央行銀發[2012]142號文件首(shou)頁

　　100萬20年7折房貸(dai)

　　等額本(ben)息(xi)方式(shi)還貸

　　利息共可少(shao)交28萬(wan)

　　近期多(duo)地出現房(fang)貸利率優(you)惠，不過(guo)業內普(pu)遍認為利率變化與(yu)房(fang)價漲跌無直接關系(xi)。

　　時隔兩年后，中國(guo)人民銀(yin)行(xing)（央行(xing)）重提“7折”房貸。記者昨日拿到(dao)的(de)(de)材料顯示，央行(xing)已于6月7日下(xia)發文件，要(yao)求商(shang)業(ye)銀(yin)行(xing)對個人住房貸款利(li)(li)率(lv)(lv)浮(fu)動區間(jian)(jian)的(de)(de)下(xia)限(xian)仍為基準利(li)(li)率(lv)(lv)的(de)(de)0.7倍。業(ye)內人士(shi)認為，盡(jin)管央行(xing)重提7折利(li)(li)率(lv)(lv)，但隨著利(li)(li)率(lv)(lv)市(shi)場化大門開(kai)啟，銀(yin)行(xing)利(li)(li)潤空間(jian)(jian)縮小，市(shi)民要(yao)想享受到(dao)7折甚至8折利(li)(li)率(lv)(lv)將更加不可能。

　　7折房貸利率再提

　　央行7日下(xia)(xia)發(fa)銀發(fa)[2012]142號(hao)文件(特(te)急)。這份6頁的(de)材料在第2頁中(zhong)明確提出，“放寬(kuan)金(jin)融機構貸款利(li)(li)率(lv)浮動區間，貸款利(li)(li)率(lv)下(xia)(xia)限(xian)由(you)基(ji)準利(li)(li)率(lv)的(de)0.9倍擴(kuo)大至0.8倍，個人貸款利(li)(li)率(lv)浮動區間下(xia)(xia)限(xian)仍為基(ji)準利(li)(li)率(lv)的(de)0.7倍。”在房地產市場回暖的(de)當(dang)口，央行的(de)這一(yi)表述格外引人關注。

　　分析人士(shi)指出，央行此前雖通(tong)過窗口(kou)指導要求銀行統一對首套房貸利(li)率打(da)8.5折(zhe)，但(dan)并未明文取消過7折(zhe)利(li)率。也就(jiu)是說，理論上7折(zhe)個人房貸利(li)率一直存在。

　　一位地(di)方(fang)銀監局的人士也指出：“我們和央(yang)行(xing)從未發文廢止過早前的7折優惠‘底線’，理(li)論上(shang)仍(reng)可以(yi)對首套房貸利率最低打7折。不過，商業銀行(xing)會(hui)根據自身風(feng)險控制而做出調整。”

　　分(fen)析人士表示，近兩年，在實(shi)際(ji)操作中(zhong)個人房貸(dai)(dai)7折利(li)率(lv)銷聲匿跡，是基于(yu)銀(yin)行(xing)自身的考慮(lv)。一(yi)方面，由于(yu)企業(ye)信貸(dai)(dai)需(xu)求旺盛，銀(yin)行(xing)議價(jia)空間大(da)，在信貸(dai)(dai)資源有限的情況下，銀(yin)行(xing)更傾向于(yu)給(gei)綜合收益率(lv)高的公司貸(dai)(dai)款。另一(yi)方面，7折貸(dai)(dai)款利(li)率(lv)大(da)大(da)縮窄(zhai)存貸(dai)(dai)款利(li)差，銀(yin)行(xing)不賺錢(qian)，自然無動力去做(zuo)。

　　一位(wei)銀行業內人士(shi)算了筆賬，就拿去(qu)年(nian)來說(shuo)，五(wu)年(nian)以上(shang)的(de)中長(chang)期貸(dai)款利率(lv)(lv)為7.05%，如(ru)果(guo)打7折，貸(dai)款年(nian)利率(lv)(lv)為5%左右。“但去(qu)年(nian)銀行資金流動(dong)性不足，有的(de)理財產品年(nian)化收益率(lv)(lv)到了6%，比貸(dai)款利率(lv)(lv)還高。銀行要真(zhen)這么做(zuo)，就虧死了。”

