一(yi)個小(xiao)區物(wu)業的(de)好壞在一(yi)定(ding)程度上(shang)來(lai)說(shuo)會成為我們(men)買(mai)房(fang)應該(gai)考(kao)慮的(de)因素。那么，對(dui)于購房(fang)者(zhe)來(lai)說(shuo)，物(wu)業究(jiu)竟有哪(na)些我們(men)不知道的(de)潛規則呢?
開發(fa)商有時候相當于“上級部門”
目前比(bi)較普遍的(de)物(wu)業(ye)分為(wei)獨立(li)和附屬于開發(fa)(fa)商(shang)的(de)物(wu)業(ye)公(gong)司兩類。一位物(wu)業(ye)公(gong)司的(de)經理(li)說：“成立(li)物(wu)業(ye)公(gong)司的(de)門檻比(bi)較低，注冊資(zi)金(jin)達到30萬元，有中(zhong)級職(zhi)稱(cheng)的(de)會計師及管(guan)理(li)人員(yuan)就可以了。”由此也造成物(wu)業(ye)公(gong)司水準參差(cha)不齊，大部分情況下，它(ta)們都靠關(guan)系(xi)贏得小區(qu)項目。或者開發(fa)(fa)商(shang)直接委托“自己人”開的(de)物(wu)業(ye)公(gong)司。
從(cong)法(fa)律關(guan)系上(shang)講，業(ye)主與(yu)物(wu)(wu)業(ye)公司是直(zhi)接的合(he)作關(guan)系，簽訂(ding)委托管理合(he)同，繳納物(wu)(wu)業(ye)費(fei)。但新(xin)的小區在竣工前，一般由(you)開(kai)發商(shang)先期委托物(wu)(wu)業(ye)公司介入新(xin)建(jian)物(wu)(wu)業(ye)的管理工作。所(suo)以，與(yu)購房者的滿意度相比，實際上(shang)它們更在意開(kai)發商(shang)的態度，它們常說，會去和開(kai)發商(shang)溝(gou)通，甚至抱怨開(kai)發商(shang)。想想看，某種情況下開(kai)發商(shang)相當于上(shang)級主官部門，討好(hao)還來不及，陪你抱怨只是“緩兵之(zhi)計(ji)”。
物業身份(fen)一(yi)半是“管理者”
雖然(ran)在(zai)2007年10月1日起施行(xing)的(de)(de)《物(wu)(wu)業管(guan)理條例(li)》將“物(wu)(wu)業管(guan)理企業”修改為(wei)(wei)“物(wu)(wu)業服(fu)務(wu)企業”，這在(zai)本質(zhi)將物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司的(de)(de)職(zhi)能(neng)由“管(guan)理”轉變為(wei)(wei)為(wei)(wei)業主(zhu)“服(fu)務(wu)”。但因為(wei)(wei)物(wu)(wu)業掌握公(gong)(gong)共資源(yuan)，熟悉小區(qu)狀況，作為(wei)(wei)最高(gao)品(pin)質(zhi)的(de)(de)三級服(fu)務(wu)等級還要求對(dui)業主(zhu)基本信息、物(wu)(wu)業基礎資料(liao)進行(xing)登(deng)記管(guan)理，物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司往往行(xing)使著居住(zhu)區(qu)公(gong)(gong)共管(guan)理的(de)(de)大部分(fen)職(zhi)能(neng)。是街(jie)道、社(she)區(qu)的(de)(de)居民管(guan)理助手。因此，物(wu)(wu)業公(gong)(gong)司能(neng)扎根下來，往往意味著它(ta)已經跟社(she)區(qu)、街(jie)道搞好了(le)關系。
所以，即使業(ye)(ye)主們(men)成立了委員會，自助招標，想炒(chao)掉(diao)不滿意的(de)原物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司，但物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司有開發商和(he)街(jie)道兩大(da)靠(kao)山，往往有辦法讓新來的(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)主動撤(che)離(li)，“比如給點補償金就能(neng)搞定。”一位前(qian)物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司員工說。
虧損是假(jia)的，毛利率(lv)通(tong)常在(zai)30%左右(you)物業公(gong)司應該(gai)算是輕資產(chan)(chan)公(gong)司中資產(chan)(chan)最輕的了，連辦公(gong)場(chang)所(suo)都(dou)是免(mian)費(fei)的，當(dang)然，幾乎都(dou)是地下室。
盡(jin)管(guan)物業(ye)公(gong)司堅稱(cheng)它們是保本(ben)微利(li)，但真(zhen)實情況應該要更“有利(li)可(ke)圖”一(yi)些。很少有物業(ye)公(gong)司在合(he)同到期(qi)后主動離開，油(you)水可(ke)見(jian)一(yi)斑(ban)。
因為物業(ye)大(da)多是(shi)先固定收費、再提(ti)供服務的(de)模式，服務成本越低利潤當(dang)然越豐厚。最常用(yong)的(de)招(zhao)數不(bu)外乎就(jiu)是(shi)減少維護費用(yong)。一(yi)位(wei)前物業(ye)項目經(jing)理說，“把綠化的(de)澆水、修(xiu)剪頻率降低;減少電(dian)梯檢修(xiu);有(you)的(de)物業(ye)收取樓房外立面清洗(xi)(xi)每(mei)月0.2元/平方(fang)米，實際(ji)上一(yi)年清洗(xi)(xi)一(yi)次就(jiu)很不(bu)錯了(le)，新小(xiao)區可以幾(ji)年不(bu)洗(xi)(xi)，這(zhe)筆費用(yong)就(jiu)是(shi)純收益。”
