[摘(zhai)要]6月(yue)11日(ri)，新京報(bao)記者走訪德外學(xue)(xue)區(qu)、黃(huang)城根小學(xue)(xue)、金融(rong)街學(xue)(xue)區(qu)、奮(fen)斗小學(xue)(xue)和(he)實驗二(er)小等(deng)多(duo)學(xue)(xue)區(qu)發現，20萬(wan)(wan)元的(de)學(xue)(xue)區(qu)房“消失”，部分學(xue)(xue)區(qu)房公開報(bao)價(jia)(jia)踩線15萬(wan)(wan)元，報(bao)價(jia)(jia)14.99萬(wan)(wan)元，單價(jia)(jia)相(xiang)比3·17之前的(de)峰值每(mei)平米已下(xia)降2萬(wan)(wan)到3萬(wan)(wan)元，房價(jia)(jia)下(xia)降百萬(wan)(wan)元以上(shang)。
6月12日，方莊，一房屋中介公司門店(dian)外，中介人員在(zai)聊天。新京報記者 王嘉寧 攝
6月11日，鏈家金(jin)融街旗艦(jian)店大門緊(jin)閉，仍處于暫停(ting)營業狀態(tai)。新京報(bao)記者 金(jin)彧 攝(she)
6月11日，金(jin)融(rong)街中原地產(chan)門(men)店門(men)口張貼的承諾書和(he)暫停營業公告。新京報記者(zhe) 金(jin)彧 攝(she)
某股(gu)份制銀行個貸(dai)客(ke)戶經(jing)理李明(ming)(化(hua)名)說，他所在的銀行在監管全面趨嚴的形勢下，目前基本沒有個人住房按揭貸(dai)款額度，已經(jing)到了(le)主動(dong)“勸退”購(gou)房者的地(di)步。“如果購(gou)房者主動(dong)愿意承受上浮利(li)率，放貸(dai)速(su)度會快一些，否則(ze)要等很(hen)久。”
6月5日，新京(jing)報獨(du)家(jia)獲悉民生銀(yin)行率(lv)先(xian)提(ti)高首(shou)(shou)套房(fang)貸(dai)利率(lv)，6月11日和12日，新京(jing)報記者走訪(fang)多家(jia)中介和銀(yin)行獲悉，又有部分銀(yin)行將首(shou)(shou)套房(fang)貸(dai)利率(lv)上浮(fu)。不過，目前(qian)北京(jing)地區首(shou)(shou)套房(fang)貸(dai)利率(lv)仍多為基準。
6月11日，海通證券首席(xi)經濟(ji)學家、首席(xi)宏(hong)觀債(zhai)券分析(xi)師(shi)姜超直陳(chen)房(fang)貸利率(lv)飆升(sheng)的核心原因，“銀行無米(mi)下鍋”。
一(yi)家股份制銀行高管(guan)認為，房貸利(li)率高企的現狀(zhuang)預(yu)計(ji)會持續到今年底(di)。民生銀行在發給新(xin)京報記者的書面(mian)回(hui)復(fu)中(zhong)稱(cheng)，此時對房貸利(li)率進(jin)行調整，是根(gen)據(ju)實(shi)際情(qing)(qing)況進(jin)行動態調整，屬(shu)于彈性(xing)定價，非長期不變定價，可根(gen)據(ju)客戶情(qing)(qing)況適當調整。
北京3·17新(xin)政，以及之后的(de)銀行房(fang)貸利率上調，令支撐市(shi)場成(cheng)交的(de)換房(fang)客群放緩了入市(shi)腳步，樓市(shi)降溫。此前“任性”上漲的(de)學區房(fang)價格也出現了下降。
“以(yi)前敞(chang)開了(le)放貸，現在小心翼翼”
李明(ming)(化名)是某(mou)股份制銀(yin)行個貸(dai)客戶(hu)經理，從事房貸(dai)業務4年(nian)(nian)(nian)多，歷經2013年(nian)(nian)(nian)的小瘋狂、2014年(nian)(nian)(nian)的短暫沉寂、2015年(nian)(nian)(nian)的復蘇以及(ji)2016年(nian)(nian)(nian)的“大(da)爆(bao)發”，但從未(wei)想到2017年(nian)(nian)(nian)的市場(chang)如(ru)此(ci)寂靜和沒有盼(pan)頭。“去(qu)年(nian)(nian)(nian)敞開了(le)做，房貸(dai)市場(chang)井噴;今年(nian)(nian)(nian)小心翼翼地做，目前幾乎沒有額(e)度了(le)。”