　　可見的是，銀(yin)(yin)行取(qu)消個人(ren)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)7折(zhe)優惠要回溯到2010年。2010年4月，房(fang)地產(chan)調(diao)控正式打響。此后，新(xin)國十條、國八(ba)條等調(diao)控政策(ce)(ce)相繼(ji)出臺。2010年9月，央行和銀(yin)(yin)監會曾聯合發(fa)文強調(diao)“差別(bie)化的住(zhu)房(fang)信貸(dai)(dai)政策(ce)(ce)”，即暫(zan)停發(fa)放居民家(jia)庭購買第三套(tao)(tao)及(ji)以(yi)上住(zhu)房(fang)貸(dai)(dai)款；首(shou)套(tao)(tao)房(fang)首(shou)付款比(bi)例調(diao)整到30%及(ji)以(yi)上；對貸(dai)(dai)款購買第二套(tao)(tao)住(zhu)房(fang)的家(jia)庭，嚴(yan)格執行首(shou)付款比(bi)例不(bu)低(di)于50%、貸(dai)(dai)款利(li)(li)率(lv)(lv)不(bu)低(di)于基(ji)準(zhun)利(li)(li)率(lv)(lv)1.1倍的規定。此后，各家(jia)銀(yin)(yin)行幾(ji)乎(hu)在同一(yi)時間取(qu)消了7折(zhe)利(li)(li)率(lv)(lv)優惠，統一(yi)給首(shou)套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)利(li)(li)率(lv)(lv)最低(di)8.5折(zhe)。

　　值(zhi)得注意的(de)是，無(wu)論是新國十(shi)條(tiao)還是國八條(tiao)，只規定了首套房的(de)首付(fu)成數，而并未對首套房貸利(li)率作出(chu)限制，也從(cong)未要求首套房利(li)率最低8.5折。

　　存款利率可低于基準利率

　　央行的文件指出，“允許金融機構存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率上(shang)浮，存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率浮動區(qu)間由基(ji)(ji)(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率的（0,1]倍(bei)調整(zheng)為(wei)(wei)（0,1.1]倍(bei)。以一(yi)年(nian)期存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率為(wei)(wei)例，存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)基(ji)(ji)(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率調整(zheng)后，金融機構可(ke)在0-3.575%的區(qu)間內(nei)自(zi)主確定一(yi)年(nian)期存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率。”由于一(yi)年(nian)期存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)基(ji)(ji)(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率為(wei)(wei)3.25%，這意(yi)味著(zhu)，商業銀(yin)行不(bu)僅(jin)可(ke)以將存(cun)款(kuan)(kuan)(kuan)利(li)(li)率高于基(ji)(ji)(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率，也可(ke)以根(gen)據自(zi)身需要(yao)低于基(ji)(ji)(ji)準(zhun)(zhun)利(li)(li)率。

　　可見的是，目前這一(yi)現(xian)象在外資銀行(xing)比較(jiao)明顯。早報記者從花旗銀行(xing)（中國）的網(wang)站上了解到，該行(xing)的人(ren)民幣定(ding)期(qi)存款利率分別為，3月期(qi)3.1%，6月期(qi)3.3%，一(yi)年(nian)(nian)期(qi)3.5%，二年(nian)(nian)期(qi)1%，三(san)年(nian)(nian)期(qi)1.1%。

　　渣(zha)打銀行（中國）網站上(shang)的利(li)率表則顯示，3個(ge)月定期(qi)存款利(li)率為(wei)(wei)2.85%，6個(ge)月期(qi)定期(qi)存款利(li)率為(wei)(wei)3.05%，一年(nian)定期(qi)存款利(li)率為(wei)(wei)3.25%，二年(nian)定期(qi)存款利(li)率為(wei)(wei)4.1%，三年(nian)定期(qi)存款利(li)率為(wei)(wei)1.6%，五年(nian)定期(qi)存款利(li)率為(wei)(wei)1.7%。