電(dian)梯廣(guang)告位的(de)錢去哪兒了新的(de)《物權(quan)(quan)法》規定(ding)，電(dian)梯間、外墻等屬于公共設施，產(chan)權(quan)(quan)歸(gui)全體業(ye)主(zhu)所有。這些共用場所要經(jing)(jing)營(ying)廣(guang)告，首先需經(jing)(jing)業(ye)主(zhu)委(wei)員(yuan)會同(tong)意，其(qi)收入也應歸(gui)全體業(ye)主(zhu)所有。
據一(yi)位前物業(ye)(ye)公司人(ren)員說，“物業(ye)(ye)公司的收(shou)入(ru)大頭就在(zai)電(dian)梯、外(wai)墻廣告收(shou)入(ru)以及(ji)車(che)位費(fei)收(shou)入(ru)，一(yi)部電(dian)梯廣告費(fei)一(yi)年有(you)15萬元左(zuo)右。”即使在(zai)賬目上能看到這筆收(shou)入(ru)，它也(ye)不(bu)會被(bei)發到業(ye)(ye)主手中(zhong)，因為按規定它們應該用(yong)(yong)于補充物業(ye)(ye)費(fei)的不(bu)足、業(ye)(ye)主的其他各(ge)項開(kai)支(zhi)或劃歸房屋的維修基金(jin)和房屋公用(yong)(yong)設施專用(yong)(yong)基金(jin)，物業(ye)(ye)從(cong)中(zhong)可以收(shou)取一(yi)些管理費(fei)。
關鍵問題是，房屋維修基(ji)金和公用設(she)施基(ji)金被花(hua)到哪里去了(le)?
業(ye)(ye)主往往知道自己(ji)理論上賺了多少錢(qian)，但錢(qian)又如何被花掉的，業(ye)(ye)主們和物(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)之間就普(pu)遍存在(zai)著“信息不對稱”。物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理費是可以協商的物(wu)業(ye)(ye)費并不該由(you)物(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)一方自行定價(jia)。在(zai)一些基本(ben)項目(mu)上，物(wu)業(ye)(ye)管(guan)理條例明確規定了收費標準(zhun)，余(yu)下服務項目(mu)，如綠化費、高低樓層費等，業(ye)(ye)主是可以與(yu)物(wu)業(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)商議定價(jia)。
基本依據是(shi)服務標準，“比如(ru)說要求門崗必須2人，樓(lou)道玻璃一(yi)周擦(ca)洗多少遍(bian)。”一(yi)位物業經理舉(ju)例。
如果物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司提出物(wu)(wu)業(ye)費漲價，理由可能是(shi)物(wu)(wu)價上浮，或(huo)者(zhe)人(ren)(ren)力成本增(zeng)加。“2000年(nian)前后雇傭一(yi)(yi)名(ming)保安人(ren)(ren)員(yuan)(yuan)只用(yong)(yong)800多元，現(xian)在(zai)(zai)是(shi)1500、1700元了。”這時候，你需(xu)要注(zhu)意它(ta)們是(shi)否在(zai)(zai)減員(yuan)(yuan)吃空額。現(xian)在(zai)(zai)管理條例強制要求物(wu)(wu)業(ye)公(gong)(gong)司公(gong)(gong)布費用(yong)(yong)收支，業(ye)主有(you)權對賬目進行審(shen)計(ji)，“一(yi)(yi)條可行的方案是(shi)業(ye)主委員(yuan)(yuan)會用(yong)(yong)公(gong)(gong)共資金，聘請一(yi)(yi)個(ge)專門的審(shen)計(ji)機構(gou)，幫助分析物(wu)(wu)業(ye)費用(yong)(yong)收支情況(kuang)。”一(yi)(yi)位物(wu)(wu)業(ye)專家說。
“免費(fei)保(bao)修(xiu)期”很短(duan)家里的東(dong)西壞了，物業人(ren)員上門維修(xiu)經常會收取(qu)維修(xiu)費(fei)，因為物業公司稱(cheng)，它們(men)只負責(ze)維護“公共區域”。實際上，你(ni)屋內的墻面、頂棚、地面、門窗、五金件(jian)、管道、衛生(sheng)潔具(ju)、燈(deng)具(ju)和電器開關，都(dou)有(you)(you)2個月到1年的保(bao)修(xiu)期。不過起始(shi)(shi)日期是從工程(cheng)竣工驗收合格(ge)之日開始(shi)(shi)計算。有(you)(you)的免費(fei)維修(xiu)，你(ni)甚至還沒買到房(fang)子就(jiu)已經過期了。防水、供熱、各類管道等(deng)設(she)施的保(bao)修(xiu)期會長一(yi)些，一(yi)般在2至5年。
事實上，即使連(lian)電(dian)(dian)梯(ti)壞了你也(ye)可(ke)能(neng)是需要(yao)付錢的，物業公司的人說(shuo)：“電(dian)(dian)梯(ti)的使用(yong)年(nian)限到了以后(hou)，可(ke)以啟用(yong)公用(yong)設施基(ji)金(jin)來購(gou)買(mai)新電(dian)(dian)梯(ti)，費用(yong)不足的部分才由(you)業主(zhu)平攤(tan)，但這筆基(ji)金(jin)的啟用(yong)要(yao)得到2/3以上的業主(zhu)簽字同(tong)意。”