據偉(wei)業我(wo)愛我(wo)家(jia)市(shi)場研究院數(shu)據統計，2016年(nian)(nian)全年(nian)(nian)，北京全市(shi)二(er)手住宅網(wang)簽總量達272431套，較2015年(nian)(nian)全年(nian)(nian)增(zeng)加了38%。買房潮帶(dai)動了房貸激增(zeng)。
這一(yi)瘋狂勢頭在(zai)去年(nian)底引起高層關注，并喊話“房子是(shi)用來住的，不是(shi)用來炒的”，試圖讓非理性(xing)樓市(shi)冷靜下來。
2016年12月舉行的中央經濟(ji)工作會議明(ming)確了2017年中國樓市發(fa)展方向(xiang)，強調要促進房(fang)地產(chan)市場平(ping)穩(wen)健康發(fa)展，堅持“房(fang)子(zi)是用(yong)來(lai)住的，不是用(yong)來(lai)炒的”的定位，要在宏觀(guan)上管住貨幣，微觀(guan)信貸政策要支(zhi)持合理自(zi)住購房(fang)，嚴(yan)格限(xian)制信貸流向(xiang)投資(zi)投機性(xing)購房(fang)。
在(zai)此之前的(de)11月(yue)，銀監(jian)會下發《關于開展(zhan)銀行業金(jin)融機構房地產相(xiang)關業務專(zhuan)項檢查(cha)的(de)緊急通知》，擬對包(bao)括北京、上海、深圳在(zai)內的(de)16個熱點城市銀行業金(jin)融機構進行專(zhuan)項檢查(cha)。
很(hen)快(kuai)，監(jian)管層緊跟這一(yi)定位約談(tan)了(le)部(bu)(bu)分(fen)銀(yin)行，要(yao)求控制房貸規(gui)模。多家銀(yin)行內部(bu)(bu)人士透露，今年初，北京銀(yin)監(jian)局(ju)約談(tan)北上廣深等熱點城市的部(bu)(bu)分(fen)銀(yin)行，要(yao)求今年房貸要(yao)回歸2016年以前的正常(chang)水平。
“這意味著什(shen)么?今年的(de)房(fang)貸總額度肯定吃緊，甚(shen)至驟降。”李明(ming)認為，雖然監管層并未下發文件要(yao)求(qiu)具(ju)體限(xian)額，但是，回到(dao)2016年以前(qian)的(de)正常水平已(yi)經是在收縮額度。
李明說(shuo)，他(ta)所在的(de)某股(gu)份制(zhi)銀(yin)行北京分行去年(nian)(nian)一年(nian)(nian)的(de)房貸總(zong)額高達(da)260多(duo)億(yi)元。而在此之前的(de)三四年(nian)(nian)間，每年(nian)(nian)平均授(shou)信總(zong)額約(yue)為(wei)20億(yi)元。在目前房價處于(yu)歷(li)史高位，購房者貸款總(zong)額增加的(de)情況下(xia)，20億(yi)額度將很快(kuai)用完。
“以前是敞開了大(da)膽(dan)放貸，現在(zai)是小心翼翼嚴格(ge)控制。”李明表示，銀行現在(zai)是擠牙膏式批(pi)放貸。
額度太少(shao)，主動“勸退”購房者
貸款利率(lv)的提(ti)高，加上(shang)批貸時間的延長(chang)讓很多購房者焦慮。
一位購買首套房做婚房的(de)購房者稱，“房貸利率上漲10%，25年期限來看，300萬的(de)貸款(kuan)每月較8.5折時(shi)多還(huan)1000元，還(huan)是可以接受的(de)。但銀行(xing)遲遲不放貸，讓我非(fei)常焦慮。”
李明表示(shi)，面對這樣(yang)的(de)客(ke)戶，他選擇(ze)“勸(quan)退(tui)”。因為(wei)額度(du)幾乎沒有了，放(fang)貸時(shi)間難以(yi)預估，排隊三五個(ge)月都(dou)是(shi)正常的(de)，不如建議客(ke)戶選擇(ze)其他有額度(du)的(de)銀行。
3月17日，熱鬧而又(you)瘋狂的樓(lou)市(shi)迎來(lai)一(yi)擊“寒冰掌”，“認房(fang)(fang)又(you)認貸”政策空(kong)降，打(da)了眾多二套購(gou)房(fang)(fang)者一(yi)個(ge)(ge)措(cuo)手不及(ji)。此(ci)后一(yi)個(ge)(ge)半月內(nei)連續出臺十(shi)多項措(cuo)施(shi)，加碼樓(lou)市(shi)調控。此(ci)后，樓(lou)市(shi)成交量(liang)與成交價雙跌。
