近日，一(yi)位中(zhong)海京叁號院業(ye)主(zhu)向中(zhong)國質量萬里行投(tou)訴稱，2021年4月(yue)花費1000多(duo)萬元購(gou)買了中(zhong)海京叁號院的一(yi)套住宅(zhai)，今(jin)年1月(yue)，業(ye)主(zhu)在(zai)售樓處發現，“目前公示的沙盤與(yu)購(gou)房(fang)時完全不一(yi)樣了。園林中(zhong)的構(gou)建物和水系造(zao)型100%都(dou)被(bei)改了，而且明(ming)顯降標減配(pei)。”
對此，2月19日，開發商——北京中海亦莊智慧置業(ye)有限(xian)公司專(zhuan)門處(chu)理客戶投訴的(de)客戶人員稱：“我(wo)們沙盤確實更(geng)換了，其實是將沙盤優化了，去年以(yi)及(ji)(ji)今年的(de)新沙盤都是概念展示，并不是最終規劃(hua)方案，沙盤以(yi)及(ji)(ji)宣傳資(zi)料上均有免責聲明。”
業主：綠化沙盤被改
業主出示的2021年4月25日拍(pai)攝的沙盤(pan)照(zhao)片(pian)顯示，沙盤(pan)3#、4#、5#樓南(nan)側主景觀有曲(qu)線水景環繞、架空社區交互空間。一層架空設(she)置臨(lin)水休(xiu)閑座椅、躺椅，水邊(bian)設(she)置噴泉，屋頂(ding)設(she)置休(xiu)息(xi)散座和躺椅，并有兩(liang)棵(ke)從地面穿出屋頂(ding)的景觀大樹。
2022年1月30日(ri)，業主前(qian)往售樓部拍攝(she)了(le)新的(de)沙(sha)盤(pan)照(zhao)片顯示：新沙(sha)盤(pan)中(zhong)的(de)架空結(jie)構(gou)縮小了(le)近一半，蜿蜒水系成為了(le)一個(ge)(ge)小水池；兒(er)童游樂區原本(ben)設(she)有兒(er)童游樂下沉廣場、家長看護空間、景觀橋等，新沙(sha)盤(pan)兒(er)童游樂區只有一個(ge)(ge)小廣場和(he)一些器(qi)材(cai)設(she)施，水景、地上景觀建(jian)筑物明顯減少，常規草坪(ping)和(he)喬(qiao)木增多。
左圖(tu)為原沙盤主景觀區，右圖(tu)為新沙盤主景觀區。圖(tu)源(yuan)：業主
左圖(tu)為原沙盤兒童游(you)樂區(qu)，右圖(tu)為新沙盤兒童游(you)樂區(qu)。圖(tu)源：業主
業主表(biao)示：“通過新舊沙盤對比可見，園林直線減配，宣(xuan)傳的水系(xi)園林和丹麥進口(kou)兒童樂園全消失(shi)了(le)(le)，開發商(shang)在(zai)更改(gai)(gai)前(qian)后均未(wei)告知(zhi)業主。”有其他業主表(biao)示：“宣(xuan)傳資料中(zhong)小(xiao)區(qu)平面圖(tu)以(yi)及(ji)宣(xuan)傳語也發生了(le)(le)變化。原來宣(xuan)傳中(zhong)，共1320棵(ke)(ke)珍貴植株，現(xian)在(zai)已經改(gai)(gai)為1200棵(ke)(ke)。”
業(ye)主發(fa)現新(xin)舊宣傳資料中珍貴植株的(de)具體數量發(fa)生了變更。圖源(yuan)：業(ye)主
開發商：沙盤以及宣傳資料上均有免責聲明
公開資料顯示(shi)(shi)，中海(hai)京(jing)叁號(hao)院備案名為(wei)京(jing)海(hai)雅苑，由(you)北(bei)京(jing)中海(hai)亦莊(zhuang)智慧(hui)置業(ye)有限公司(si)開發建設(she)，系中海(hai)地產旗下(xia)。北(bei)京(jing)市住建局官方網站顯示(shi)(shi)，中海(hai)京(jing)叁號(hao)院取得預售證時間為(wei)2021年2月(yue)28日(ri)，預售證編號(hao)為(wei)京(jing)房售證字(2021)開1號(hao)，建設(she)工程規(gui)(gui)劃許可證編號(hao)為(wei)2020規(gui)(gui)自(zi)(開)建字0084號(hao)。批(pi)準預售部位包(bao)括1至(zhi)21棟住宅樓、地下(xia)車(che)庫A段(duan)及地下(xia)車(che)庫B段(duan)。截至(zhi)2022年2月(yue)24日(ri)，該(gai)項目已簽約套數為(wei)431套，已簽約面積(ji)為(wei)80100.7平方米。
2022年(nian)2月(yue)19日，針對(dui)業主的質疑，開(kai)發商專(zhuan)門處(chu)理客戶投訴的客戶人員(yuan)回復業主稱：“我們沙盤(pan)確實(shi)更換(huan)了，其實(shi)是(shi)將沙盤(pan)優化了，去年(nian)以及今年(nian)的新沙盤(pan)都(dou)是(shi)概念展(zhan)示(shi)，并不是(shi)最(zui)終的規(gui)劃方案，沙盤(pan)以及宣(xuan)傳資料(liao)上均(jun)有免責聲明。”
沙盤右下(xia)角及宣傳資料上免(mian)責聲明 圖(tu)源：業主(zhu)
對此，業主并(bing)不認同：“沙盤(pan)圖(tu)上的(de)免責聲明并(bing)不顯眼，銷(xiao)售人員(yuan)也未(wei)特別提醒，所(suo)以當時(shi)并(bing)未(wei)留意。”
