)然(ran)氣(qi)爆炸事故,所以目(mu)前(qian)暫(zan)不受理。”
對此,武漢市洪山區(qu)燃(ran)氣(qi)熱力管(guan)理(li)站工作人員稱(cheng):“公寓(yu)能否(fou)通(tong)天然(ran)氣(qi)目前無法(fa)給出確(que)定回復(fu)。首(shou)先,該(gai)項目屬商業用(yong)地(di)(di)。其(qi)次,燃(ran)氣(qi)公司(si)未接到該(gai)項目報裝業務。另(ling)外,該(gai)項目公寓(yu)大多不滿足‘燃(ran)氣(qi)入戶’的通(tong)風條件,所(suo)以無法(fa)接通(tong)。但(dan)近期,我部門(men)領導與燃(ran)氣(qi)公司(si)將對該(gai)項目實地(di)(di)考察,之后再給出明確(que)回復(fu)。”
2021年12月16日,武漢市天然氣(qi)有(you)限公(gong)(gong)司(si)工作人員回復稱:“該項目規劃用地屬商業用地,不具備(bei)報裝資格(ge)。”這也意味著公(gong)(gong)寓業主“燃氣(qi)入戶”的訴(su)求,將無法實(shi)現(xian)。
針對(dui)公(gong)寓業主(zhu)“燃(ran)氣入戶”的訴(su)求,北京金(jin)訴(su)律(lv)師(shi)事務所主(zhu)任王玉臣律(lv)師(shi)認為(wei),開(kai)發商明知規(gui)劃(hua)圖(tu)紙并無燃(ran)氣設計,卻以此(ci)為(wei)賣點(dian)進(jin)行宣(xuan)(xuan)傳(chuan),涉嫌違(wei)反房地(di)產廣告相關(guan)規(gui)定。業主(zhu)若(ruo)選擇法(fa)律(lv)途徑維權(quan),可(ke)先了解當地(di)行政機關(guan)是否曾對(dui)相關(guan)違(wei)法(fa)宣(xuan)(xuan)傳(chuan)行為(wei)進(jin)行過認定和懲(cheng)處(chu),若(ruo)有,可(ke)以此(ci)為(wei)證據,向人民(min)法(fa)院提起民(min)事訴(su)訟,向開(kai)發商進(jin)行索賠。
截至(zhi)2022年2月23日,天下南湖灣住(zhu)宅及(ji)公(gong)寓業(ye)(ye)(ye)主面臨的問題仍未解決,目前(qian),住(zhu)宅業(ye)(ye)(ye)主正在整理資料,準備集體起訴開(kai)發商進行(xing)欺(qi)詐銷售的行(xing)為。而公(gong)寓區業(ye)(ye)(ye)主則表示(shi):“未裝修(xiu)的業(ye)(ye)(ye)主希望退房,已裝修(xiu)的業(ye)(ye)(ye)主則希望開(kai)發商進行(xing)賠(pei)償,并增大入戶(hu)電線(xian)的平(ping)方(fang)數。”
關于武漢市天下南湖灣(wan)樓盤的后續(xu)進展,《中國質量(liang)萬里行》將持續(xu)關注。