“3·17之后，由于(yu)銀行(xing)(xing)遲(chi)遲(chi)不(bu)放貸，加(jia)上利(li)(li)率上升(sheng)，不(bu)少(shao)投資(zi)者來銀行(xing)(xing)抗議。”李明說，目(mu)前他(ta)所在的支(zhi)行(xing)(xing)基(ji)本(ben)(ben)不(bu)接(jie)(jie)受房貸業務，要(yao)么(me)說服(fu)客戶接(jie)(jie)受利(li)(li)率上浮(fu)，要(yao)么(me)就勸退，幾乎構(gou)成了實質上的“停貸”。畢(bi)竟，“銀行(xing)(xing)也(ye)不(bu)能賠本(ben)(ben)賺吆喝。”
近日，有(you)媒體報(bao)道了融360發布的數據顯示全國(guo)20多家銀行停貸，再次(ci)加劇(ju)市場恐慌(huang)。對此，中(zhong)原地產首席分(fen)析師張大偉表示，由于統計口徑等原因，這一(yi)報(bao)道嚴重(zhong)失實。
實際(ji)上，銀行(xing)并未大(da)面積停貸。中原(yuan)地產(chan)研究中心(xin)統計數(shu)據顯示：目前大(da)部分城市的(de)執行(xing)利率已經基本接(jie)近首(shou)套房(fang)基準(zhun)，二套房(fang)上浮10%-20%。
“就我個人而(er)言，收入(ru)肯定驟降(jiang)，預計不及去年(nian)(nian)收入(ru)的一半。”李明說，去年(nian)(nian)樓市(shi)瘋狂時期，他的年(nian)(nian)終獎金(jin)就有30多萬元。
要(yao)么(me)主動提出(chu)漲利率，不然(ran)就慢(man)(man)慢(man)(man)等
要么接受更貴的房貸(dai)，要么接受漫長的等待(dai)。
李(li)明說，實(shi)際上批(pi)貸的(de)(de)速度基(ji)本不受影響，但放貸時就要掂量客戶的(de)(de)征信情況以及能(neng)夠接受的(de)(de)貸款利率了(le)。如果(guo)購房者(zhe)主(zhu)動愿意承受上浮利率，那么放款速度會快一些(xie)，否則(ze)就要漫長(chang)地等(deng)待。
據(ju)新京報記(ji)者了解，在首付比例(li)提(ti)升和(he)貸(dai)款利率上漲的(de)情況下，最(zui)近北京多家銀行的(de)房(fang)貸(dai)放款周(zhou)期(qi)相(xiang)比之(zhi)前出現了延長的(de)情況。據(ju)中介反映(ying)，眼下等房(fang)貸(dai)放款，很可能“拼的(de)是貸(dai)款利率”，而不是申(shen)請(qing)時間的(de)先(xian)后(hou)。
“房(fang)(fang)子兩(liang)個月(yue)前就談妥(tuo)了，現在就是等(deng)銀行(xing)放款(kuan)，房(fang)(fang)主那邊也是不斷地(di)催。”購房(fang)(fang)者(zhe)陳女士(shi)這兩(liang)個月(yue)為了房(fang)(fang)子的事情沒少(shao)跟中介、銀行(xing)聯系。
陳(chen)(chen)女士4月中旬(xun)在管莊選定了一(yi)套一(yi)居(ju)室，總價最終談定430萬。由于是首(shou)套房，陳(chen)(chen)女士首(shou)付(fu)可以(yi)付(fu)房款(kuan)的(de)(de)35%，但由于房主也是等(deng)著資金換(huan)房，并不(bu)接受放款(kuan)時間(jian)過(guo)長的(de)(de)組合貸(dai)(dai)。為了盡快促成成交，陳(chen)(chen)女士和家人商(shang)量多湊出了首(shou)付(fu)款(kuan)，房貸(dai)(dai)部(bu)分走(zou)商(shang)貸(dai)(dai)申請了180萬元。
在中介的協助下，抵(di)押等所(suo)有手(shou)續都(dou)相繼辦(ban)好，原本以為一(yi)切(qie)順利的陳女士開始計劃找裝修隊改水改電，可是兩(liang)個月(yue)過去了卻沒等到銀行放款。
“聯系客戶(hu)經理，也是說沒(mei)額度，讓再等等。”陳女士(shi)無奈地說，這(zhe)套(tao)房子的房主最近也定了意向的房源，但是因為拿不到放款，便隔三岔五地催促她(ta)，“被夾在中間(jian)，可也只能等著(zhu)”。
小(xiao)美(化名)也是(shi)排隊苦盼房貸大軍(jun)中的一員。
她(ta)是3月(yue)16日簽(qian)的購(gou)房(fang)合(he)同，至今(jin)近3個月(yue)仍未(wei)盼來貸(dai)款。她(ta)想申請平安銀行9折房(fang)貸(dai)利率，被告知“9折利率不可(ke)能，除非接(jie)受溢價”。
“就算我接(jie)受溢(yi)價，按照平安銀行現有的基準利率(lv)，也沒什么貸款額(e)度，大家都(dou)在排隊(dui)。”小美苦惱地說(shuo)。
