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文/本刊記者 雷玄

數據來源：百度「問一問」

網友問題：長租(zu)公寓接連(lian)暴雷，房東、租(zu)客應(ying)(ying)如何維(wei)權？公寓跑路房東來趕租(zu)客、押(ya)金退(tui)不(bu)出來、退(tui)租(zu)貸款無法解除被迫上征(zheng)信(xin)、與公寓的交涉陷入(ru)困境(jing)等情(qing)況(kuang)應(ying)(ying)該如何處理？

支招律師：北京市(shi)京師(shi)律師(shi)事務所留(liu)學法律事務部主任、中(zhong)國行為法學會新聞輿論監督專業委員會副(fu)秘書長李冬梅律師(shi)

要解決房(fang)東(dong)(dong)、租(zu)(zu)客(ke)和長租(zu)(zu)公寓平臺(tai)(tai)之間的(de)(de)三角(jiao)法(fa)律(lv)糾(jiu)紛，對(dui)于已經和平臺(tai)(tai)簽(qian)署有效合法(fa)的(de)(de)租(zu)(zu)賃合同(tong)、如(ru)期(qi)交納(na)了租(zu)(zu)金、但不確定(ding)平臺(tai)(tai)是否把欠繳的(de)(de)租(zu)(zu)金交給(gei)房(fang)東(dong)(dong)的(de)(de)租(zu)(zu)客(ke)，他們的(de)(de)權(quan)利(li)一定(ding)要受到(dao)法(fa)律(lv)的(de)(de)嚴格保護。房(fang)東(dong)(dong)若(ruo)能與租(zu)(zu)客(ke)協(xie)商(shang)達成(cheng)(cheng)一致，并重(zhong)新簽(qian)訂房(fang)屋租(zu)(zu)賃合同(tong)，當然(ran)是最(zui)理想的(de)(de)狀(zhuang)況。但倘若(ruo)雙方無法(fa)通過協(xie)商(shang)達成(cheng)(cheng)一致，則只能通過向法(fa)院(yuan)起訴的(de)(de)方式來進行維權(quan)。

維權方式如下：

1、若房(fang)東(dong)與(yu)長租(zu)公寓(yu)(yu)平(ping)臺簽訂的(de)是(shi)《房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)合(he)同》，則房(fang)東(dong)可在書面(mian)通(tong)知長租(zu)公寓(yu)(yu)平(ping)臺解除《房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)合(he)同》的(de)同時，書面(mian)通(tong)知租(zu)客要求限期(qi)搬離并騰退(tui)房(fang)屋(wu)。如果房(fang)東(dong)跟租(zu)客直接建立租(zu)賃(lin)合(he)同，平(ping)臺是(shi)中介人的(de)角(jiao)色，房(fang)東(dong)不能無(wu)故(gu)驅趕租(zu)客。

2、若(ruo)如果(guo)房(fang)東(dong)把(ba)房(fang)子(zi)交給平(ping)臺，由平(ping)臺跟租(zu)(zu)客(ke)直接簽訂租(zu)(zu)賃合同(tong)，原則上房(fang)東(dong)也(ye)不(bu)能驅(qu)趕租(zu)(zu)客(ke)。那么長(chang)(chang)租(zu)(zu)公寓(yu)平(ping)臺在(zai)法律(lv)上的(de)地位(wei)就(jiu)是(shi)承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)（俗稱的(de)“二(er)房(fang)東(dong)”），租(zu)(zu)客(ke)的(de)法律(lv)定(ding)位(wei)是(shi)次承(cheng)租(zu)(zu)人(ren)(ren)。長(chang)(chang)租(zu)(zu)公寓(yu)平(ping)臺與租(zu)(zu)客(ke)簽訂的(de)合同(tong)實際上是(shi)轉租(zu)(zu)合同(tong)。

3、如果平臺(tai)(tai)違(wei)約，房(fang)(fang)東(dong)作為(wei)受害方，有(you)權利(li)按(an)照合(he)同法的相(xiang)關(guan)規(gui)定(ding)(ding)追究互(hu)聯網平臺(tai)(tai)公(gong)司的民事責(ze)任。房(fang)(fang)東(dong)與長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)平臺(tai)(tai)的合(he)同為(wei)（或被認定(ding)(ding)為(wei)）房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)賃(lin)合(he)同時，房(fang)(fang)東(dong)與長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)平臺(tai)(tai)、長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)平臺(tai)(tai)和租(zu)(zu)客是兩個獨立的法律關(guan)系(xi)，在(zai)(zai)租(zu)(zu)客無法繼續使用(yong)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)時，也只能向長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)平臺(tai)(tai)主(zhu)張損失。但如果房(fang)(fang)東(dong)與長(chang)租(zu)(zu)公(gong)寓(yu)(yu)平臺(tai)(tai)的合(he)同被認定(ding)(ding)為(wei)委托合(he)同，那(nei)么房(fang)(fang)東(dong)與租(zu)(zu)客之間(jian)實(shi)際(ji)存在(zai)(zai)房(fang)(fang)屋(wu)(wu)租(zu)(zu)賃(lin)關(guan)系(xi)，在(zai)(zai)租(zu)(zu)客未出現違(wei)約或合(he)同有(you)效期未屆滿時，房(fang)(fang)東(dong)收回房(fang)(fang)屋(wu)(wu)屬于單方違(wei)約，租(zu)(zu)客有(you)權向房(fang)(fang)東(dong)主(zhu)張違(wei)約責(ze)任及其他(ta)相(xiang)關(guan)費用(yong)。

4、當出(chu)現押(ya)金(jin)退不出(chu)來、退租貸(dai)款無法(fa)(fa)解(jie)除(chu)被迫上征信(xin)、與公寓(yu)的交涉陷(xian)入困境等情(qing)況則只(zhi)能通過司(si)法(fa)(fa)程序(xu)進(jin)行維權救濟(ji)。但(dan)很多公司(si)爆雷后償(chang)還能力很弱(ruo)，如(ru)遇到主要(yao)負責(ze)人跑(pao)路的話，租客和(he)房東的資金(jin)追回將很難落(luo)實，損失難以彌補。