購(gou)房(fang)者(zhe)在購(gou)房(fang)前往往會了解不(bu)少相關信息,當地購(gou)房(fang)政策(ce)更(geng)是(shi)其中的重要內容之一。2月(yue)22日,購(gou)房(fang)者(zhe)通(tong)過(guo)“領導留言板”稱,1月(yue)16日認購(gou)了一套(tao)錦(jin)利錦(jin)悅府(fu)樓盤(pan)的商(shang)品(pin)房(fang),并與開發商(shang)——成都市(shi)天(tian)皓房(fang)地產有(you)限公司(si)簽(qian)署了《商(shang)品(pin)房(fang)認購(gou)書》,當即繳納(na)5萬(wan)元定(ding)金。購(gou)房(fang)者(zhe)因社保沒有(you)成功遷(qian)移而未取得(de)購(gou)房(fang)資格,2月(yue)19日,購(gou)房(fang)者(zhe)以“不(bu)可抗力(li)因素”為(wei)由要求開發商(shang)退(tui)還5萬(wan)元定(ding)金遭拒(ju)。
這種情況(kuang)下(xia),購房者可以要求房地產公司退還(huan)定金嗎?是否滿(man)足購房者認為的“不(bu)可抗力(li)因(yin)素”?北京金訴律師(shi)事(shi)務所主任王玉臣(chen)律師(shi)說:“不(bu)可抗力(li)是指不(bu)能(neng)預見、不(bu)能(neng)避免并(bing)不(bu)能(neng)克服的客觀情況(kuang)。社保遷(qian)移(yi)未成功,并(bing)不(bu)滿(man)足法(fa)律規定的不(bu)可抗力(li)條件。即使(shi)該名購房者選擇法(fa)律途徑要回購房定金,也很難獲得法(fa)律支持(chi)。”
王律師補(bu)充,“若開(kai)發(fa)(fa)商明知購(gou)房人(ren)(ren)(ren)并不具備(bei)在雙流區購(gou)房的(de)資格,或者當地明確規定了開(kai)發(fa)(fa)商負(fu)有審查(cha)購(gou)房人(ren)(ren)(ren)資格的(de)義務,但未對(dui)購(gou)房人(ren)(ren)(ren)的(de)購(gou)房資格審慎(shen)審核,就與其簽(qian)訂(ding)《商品(pin)(pin)房認(ren)購(gou)書》,開(kai)發(fa)(fa)商應(ying)(ying)對(dui)《商品(pin)(pin)房認(ren)購(gou)書》的(de)簽(qian)訂(ding)承擔相應(ying)(ying)責(ze)任(ren)。其收取購(gou)房人(ren)(ren)(ren)的(de)5萬元定金應(ying)(ying)予(yu)返(fan)還。”
圖(tu)源:人民網(wang)領(ling)導留言板
公開資料顯(xian)示,錦利錦悅府系錦利地(di)產旗下項目,位于四川省成都市雙流(liu)區西(xi)航(hang)港街道紅櫻路22號,由成都市天皓房地(di)產有限公司負責開發建設。該項目于2021年12月開盤,預(yu)計(ji)交(jiao)房時間(jian)為2023年5月,共規(gui)劃3棟小(xiao)高(gao)層住宅,建筑(zhu)面積(ji)(ji)約23201.44㎡,占地(di)面積(ji)(ji)約8000㎡。
2022年1月16日,購房(fang)者前往錦(jin)利錦(jin)悅(yue)府售樓處(chu)簽(qian)署了(le)《商品房(fang)認購書》,并繳納5萬元定金。購房(fang)者介(jie)紹,“本人在成(cheng)(cheng)都市天府新區工作,只有將1月份社保(bao)遷(qian)移(yi)至武侯區,才能獲(huo)得雙(shuang)流(liu)區購房(fang)資格。但后(hou)來社保(bao)未遷(qian)移(yi)成(cheng)(cheng)功,所以失去了(le)購房(fang)資格。”
購房者所說的(de)限(xian)購政策(ce),是政府對房地(di)產市(shi)場進行(xing)(xing)調控的(de)重(zhong)要措施(shi)之(zhi)一(yi)。依據成(cheng)都(dou)市(shi)現行(xing)(xing)的(de)房產限(xian)購政策(ce),成(cheng)都(dou)被劃分(fen)為A、B、C1、C2、D五類(lei)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu),天(tian)府新區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)成(cheng)都(dou)直管區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)屬于A類(lei)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu),高新南部(bu)園區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)為B類(lei)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)、C1類(lei)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)包括高新西部(bu)園區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、錦(jin)江(jiang)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、青羊區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、武侯區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、金(jin)牛區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、成(cheng)華區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu),C2類(lei)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)包括龍泉驛區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、新都(dou)、溫(wen)江(jiang)、雙流、郫(pi)都(dou)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、D類(lei)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)域(yu)包括青白江(jiang)區(qu)(qu)(qu)(qu)(qu)、簡陽(yang)市(shi)、都(dou)江(jiang)堰市(shi)、彭州(zhou)市(shi)、邛崍市(shi)、崇州(zhou)市(shi)、金(jin)堂縣(xian)、新津縣(xian)、大邑縣(xian)、蒲(pu)江(jiang)縣(xian)。