昨日，新(xin)京(jing)(jing)報記者(zhe)致電(dian)平安銀行北京(jing)(jing)分行個(ge)貸(dai)客(ke)戶(hu)(hu)經理，被(bei)告(gao)知額度(du)(du)收縮厲害，排(pai)隊客(ke)戶(hu)(hu)很(hen)多。批貸(dai)速度(du)(du)沒(mei)受影響，但放貸(dai)速度(du)(du)被(bei)嚴重延(yan)期(qi)。他告(gao)訴(su)記者(zhe)，排(pai)隊的主力是3·17新(xin)政之前簽訂購房(fang)合同的購房(fang)者(zhe)，3·17新(xin)政之后，購房(fang)者(zhe)以觀望(wang)為主，除了個(ge)別新(xin)開樓盤(pan)有(you)新(xin)增業務之外，二(er)手房(fang)全面“冰封(feng)”。
記者了(le)解(jie)到，從一季度末開始，各家(jia)銀行的信貸額度便出現(xian)了(le)不同程度的緊張情(qing)況，而接近年(nian)中這樣的情(qing)況并沒有得到緩(huan)解(jie)。
據專業貸款服務機構“偉嘉安捷”介(jie)紹，目前(qian)從銀行(xing)(xing)審批做抵(di)押(ya)到(dao)放(fang)款的(de)周期，普遍都在(zai)35-40個工作日左右(you)，個別的(de)銀行(xing)(xing)放(fang)款周期更長，而且(qie)審批的(de)條件也比(bi)從前(qian)更為嚴格，對購(gou)房人收入流水(shui)和還款能力的(de)要求也比(bi)較高。
“類似連環單(dan)的(de)客戶如果急(ji)需房(fang)貸(dai)(dai)放(fang)款來周(zhou)轉資金(jin)，可以主動向(xiang)銀行提出上浮貸(dai)(dai)款利率。不然(ran)可能要耐下心(xin)來等待了。”有中介(jie)經紀人(ren)表示。
學區房(fang)“踩剎車(che)”，有的兩個月降200萬
而在北京3·17樓(lou)市(shi)新政中，提高首付比例，以及之(zhi)后(hou)的(de)銀行(xing)房(fang)貸(dai)利率上調，令支撐市(shi)場成交的(de)換房(fang)客群放緩了(le)入市(shi)腳(jiao)步，從需求(qiu)端抑制了(le)樓(lou)市(shi)熱度。
目前的(de)北京(jing)樓市，呈(cheng)現(xian)出新房和二手房同時走冷的(de)局面。
據偉業我愛我家集團(tuan)市場研究院統計，2017年6月上(shang)旬(xun)(6月1日(ri)-6月10日(ri))，北京(jing)全市二手住宅(zhai)網簽量(liang)僅2896套，與(yu)5月上(shang)旬(xun)相比減(jian)少13.9%，維持著3月以來的連續下滑態(tai)勢。
亞豪(hao)君岳會(hui)統計數據顯(xian)示，6月第二周(6月5日-6月11日)北京商(shang)品住宅(不含保障房(fang)、自住房(fang)與商(shang)辦)共實現成交444套，成交面(mian)積6.28萬平(ping)方米，環比之前一周分別(bie)增加47%、52%。在機構(gou)看(kan)來，雖(sui)然上(shang)周成交環比出(chu)現回升，但仍處于低迷周期。
比如，3·17新政(zheng)、房貸利率上調、限價、學位(wei)搖號(hao)等政(zheng)策頻出，極速前進的北(bei)京“學區房”正踩剎車。
6月11日，新京報記(ji)者走訪德外(wai)學(xue)(xue)(xue)區、黃城根小(xiao)學(xue)(xue)(xue)、金(jin)融街學(xue)(xue)(xue)區、奮斗小(xiao)學(xue)(xue)(xue)和實驗二小(xiao)等多學(xue)(xue)(xue)區發現(xian)，20萬(wan)元(yuan)的學(xue)(xue)(xue)區房“消失”，部分學(xue)(xue)(xue)區房公開報價(jia)踩(cai)線(xian)15萬(wan)元(yuan)，報價(jia)14.99萬(wan)元(yuan)，單價(jia)相比3·17之(zhi)前(qian)的峰值(zhi)每平米(mi)已下降(jiang)2萬(wan)到3萬(wan)元(yuan)，房價(jia)下降(jiang)百萬(wan)元(yuan)以上。
多(duo)家中介人員表示，目前不敢接金融街學(xue)區和實驗二小學(xue)區的學(xue)區房。由于業主心理預期(qi)價位較(jiao)高(gao)，不愿(yuan)降到15萬元以下，所以暫無法掛網，并無公開成交(jiao)記錄。