　　相比(bi)之下，國(guo)有(you)五(wu)大(da)行(xing)的(de)二(er)年(nian)、三(san)年(nian)和(he)(he)五(wu)年(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)定期(qi)(qi)(qi)(qi)存(cun)款(kuan)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)分別為4.1%、4.65%和(he)(he)5.1%，與(yu)央(yang)行(xing)規定的(de)基(ji)(ji)準利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)保持一致(zhi)。與(yu)之相比(bi)，花旗銀(yin)行(xing)沒有(you)五(wu)年(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)定期(qi)(qi)(qi)(qi)存(cun)款(kuan)，二(er)年(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)和(he)(he)三(san)年(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)定期(qi)(qi)(qi)(qi)存(cun)款(kuan)遠(yuan)低(di)于基(ji)(ji)準利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)。盡管渣打銀(yin)行(xing)的(de)二(er)年(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)定期(qi)(qi)(qi)(qi)存(cun)款(kuan)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)為央(yang)行(xing)規定的(de)基(ji)(ji)準利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)，但三(san)年(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)和(he)(he)五(wu)年(nian)期(qi)(qi)(qi)(qi)定期(qi)(qi)(qi)(qi)存(cun)款(kuan)利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)大(da)大(da)低(di)于基(ji)(ji)準利(li)(li)率(lv)(lv)(lv)。

　　一位外(wai)資銀(yin)行(xing)人士指出，這和這兩家銀(yin)行(xing)的資產負債表有(you)關，它們由于中長期貸款需求(qiu)少(shao)，因此相(xiang)應期限的存款也吸納得少(shao)。

　　但他同時指出，這(zhe)種現象(xiang)并不(bu)會普遍，“沒有銀(yin)行會愿意放棄吸引存款(kuan)的，畢竟存款(kuan)是銀(yin)行最重要的血液，存款(kuan)利率不(bu)會輕易低于(yu)基準利率的。”

　　央行在(zai)此(ci)份文(wen)件(jian)中(zhong)還(huan)指出，要加(jia)強對(dui)(dui)轄(xia)區內金(jin)融機構(gou)利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)政策(ce)(ce)執行情況的(de)監測和指導，做好(hao)對(dui)(dui)利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)競爭秩序的(de)規(gui)范和引導；在(zai)繼(ji)續做好(hao)存(cun)貸款利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)監測報備工(gong)作的(de)同時，建立(li)存(cun)款浮動情況的(de)監測制(zhi)度，全面(mian)掌握轄(xia)內金(jin)融機構(gou)利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)政策(ce)(ce)執行情況，要做好(hao)對(dui)(dui)轄(xia)內社(she)會各界關(guan)于利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)政策(ce)(ce)的(de)宣傳、解釋和培訓工(gong)作，確保(bao)基準利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)及利(li)(li)(li)(li)率(lv)(lv)(lv)浮動區間(jian)調整(zheng)工(gong)作的(de)平穩實施。

　　房價走高預期再升溫

　　除(chu)了央行重提房貸利率(lv)最低為(wei)0.7倍，銀監會發布的另一則消息(xi)也讓(rang)很多人(ren)認為(wei)房價會再度(du)上漲。

　　銀監會此前發(fa)布(bu)的《商業(ye)銀行(xing)(xing)資本管理辦(ban)法(試行(xing)(xing))》（以下(xia)簡(jian)稱《管理辦(ban)法》）中將個(ge)人住房(fang)抵(di)押(ya)貸款首套(tao)和二套(tao)房(fang)風險(xian)權重統一(yi)規定為(wei)50%。這(zhe)給予銀行(xing)(xing)在房(fang)貸業(ye)務(wu)上更多的想象空(kong)間(jian)。