2月24日(ri)，中(zhong)海(hai)京(jing)叁號院售樓部工作(zuo)人(ren)(ren)員(yuan)表示：“您(nin)問(wen)到(dao)的問(wen)題(ti)比較敏感，具體情況(kuang)需要(yao)問(wen)我(wo)們的負(fu)責人(ren)(ren)答(da)復。”對方表示不(bu)能提供相關工作(zuo)人(ren)(ren)員(yuan)的聯系方式，對此情況(kuang)，再次(ci)聯系開發(fa)商——北京(jing)中(zhong)海(hai)亦莊智慧置(zhi)業有限公(gong)司，均未(wei)有人(ren)(ren)接聽。
律師：不屬于違法合同內容 但涉嫌違法廣告法
開發商(shang)對沙(sha)盤以及(ji)宣傳資料(liao)進行變更，以及(ji)開發商(shang)口中的(de)“免責聲明”是否侵害了業(ye)主權益？
針對這(zhe)一情況，北京(jing)金訴律(lv)師事(shi)務(wu)所(suo)(suo)主(zhu)任王玉臣(chen)律(lv)師表(biao)示，“首先，這(zhe)種情況不(bu)屬于違(wei)反合(he)同(tong)內容。不(bu)論是否有免責聲明，在(zai)(zai)開發商所(suo)(suo)提供的(de)合(he)同(tong)文(wen)本中(zhong)，往往都會在(zai)(zai)補(bu)充協議或補(bu)充條款中(zhong)明確約定(ding)開發商的(de)沙盤等宣(xuan)傳材(cai)料都不(bu)是合(he)同(tong)的(de)組成(cheng)部分，對其沒(mei)有約束力；其次，這(zhe)種行(xing)為雖(sui)然從(cong)民事(shi)或合(he)同(tong)上無法(fa)認定(ding)，但是嚴格從(cong)法(fa)律(lv)的(de)角(jiao)度來看，涉(she)嫌違(wei)反房地產(chan)廣告的(de)相關規定(ding)。”
根據(ju)《房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)發(fa)布規(gui)定》第三(san)條規(gui)定：“房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)必須(xu)真實、合法(fa)、科(ke)學、準(zhun)確(que)，不得(de)欺騙、誤(wu)(wu)導(dao)消費者。”及(ji)第十三(san)條：“房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)涉及(ji)內部結(jie)構、裝修(xiu)裝飾的，應當真實、準(zhun)確(que)。”王律師(shi)指(zhi)出，房地(di)產廣(guang)(guang)告(gao)(gao)(gao)必須(xu)具備兩個基本(ben)要求：真實、準(zhun)確(que)，不僅僅要真實客(ke)觀，還要準(zhun)確(que)。不得(de)欺騙，也不能誤(wu)(wu)導(dao)消費者，比如不能使用(yong)模棱兩可的話，或用(yong)圖片令(ling)消費者產生(sheng)錯(cuo)誤(wu)(wu)的理(li)解，做(zuo)出錯(cuo)誤(wu)(wu)的判斷。否則，就可能構成虛假宣傳。
針對業主遇到(dao)(dao)的(de)情況，王(wang)律(lv)師(shi)提(ti)(ti)醒，遇到(dao)(dao)虛假(jia)或違(wei)法(fa)宣(xuan)傳，業主可(ke)以(yi)采(cai)用下列方式維權(quan)：第一(yi)，取證要(yao)先行。對當初相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)(guan)的(de)線上(shang)線下的(de)宣(xuan)傳資(zi)料做盡可(ke)能的(de)收集(ji)，比如(ru)(ru)樣板間照(zhao)片或視(shi)頻、樓書、戶型圖(tu)、效(xiao)果圖(tu)、和(he)銷售人員的(de)溝(gou)通記錄、開發商的(de)宣(xuan)傳視(shi)頻（官網(wang)、公眾號(hao)等往(wang)往(wang)都(dou)會有）等；第二(er)，違(wei)法(fa)查處(chu)要(yao)及時提(ti)(ti)起(qi)。遇到(dao)(dao)違(wei)法(fa)宣(xuan)傳，購房者可(ke)以(yi)向市場監督局提(ti)(ti)相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)(guan)的(de)違(wei)法(fa)查處(chu)，要(yao)求履行查處(chu)職(zhi)責；第三(san)，民(min)事(shi)訴訟。如(ru)(ru)果相(xiang)(xiang)關(guan)(guan)(guan)行政機關(guan)(guan)(guan)對違(wei)法(fa)宣(xuan)傳進行了認定(ding)和(he)處(chu)罰，可(ke)以(yi)此為證據，提(ti)(ti)起(qi)民(min)事(shi)訴訟，進行索賠(pei)。王(wang)律(lv)師(shi)說，在上(shang)述一(yi)項(xiang)或多項(xiang)工作(zuo)的(de)基礎上(shang)，與開發商進行直接溝(gou)通和(he)談(tan)判(pan)。