黃城根小學(xue)(xue)是北京(jing)市重點(dian)小學(xue)(xue)，黃城根小學(xue)(xue)附近(jin)學(xue)(xue)區房的(de)報價在(zai)過去的(de)兩三(san)個月(yue)中經歷(li)了多次(ci)“跳水”。
據(ju)黃城(cheng)根(gen)小(xiao)學附近一家房產中介(jie)向(xiang)記者打開(kai)的(de)中介(jie)內部(bu)官網顯示(shi)，4月(yue)27日，學校附近一套房報價(jia)(jia)(jia)由1050萬(wan)下調到1005萬(wan)。5月(yue)24日，該(gai)房報價(jia)(jia)(jia)下調75萬(wan)元、6月(yue)8日，該(gai)房報價(jia)(jia)(jia)下調100萬(wan)。經過三次調價(jia)(jia)(jia)，這套房子的(de)報價(jia)(jia)(jia)下調達到220萬(wan)元。
報價(jia)下調200萬元并非孤例(li)。
房(fang)產中介向記者(zhe)出示(shi)的另一套房(fang)源顯(xian)示(shi)，該房(fang)源在3月25日(ri)之前報價為(wei)950萬元，6月6日(ri)報價為(wei)750萬元。3月25日(ri)到(dao)6月6日(ri)期間，該房(fang)報價六(liu)次(ci)下調(diao)。
北(bei)京市另(ling)一重(zhong)點小(xiao)(xiao)學(xue)史家(jia)小(xiao)(xiao)學(xue)附近(jin)的房源(yuan)報價也在(zai)下調。
史(shi)家小學(xue)附(fu)近一房(fang)產中(zhong)介出示的(de)房(fang)源(yuan)顯示，該學(xue)校附(fu)近房(fang)子(zi)價格每(mei)(mei)平(ping)米(mi)13萬元到14萬元不(bu)等。“房(fang)子(zi)的(de)報價和成(cheng)交價都在(zai)下(xia)降(jiang)，房(fang)源(yuan)不(bu)同，下(xia)降(jiang)幅度也不(bu)同，”上述房(fang)產中(zhong)介介紹，此前史(shi)家小學(xue)附(fu)近房(fang)源(yuan)價格每(mei)(mei)平(ping)米(mi)15萬元左右，目(mu)前每(mei)(mei)平(ping)米(mi)下(xia)降(jiang)一萬元，“有(you)的(de)房(fang)子(zi)價格下(xia)降(jiang)了150萬，也有(you)價格下(xia)降(jiang)了200萬元，總體看房(fang)價下(xia)降(jiang)了20%。”
該房產中介(jie)稱，房價(jia)下(xia)降幅(fu)度較大的原因在于(yu)此(ci)前的“虛(xu)漲”。
“在新政(zheng)前，學區(qu)房價格漲得有(you)點虛(xu)。”該房產中介解釋，過快的虛(xu)漲導致了目前的大幅降價。
德(de)外學區(qu)(qu)房源報價也出現下(xia)降。某大型(xing)中(zhong)(zhong)介官網顯示，最近該小區(qu)(qu)成交均價13萬元(yuan)(yuan)至(zhi)(zhi)14萬元(yuan)(yuan)之(zhi)間。中(zhong)(zhong)介人(ren)員表示，相比(bi)此前16萬甚至(zhi)(zhi)17萬元(yuan)(yuan)的(de)成交價，降幅約為15%。不過，仍有(you)部分房源頂格掛牌，比(bi)如14.99萬元(yuan)(yuan)接(jie)近15萬元(yuan)(yuan)的(de)掛牌“紅線”。
教場口6號院(yuan)51平米的一(yi)居(ju)室此前報(bao)價(jia)750萬元(yuan)(yuan)，最近報(bao)價(jia)670萬元(yuan)(yuan)。中介(jie)表示(shi)，可議價(jia)，650萬成交應該(gai)沒(mei)問題。
上述中介人(ren)員(yuan)介紹，目前整體學區房降溫，一處60平米(mi)95年房源在市場好的(de)時候可(ke)以賣920萬元(yuan)，現在成交價只有805萬。
在他看來(lai)，德外學區這些掛牌兩三(san)個月仍未(wei)賣(mai)出去的業主，“心理價(jia)位還(huan)停留(liu)在市場好的時候，預計未(wei)來(lai)將降(jiang)價(jia)。”
“紅線(xian)”之下(xia)，中介勸業主降房價
3·17新政之后，北京市住建(jian)委明確(que)單價(jia)超過(guo)15萬元的(de)房(fang)源一(yi)律(lv)不得掛網。為(wei)抑制學區(qu)房(fang)價(jia)格畸高，北京3月(yue)25日(ri)深夜(ye)又開出(chu)“猛(meng)藥”：2017年北京幼升小將繼續擴(kuo)大多(duo)校劃(hua)片，并將通過(guo)“隨機搖號”的(de)方式(shi)確(que)定具(ju)體學校學位。