　　對(dui)此，中(zhong)央財經大學中(zhong)國(guo)銀行業研(yan)究(jiu)中(zhong)心主任(ren)郭田勇認為(wei)，目前首套(tao)房和二(er)套(tao)房風(feng)險權重“一視同仁”，是(shi)銀行從鼓勵消費(fei)貸(dai)款角度出(chu)發(fa)作(zuo)出(chu)的(de)調整(zheng)。銀行下調二(er)套(tao)房風(feng)險權重，意味著在操作(zuo)二(er)套(tao)房貸(dai)款審(shen)批(pi)時可(ke)能比原(yuan)來順(shun)利。

　　銀(yin)監(jian)會(hui)國際部國際監(jian)管(guan)政策處處長(chang)王勝邦在接受(shou)媒體采訪時(shi)表示，經(jing)過多次修(xiu)改后(hou)的《管(guan)理(li)辦法》原則上將(jiang)保持(chi)推動國內銀(yin)行(xing)信貸平穩增(zeng)長(chang)，在個人貸款方面，住房貸款所占比例較大，在嚴格執(zhi)行(xing)差(cha)別化住房信貸的同時(shi)，銀(yin)監(jian)會(hui)仍(reng)然繼續鼓勵銀(yin)行(xing)對個人房貸的投放力度。

　　但郭(guo)田勇同時強調(diao)，目前宏觀調(diao)控下，政(zheng)府對二(er)套房購買(mai)者的調(diao)控力度并(bing)未(wei)降低，目前各(ge)家銀(yin)行對二(er)套房貸款的政(zheng)策并(bing)未(wei)改變，仍按基(ji)準利率(lv)上浮(fu)1.1倍執行，首付(fu)比例(li)為(wei)六(liu)成，在利率(lv)上沒(mei)有太多(duo)可(ke)以操作的優(you)惠空間。

　　發改委辟謠“政策松綁”

　　就(jiu)在央行重提首套房(fang)貸款7折(zhe)利率的同時，國家發改(gai)委新聞辦公室(shi)昨日發布聲明(ming)稱，有關(guan)前期媒體“發改(gai)委人士稱地產松綁(bang)或是救(jiu)市第二(er)張(zhang)牌”的報道(dao)純(chun)屬捏(nie)造。

　　前期媒體報道稱，“發(fa)改委內部(bu)人士表(biao)示，受外部(bu)經(jing)濟(ji)影響，再加上房地產政(zheng)(zheng)府引發(fa)的(de)經(jing)濟(ji)真空，給經(jing)濟(ji)回(hui)落(luo)帶來的(de)壓力越(yue)(yue)來越(yue)(yue)大，政(zheng)(zheng)府有意(yi)通過集中放項目(mu)來提振經(jing)濟(ji)。從(cong)目(mu)前的(de)經(jing)濟(ji)發(fa)展情況來看(kan)，通脹(zhang)可能比通縮更好(hao)應對，此次開閘放項目(mu)，意(yi)在拉(la)動(dong)快速回(hui)落(luo)的(de)經(jing)濟(ji)。如(ru)果這些方(fang)法還是不(bu)行，那么未來不(bu)排除給地產項目(mu)‘開口子(zi)’。”

　　◎鏈接

　　7折房貸開始于3年前

　　2009年，房貸7折優(you)惠開(kai)始執(zhi)行(xing)，當時正值金融危機后，樓市一片蕭條，銀行(xing)房貸普遍(bian)打7折。

　　2010年(nian)，樓市(shi)調控越來(lai)越嚴(yan)，上半(ban)年(nian)銀行(xing)陸續(xu)取消(xiao)7折優惠。11月，監管部門發出口頭通知，要求銀行(xing)一律執行(xing)最低8.5折優惠。

　　2011年，首套(tao)房貸利率上浮更(geng)成為一種常態。

　　2012年，隨(sui)著(zhu)樓市調控成果(guo)的(de)逐(zhu)步顯現(xian)，房貸利率優惠又開始出現(xian)放松跡象。