誰動了我的房子面積？

律師稱(cheng)如果有證據表明誤(wu)差系人為導致的(de)，那(nei)就(jiu)涉(she)嫌強買(mai)強賣

[ 本報記者近日以購房者身份前往武漢市國土房產測繪中心暗訪了解到，開發商遞交的預售戶型圖紙與實際施(shi)工圖紙(zhi)是否一致，該中心無從查(cha)核；陳先(xian)生懷疑的“陰陽圖紙(zhi)”情(qing)況確實(shi)存在，而(er)且并不少見 ]

買的(de)(de)明(ming)明(ming)是(shi)90平(ping)方(fang)(fang)米(mi)以(yi)下的(de)(de)預售(shou)房(fang)，收樓時(shi)竟多出1.13平(ping)方(fang)(fang)米(mi)。不僅要補交(jiao)房(fang)款，契稅亦須多交(jiao)50%。武(wu)漢一位購房(fang)人陳(chen)先生執著挖(wa)出開(kai)發商向國土房(fang)產(chan)測(ce)繪(hui)部門提交(jiao)陰(yin)陽(yang)圖紙(zhi)，大打法律擦邊球(qiu)、變更房(fang)屋面積的(de)(de)灰(hui)幕。

1平方米誤差的秘密

近日，陳先生向《第一財經（微博)日(ri)報》報料，稱其(qi)在當地購買的一(yi)套89.81平(ping)方米期房，在收樓時面積竟多(duo)出1.13平(ping)方米，需要(yao)補交房款(kuan)7088元。

2010年8月，陳先生在保利地產(chan)旗下樓盤“保(bao)利華(hua)都”二(er)期認籌了一套合同面(mian)積為89.81平方米(mi)的小戶型商品(pin)住宅(zhai)房(fang)。近期，陳先生(sheng)準備對房(fang)子(zi)進行驗收，銷售人員告(gao)訴(su)他(ta)，房(fang)子(zi)的實際面(mian)積是(shi)90.94平方米(mi)，需要補差額。

讓陳(chen)先生百(bai)思不(bu)得其(qi)解的(de)(de)是，簽(qian)合(he)同時，房子的(de)(de)主體(ti)結構已經建(jian)好，房屋面積(ji)是如何增加(jia)的(de)(de)呢？

陳先生對(dui)比多(duo)張圖(tu)紙發現，開發商預(yu)售(shou)提供面積、預(yu)售(shou)許(xu)可證、預(yu)售(shou)圖(tu)紙均為89.81平方米(mi)。但他通過多(duo)方渠(qu)道得到(dao)的(de)一張由中南建(jian)筑設計院(yuan)于2009年9月設計的(de)保利心語2期1棟建(jian)筑施(shi)工圖(tu)卻(que)顯示，施(shi)工實際(ji)面積為90.94平方米(mi)。

明明是按90.94平方米(mi)設計施工的房子(zi)，為(wei)何要標榜90平方米(mi)以(yi)下呢？

武漢(han)一位(wei)房(fang)企(qi)負責人向本報(bao)記(ji)者(zhe)(zhe)透露，根據規定，個人首次購(gou)(gou)買90平方米及以(yi)(yi)下普通住房(fang)，契(qi)稅按1%征收(shou)，超(chao)過90平方米的(de)普通住房(fang)，則按1.5%征收(shou)。“購(gou)(gou)買小戶型的(de)消費者(zhe)(zhe)都希望享受(shou)到這一稅收(shou)優惠政策，所以(yi)(yi)開(kai)發商推出(chu)的(de)90平方米左右的(de)小戶型，在(zai)預售證(zheng)報(bao)批時都會報(bao)得比實際小一點，這在(zai)業(ye)內(nei)已是公(gong)開(kai)的(de)秘密。”上述負責人直言，并(bing)建議購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)挑選預售面積在(zai)87平方米以(yi)(yi)下的(de)小戶型規避(bi)上述風險。

陰陽圖紙很普遍

“我懷疑開發商(shang)提(ti)交到(dao)武漢市國(guo)土(tu)房(fang)產測繪中心(xin)的預售戶型面積(ji)圖紙，以及與(yu)購房(fang)人(ren)(ren)(ren)簽訂(ding)購房(fang)合同(tong)提(ti)供的戶型面積(ji)圖紙為陰陽圖紙。”陳先生認為，“買的房(fang)子面積(ji)與(yu)備案面積(ji)有誤差是(shi)正常的，但(dan)如(ru)果(guo)誤差是(shi)人(ren)(ren)(ren)為制(zhi)造，豈不是(shi)開發商(shang)故(gu)意隱瞞面積(ji)真相(xiang)，發布虛假廣(guang)告(gao)宣傳欺騙購房(fang)人(ren)(ren)(ren)？”

面對質疑(yi)，湖北保(bao)利作出回應(ying)稱(cheng)，陳先生在與開發商簽署商品(pin)房(fang)買賣(mai)合同(tong)時，合同(tong)已作出明確(que)規定，面積、誤差(cha)(cha)比絕對值在3%（含）以內(nei)的(de)，購房(fang)者需要按實估算房(fang)價款(kuan)，并補交。若超(chao)過3%，買房(fang)人(ren)有權解除(chu)合同(tong)退款(kuan)。而此套房(fang)屋的(de)實測面積誤差(cha)(cha)率不到3%，因此開發商并不違規。