單(dan)價(jia)不超過15萬(wan)元(yuan)的(de)紅線出爐，各(ge)大中介房源報(bao)價(jia)回(hui)到15萬(wan)元(yuan)之(zhi)下。
新京報(bao)記者走訪發現(xian)，一些售價較高的二手房房源(yuan)，無論在中介機構(gou)APP和網站中，已經基本“消失”。中介機構(gou)不僅(jin)制(zhi)定了一套識別、標定“高價房”的標準(zhun)，且(qie)有部分(fen)中介機構(gou)開始(shi)給(gei)經紀人員制(zhi)定引導掛牌房源(yuan)業主“議價成交(jiao)”的鼓勵政策。
“那(nei)些預(yu)期15萬元以上的業主(zhu)(zhu)，我們會對其勸(quan)說(shuo)。如果你(ni)不降(jiang)(jiang)價(jia)，沒(mei)人看得到這個房源，你(ni)也(ye)(ye)賣不出去。同時，如果二手房單價(jia)超(chao)過15萬元，也(ye)(ye)無法成交。為(wei)此，多(duo)數業主(zhu)(zhu)會在勸(quan)說(shuo)下同意降(jiang)(jiang)價(jia)。”多(duo)位中介人員說(shuo)。
有金融街門店中(zhong)介表示，有部分業主此時(shi)想出(chu)售(shou)房子(zi)，但心理預期很高，不愿(yuan)降(jiang)至(zhi)15萬(wan)元(yuan)以下(xia)。即(ji)便勸說降(jiang)價，業主也不同(tong)意降(jiang)至(zhi)15萬(wan)元(yuan)。
3月(yue)23日，北京市住建委召集鏈家(jia)等北京市十大中(zhong)介機構負責人(ren)，進行集體(ti)約談，明確(que)提出，中(zhong)介機構和人(ren)員不得參與(yu)炒房，包括炒作(zuo)天價(jia)房、學區房等，將逢炒必辦。
多位業(ye)內人士(shi)表(biao)示，在學區房(fang)政策(ce)的(de)(de)變動、樓市整體降(jiang)(jiang)溫以及信貸政策(ce)收緊(jin)的(de)(de)情(qing)況下，預計學區房(fang)將(jiang)持續降(jiang)(jiang)溫。
中介關(guan)店(dian)，金融街學區房(fang)“暫無成交”
6月11日下午4時許，記者來到位于金融街的鏈家，該(gai)店大門(men)緊閉，玻璃門(men)上貼著暫停營業的通知。一(yi)墻之隔的中原地產(chan)和(he)我(wo)愛我(wo)家也(ye)均關著門(men)。
一(yi)位自(zi)稱鏈(lian)家(jia)的中介上前(qian)(qian)詢問(wen)記者需求，其表示自(zi)己目前(qian)(qian)不做房屋(wu)(wu)買賣，轉做房屋(wu)(wu)租賃。
多家鏈家其(qi)他(ta)門(men)(men)店人(ren)員告(gao)訴記者，金融街旗艦店中介(jie)人(ren)員目前一(yi)部分(fen)離職，另一(yi)部分(fen)“寄(ji)養”在附(fu)近的其(qi)他(ta)門(men)(men)店，比如宣武門(men)(men)西大街和西單的門(men)(men)店。
一(yi)位(wei)金融街(jie)店(dian)中介說，自己(ji)目前在宣武門西(xi)大街(jie)店(dian)上班，對于金融街(jie)店(dian)何時營業，要等上面通知(zhi)。
據媒(mei)體報道，在市住(zhu)建委等多(duo)部門聯合(he)執法檢查中(zhong)，數十(shi)家中(zhong)介機構門店(dian)被關(guan)停，其中(zhong)包括3·17之前(qian)房價(jia)超(chao)過(guo)20萬元報價(jia)的(de)鏈(lian)家金融街(jie)旗艦店(dian)、中(zhong)原地產和(he)我愛我家。
中原地(di)產在玻璃門上張貼承諾書(shu)：其所轄所有(you)分行(xing)不(bu)做以學區房概念的房源推(tui)廣、銷(xiao)售(shou)、信息收集、帶看、談判(pan)、簽約等商業行(xing)為。落款(kuan)時間為3月24日。
上述(shu)門店中(zhong)介人(ren)員告(gao)訴記者，停業整(zheng)頓后，該店目前(qian)暫無營(ying)業計(ji)(ji)劃，需要接到(dao)住建委的通知(zhi)才可以開(kai)業。最初計(ji)(ji)劃關(guan)門1個(ge)月，現在已經快關(guan)門三個(ge)月了。