依據政策,購房(fang)者(zhe)所在(zai)(zai)(zai)的(de)天(tian)(tian)府(fu)新(xin)區(qu)(qu)(qu)為(wei)A類(lei)(lei)區(qu)(qu)(qu)域,擁有該區(qu)(qu)(qu)域戶口及社保(bao)僅可在(zai)(zai)(zai)A類(lei)(lei)、C1類(lei)(lei)及D類(lei)(lei)區(qu)(qu)(qu)域購房(fang)。錦(jin)利錦(jin)悅府(fu)樓盤位于成都市雙(shuang)(shuang)流(liu)區(qu)(qu)(qu),若該購房(fang)者(zhe)想要在(zai)(zai)(zai)雙(shuang)(shuang)流(liu)區(qu)(qu)(qu)購房(fang),需(xu)將天(tian)(tian)府(fu)新(xin)區(qu)(qu)(qu)社保(bao)轉至雙(shuang)(shuang)流(liu)區(qu)(qu)(qu)或其他擁有在(zai)(zai)(zai)雙(shuang)(shuang)流(liu)區(qu)(qu)(qu)使(shi)用社保(bao)購房(fang)資(zi)格的(de)區(qu)(qu)(qu)域。
圖(tu)源:成都本地寶(bao)
在(zai)了(le)解(jie)錦利(li)錦悅府樓(lou)盤前,購(gou)(gou)房(fang)者原計劃于2022年1月(yue)將天府新區社(she)(she)保(bao)轉至武侯(hou)區(武侯(hou)區社(she)(she)保(bao)可在(zai)雙流區買(mai)房(fang)),以獲得該樓(lou)盤的購(gou)(gou)房(fang)資質(zhi)。于是(shi),購(gou)(gou)房(fang)者在(zai)提交社(she)(she)保(bao)遷移材料的同一個月(yue),在(zai)錦利(li)錦悅府售樓(lou)處認購(gou)(gou)了(le)商品房(fang),并(bing)簽署了(le)《商品房(fang)認購(gou)(gou)書》,當(dang)即繳納了(le)5萬元定(ding)金。
然(ran)而(er),購(gou)房者于(yu)2月(yue)(yue)獲(huo)(huo)知其社保(bao)遷移(yi)并不(bu)成功,意味著(zhu)他(ta)無法獲(huo)(huo)得樓盤所在區域(yu)的購(gou)房資格(ge)。2月(yue)(yue)19日,他(ta)前往錦利錦悅(yue)府售樓處與開發(fa)商協商退還定金(jin),遭到開發(fa)商拒絕。
購房(fang)(fang)者在(zai)與開發商(shang)(shang)簽訂的(de)《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)認(ren)購書》中發現:“第(di)8條(tiao)雙(shuang)方約(yue)定,在(zai)甲乙雙(shuang)方簽訂 《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)(fang)買賣合同(tong)》前,如(ru)遇法律規定的(de)不可(ke)抗力(li),任何一方有權解除(chu)本(ben)認(ren)購書。屆時,甲方除(chu)將乙方己(ji)付立(li)約(yue)定金(jin)無息返還外,不再承擔其他責任。”并認(ren)為,“‘未成功遷移社保(bao)’屬(shu)于不可(ke)抗力(li)因素,開發商(shang)(shang)應該退(tui)還其已繳納的(de)5萬元(yuan)定金(jin)。”
對此(ci),成都市錦利錦悅府售樓處工作人員(yuan)于2月(yue)24日(ri)稱:“因不了解具體情況(kuang),所(suo)以無(wu)法(fa)回(hui)答這個問題”。成都市雙流區住(zhu)建局的(de)工作人員(yuan)表示:“若購房人所(suo)屬(shu)情況(kuang)與《商品房認購書》中(zhong)關于退還(huan)定金的(de)約(yue)定相符(fu),可攜帶證件(jian)與材料到(dao)我部門進行舉證。”
“雖(sui)然社保遷(qian)移未成功,并不滿(man)足法(fa)律規定(ding)的(de)不可(ke)抗力條件”,王玉(yu)臣律師解釋:“不過,若(ruo)開(kai)發商(shang)明知購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)并不具備在(zai)雙流(liu)區購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)的(de)資格,或者當地明確規定(ding)了開(kai)發商(shang)負(fu)有(you)審(shen)查購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)資格的(de)義(yi)務,但未對(dui)(dui)購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)的(de)購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)資格審(shen)慎審(shen)核(he),就(jiu)與其簽(qian)訂(ding)《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)認購(gou)(gou)(gou)(gou)書》,開(kai)發商(shang)應對(dui)(dui)《商(shang)品(pin)(pin)房(fang)認購(gou)(gou)(gou)(gou)書》的(de)簽(qian)訂(ding)承擔相應責任(ren)。其收(shou)取(qu)購(gou)(gou)(gou)(gou)房(fang)人(ren)(ren)的(de)5萬元定(ding)金應予返還。”
《中國質量萬里行》提醒消費者,購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)前(qian)須(xu)充分(fen)了解房(fang)(fang)產所在地的購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)政策(ce),明(ming)確(que)是否具備(bei)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)資格,謹慎交(jiao)付定金。購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)時須(xu)在符(fu)合當地限購(gou)(gou)(gou)政策(ce)的情(qing)況下簽署商品房(fang)(fang)買賣(mai)合同(tong)的預約合同(tong),否則,消費者可能因無(wu)法取得(de)購(gou)(gou)(gou)房(fang)(fang)資格而導(dao)致(zhi)違約,造成(cheng)自身定金被沒(mei)收的損失。