但值(zhi)得注意的(de)是，陳先生購買的(de)該套房屋實測面(mian)積(ji)雖僅多出1.13平方米，但是增加的(de)房屋面(mian)積(ji)全(quan)部(bu)集中在陽光房面(mian)積(ji)上，對于(yu)只有8平方米的(de)陽光房，誤差率(lv)高達24%。

本報記者(zhe)看到(dao)，設(she)計施工圖(tu)紙(zhi)(zhi)和(he)實測面(mian)積圖(tu)紙(zhi)(zhi)上標注的陽(yang)光房凸出(chu)部(bu)(bu)位寬(kuan)度(du)為900毫(hao)米(mi)，而預售戶型(xing)圖(tu)紙(zhi)(zhi)陽(yang)光房的凸出(chu)部(bu)(bu)位寬(kuan)度(du)僅250毫(hao)米(mi)，兩者(zhe)差異肉(rou)眼(yan)便(bian)可清晰區(qu)分，為何相(xiang)關測繪部(bu)(bu)門無法察覺(jue)？

為此，本報記者(zhe)近(jin)日以購(gou)房者(zhe)身份前往(wang)武漢市國土房產測繪(hui)中(zhong)心暗訪了解到，開(kai)發(fa)商(shang)遞交的(de)(de)(de)預(yu)售戶型圖(tu)紙(zhi)與實際(ji)施(shi)(shi)工圖(tu)紙(zhi)是否一致，該中(zhong)心無從查核；陳先生懷(huai)疑(yi)的(de)(de)(de)“陰陽圖(tu)紙(zhi)”情況確(que)實存在(zai)(zai)，而且并不(bu)少見，甚至還有“開(kai)發(fa)商(shang)拿到預(yu)售證后邊(bian)改（施(shi)(shi)工圖(tu)紙(zhi)）邊(bian)建”的(de)(de)(de)情況，但“只要(yao)誤差(cha)控(kong)制在(zai)(zai)3%以內都是允許的(de)(de)(de)”。

開發商的算盤

“別(bie)小看這(zhe)(zhe)(zhe)3%的(de)‘合理’誤差(cha)。”上述房(fang)企(qi)負責人透露(lu)，這(zhe)(zhe)(zhe)是(shi)開發(fa)商精心(xin)設計的(de)一種銷(xiao)售策略。以(yi)陳先生這(zhe)(zhe)(zhe)套房(fang)為(wei)例(li)，如果該戶(hu)型的(de)陽光房(fang)只(zhi)凸出來(lai)250毫米，那么陽光房(fang)的(de)功能便基本喪失，在同(tong)類房(fang)型中的(de)競爭力(li)會陡(dou)然下降(jiang)。

而如果開發(fa)商事先(xian)告(gao)知購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)凸出來(lai)900毫(hao)米(mi)后，房(fang)(fang)屋面積將超(chao)過90平方米(mi)的話，那么購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)自然會(hui)掉頭考慮別的樓盤不超(chao)過90平方米(mi)的戶型。

“從(cong)收益上看，雖然(ran)單套房增加一兩個平(ping)方米帶來(lai)的收益并不(bu)多，但這(zhe)樣的銷售策略貴在以量取勝上。”該負(fu)責(ze)人如是說。

不僅如此，業內人士更指出，當前國內主要城(cheng)市(shi)的房(fang)價降(jiang)幅多是(shi)以零點(dian)幾來(lai)計(ji)算，但開發商通過(guo)交(jiao)樓(lou)時增加房(fang)屋面積而(er)提高房(fang)屋總價收入的做(zuo)法，實際上是(shi)變(bian)相抬高了房(fang)價水平，房(fang)地產調控(kong)政策(ce)亦陷入“明(ming)降(jiang)暗升(sheng)”的尷尬境(jing)地。

根據我國商品房買(mai)賣司(si)法解釋第(di)十四(si)條規定，面積誤(wu)差比絕對值(zhi)在3％以(yi)內（含3%），按照合(he)同約定的價格據實(shi)結算，買(mai)受人請求解除合(he)同的，不予支持。

“國(guo)家制定這一規(gui)定考慮的是設(she)計(ji)面積(ji)在(zai)施(shi)工過程中(zhong)存在(zai)一定范(fan)圍的誤差。但如果有證據表明(ming)誤差系(xi)人為(wei)導致的，那(nei)就涉嫌強買(mai)強賣。”北京盈科(ke)(武(wu)漢)律(lv)師(shi)事(shi)務所吳良濤律(lv)師(shi)認為(wei)，尤其是開(kai)發商(shang)在(zai)購房合同(tong)中(zhong)故意隱瞞房屋真實面積(ji)等重(zhong)要(yao)內容(rong)的，購房者可向法院提起訴訟，控訴開(kai)發商(shang)涉嫌合同(tong)欺詐。

吳良濤呼吁(yu)，立(li)法部門應修(xiu)改商品房買(mai)賣司法解釋第十四(si)條規定(ding)，對(dui)開發商故意、人為造成面積(ji)增加的(de)(de)情形做出“明令(ling)禁(jin)止”的(de)(de)規定(ding)；同時對(dui)3%的(de)(de)誤(wu)差值限制在一(yi)定(ding)面積(ji)以內，“面積(ji)較大的(de)(de)大戶型(xing)若允許3%的(de)(de)誤(wu)差，實差面積(ji)將(jiang)相當可觀。”