記(ji)者從上述三家關門的中介(jie)機構現職人員(yuan)處了解到，該片區(qu)的學(xue)區(qu)房暫(zan)時“冰(bing)凍”，沒有成(cheng)交。
“我(wo)們(men)門店不敢再做學區房(fang)，如果將來(lai)開(kai)業(ye)，主要代理金融街的商品房(fang)和租賃。”中原地產上述(shu)人員表(biao)示。
新政之后，房產(chan)市場交(jiao)易遇冷，房產(chan)中介工作量也幾(ji)乎“冰凍(dong)”。
“我們網點目前有四個(ge)人離職，有四個(ge)人轉到(dao)了(le)租賃(lin)，”史家小學(xue)附(fu)近的(de)一房產中(zhong)介因任(ren)務量(liang)不(bu)達標(biao)，剛從“房屋買賣”轉到(dao)“房屋租賃(lin)”，“我們每個(ge)月都有一定的(de)帶看任(ren)務量(liang)，但是這兩三個(ge)月幾乎沒多少人看房。”
上述中(zhong)介介紹，其今年(nian)共賣出(chu)去兩(liang)套(tao)(tao)房子，賺(zhuan)了(le)六(liu)萬多元。“兩(liang)套(tao)(tao)房子都是在(zai)3月份(fen)賣出(chu)去的，有的年(nian)后一(yi)套(tao)(tao)也(ye)沒有賣出(chu)去就離職了(le)。”
亞豪機(ji)構(gou)市場總監(jian)郭毅認為，今年以來的(de)(de)(de)房地產收緊調控，一方(fang)面是對(dui)購房資格加強限制，通過(guo)政策的(de)(de)(de)查漏補缺，包括商辦項目限購，修改非京(jing)籍購房的(de)(de)(de)納稅標(biao)準等(deng)(deng)等(deng)(deng)，使得(de)限購的(de)(de)(de)口子(zi)越(yue)收越(yue)緊;另一方(fang)面是對(dui)購房能力(li)進行(xing)制約，近(jin)期個別銀(yin)行(xing)首套房貸利(li)率(lv)再次(ci)上調，除此之外批貸周期也(ye)(ye)在不(bu)斷拉長，“減杠桿”執行(xing)力(li)度持續加大。受到這兩方(fang)面的(de)(de)(de)制約，市場需(xu)求(qiu)難以抬頭，因(yin)此成交低位的(de)(de)(de)趨勢也(ye)(ye)仍(reng)將延續。
分析
“銀行無米下(xia)鍋(guo)，房貸利率上(shang)升”
6月5日(ri)，新(xin)京報記者獨家獲悉，民生銀(yin)行(xing)首(shou)套房貸利率(lv)執行(xing)在基準利率(lv)基礎上(shang)最低上(shang)浮10%。近(jin)日(ri)，又有中信銀(yin)行(xing)、廣發銀(yin)行(xing)在內的銀(yin)行(xing)跟進(jin)，上(shang)調(diao)首(shou)套房貸利率(lv)。今(jin)年以來房貸利率(lv)已多次上(shang)調(diao)。
對于本輪房貸(dai)利率的不斷上調(diao)，海(hai)通證(zheng)券姜超認為，金融(rong)去杠(gang)桿是(shi)主因。同時(shi)，同業存單利率飆(biao)升，發行萎(wei)縮，導致銀(yin)行無米下(xia)鍋，房貸(dai)利率飆(biao)升。
姜超稱，過去(qu)兩年(nian)，國內房價大幅上漲，資(zi)產(chan)泡沫風險上升(sheng)，源于金融發展過度(du)，以(yi)銀行(xing)為首的金融機(ji)構資(zi)產(chan)膨(peng)脹過快(kuai)。因而從(cong)監管層的角度(du)，去(qu)杠桿的核心目標(biao)是抑(yi)制貨幣(bi)(bi)超增。所以(yi)，央行(xing)收(shou)(shou)緊(jin)(jin)了(le)(le)貨幣(bi)(bi)總(zong)閘(zha)(zha)門，今年(nian)大幅減少了(le)(le)貨幣(bi)(bi)投(tou)放，貨幣(bi)(bi)市場資(zi)金整體極度(du)偏(pian)緊(jin)(jin)。而銀監會收(shou)(shou)緊(jin)(jin)了(le)(le)金融市場融資(zi)的閘(zha)(zha)門。
他(ta)認為，在今(jin)年(nian)(nian)國(guo)內房(fang)貸(dai)(dai)利率上升的(de)(de)過程中，同(tong)(tong)(tong)業存單(dan)利率扮(ban)演了(le)非常(chang)重要的(de)(de)角色。目前，銀(yin)(yin)行(xing)在金融市(shi)場的(de)(de)融資(zi)主要有(you)兩(liang)大來源，一是央行(xing)，二(er)是金融同(tong)(tong)(tong)業機構。去(qu)年(nian)(nian)末同(tong)(tong)(tong)業存單(dan)利率2.8%，今(jin)年(nian)(nian)初，央行(xing)大幅收(shou)緊了(le)公開市(shi)場融資(zi)，隨著同(tong)(tong)(tong)業存單(dan)利率的(de)(de)大幅飆升，尤其是達到5%以后(hou)，已經接(jie)(jie)近(jin)甚至超過銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)5%左(zuo)右(you)的(de)(de)貸(dai)(dai)款(kuan)利率，這意味著銀(yin)(yin)行(xing)的(de)(de)融資(zi)成本和貸(dai)(dai)款(kuan)收(shou)益接(jie)(jie)近(jin)倒掛，導致同(tong)(tong)(tong)業存單(dan)發行(xing)萎縮。
“銀(yin)行無米下鍋，房貸利率飆升。”姜超表示，信貸收(shou)縮是下半(ban)年最大(da)風(feng)險。
中原地(di)產(chan)首(shou)席分析師張(zhang)大偉認(ren)為，信貸利率上行(xing)是(shi)趨勢，但(dan)不可(ke)能出現大面積(ji)停貸。資金成(cheng)(cheng)(cheng)本繼續上升，包括余額寶等理財收益(yi)年化資金成(cheng)(cheng)(cheng)本已(yi)經(jing)接(jie)近(jin)4.1%，這種情況下(xia)，疊加管理成(cheng)(cheng)(cheng)本，按揭貸款的(de)基準利率4.9%對(dui)于大部分銀(yin)行(xing)來說(shuo)，已(yi)經(jing)屬于低利潤產(chan)品(pin)。所以(yi)預計后續銀(yin)行(xing)將逐漸從目前的(de)基準為主流提(ti)高(gao)到(dao)基準上浮。
他(ta)表示，購房者的資金成(cheng)本持(chi)續上升，已逐漸(jian)完成(cheng)了從(cong)量變到質變的過程，貸(dai)款的壓(ya)力越來(lai)越大(da)。目前(qian)市場成(cheng)交已經全(quan)面(mian)降溫，降價(jia)開始出現。
一家股份制銀行副行長對新(xin)京報記者表(biao)(biao)示，6月份部分銀行突然(ran)上浮(fu)首套房貸利率(lv)，也是資金市(shi)場全面吃(chi)緊的(de)(de)表(biao)(biao)現之(zhi)一。預計(ji)資金荒(huang)的(de)(de)6月過(guo)后，資金市(shi)場略有改善，但依然(ran)偏緊，信貸收縮的(de)(de)風險猶存。
預期
“北京調控加碼可能性不大”
對于(yu)學(xue)區房價格(ge)下降的(de)情況，中原地產首席分析(xi)師張(zhang)大偉認為，價格(ge)跳水原因在(zai)于(yu)三月份學(xue)區房的(de)報價過(guo)于(yu)虛高。此外，市場上存(cun)在(zai)部(bu)分購房者在(zai)三四月份有買(mai)一(yi)賣(mai)一(yi)的(de)置換需求(qiu)，“先買(mai)了，而賣(mai)不出手著急調價的(de)個案。”
“現(xian)(xian)在(zai)有些個案(an)的(de)確出(chu)現(xian)(xian)了明顯的(de)報價下行(xing)，實(shi)際簽約價格跌(die)幅基本都(dou)在(zai)3%-5%這(zhe)個位置。”張(zhang)大偉指出(chu)，報價不代表最高成(cheng)交價格，也不代表現(xian)(xian)在(zai)的(de)成(cheng)交價格。從(cong)市(shi)場(chang)趨勢看，最近市(shi)場(chang)從(cong)量(liang)跌(die)到(dao)價跌(die)，預(yu)計學(xue)區(qu)房(fang)價格在(zai)七八月淡季的(de)下行(xing)速度加(jia)快(kuai)。
“樓市(shi)下(xia)行(xing)的原因是因為信貸收緊和樓市(shi)調(diao)控，”張大偉(wei)說，從(cong)區域看，一二線城市(shi)降溫明顯，三四線城市(shi)依然在平穩，部分區域甚至還(huan)在上升(sheng)。
未(wei)來北京是否會繼續出臺相關調控政策?張大(da)偉認為，北京調控的目(mu)的已經達(da)到(dao)，樓市已經開始下行(xing)，繼續加碼(ma)的可能性不(bu)大(da)。
