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“關(guan)注(zhu)房屋質量(liang)、共(gong)建(jian)美好生活”，中(zhong)國房產質量(liang)周報(bao)第29期發(fa)布。
2022年3月(yue)7日(ri)-3月(yue)13日(ri)，中國(guo)質量(liang)萬里行共收到21條業主投訴信息(xi)，加(jia)上(shang)網絡監(jian)測的輿情數據，最終整(zheng)理出10個(ge)需要重點關注的問題項目(mu)。
具體來看，本周重點(dian)投(tou)訴項(xiang)目涉(she)及的開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)商包括保利(li)發(fa)(fa)展、華安(an)集團、北京北方國建控股(gu)集團、安(an)徽鴻(hong)順(shun)控股(gu)集團、寧波國建房地產(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)有(you)(you)限公司(si)、龍(long)光集團、桂林(lin)鑫嶼房地產(chan)開(kai)(kai)(kai)發(fa)(fa)有(you)(you)限公司(si)、興工財(cai)投(tou)、新(xin)區置業、富(fu)力(li)地產(chan)、綠城中國、招商蛇口和正(zheng)商地產(chan)。
涉及(ji)的項目(mu)分別是廣(guang)東(dong)省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)揭陽(yang)市(shi)(shi)保利(li)錦城(cheng)、山東(dong)省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)濰坊市(shi)(shi)華(hua)安·鳳(feng)城(cheng)麗景、河北省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)張家口市(shi)(shi)國建·四方廣(guang)場、浙(zhe)江(jiang)省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)寧波市(shi)(shi)國建灣(wan)里院(yuan)子(zi)、浙(zhe)江(jiang)省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)寧波市(shi)(shi)久譽慈郡、廣(guang)西省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)桂(gui)林市(shi)(shi)鑫嶼·金(jin)河陽(yang)光、河南(nan)(nan)省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)開(kai)封市(shi)(shi)蘭考時代(dai)廣(guang)場、內蒙(meng)古自(zi)治區呼和(he)浩特(te)市(shi)(shi)富力(li)天(tian)禧(xi)城(cheng)、安徽省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)合(he)肥(fei)市(shi)(shi)綠城(cheng)招商·誠園和(he)河南(nan)(nan)省(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)(sheng)鄭(zheng)州市(shi)(shi)正商匯航雅園。
經(jing)統計，十個項目涉及的問題(ti)包括(kuo)：強制交房、未(wei)公(gong)示竣工備案信息、延期交付(fu)、未(wei)按規劃圖施工、墻面空鼓裂縫等(deng)。
本(ben)期(qi)(qi)投訴項目中(zhong)，中(zhong)國質量萬(wan)里行重點關注(zhu)揭陽(yang)市保利錦城(cheng)、呼和浩特市富力天禧(xi)城(cheng)和鄭(zheng)州市正商(shang)匯航雅(ya)(ya)園(yuan)三個(ge)項目。其中(zhong)，揭陽(yang)市保利錦城(cheng)的購(gou)房(fang)者反映，繳納的誠(cheng)意金變(bian)“定金”，開(kai)發商(shang)不退款，且在(zai)購(gou)房(fang)者不知(zhi)情(qing)的情(qing)況下將房(fang)子出售。呼和浩特市富力天禧(xi)城(cheng)業主(zhu)反映，2021年該(gai)項目無故(gu)停工，至今(jin)仍(reng)未(wei)收到(dao)官(guan)方復工通(tong)知(zhi)。鄭(zheng)州市正商(shang)匯航雅(ya)(ya)園(yuan)業主(zhu)反映，交房(fang)日期(qi)(qi)由(you)合同約(yue)(yue)定的2021年10月25日延期(qi)(qi)至2022年2月6日，開(kai)發商(shang)一直未(wei)賠償違約(yue)(yue)金，此外，業主(zhu)在(zai)驗(yan)房(fang)時發現墻體出現十幾處空鼓、裂縫。
保利錦城：“誠意金”變“定金”
保利錦(jin)城位于(yu)(yu)廣(guang)東省(sheng)揭(jie)(jie)陽(yang)市空港經濟區仙彭路中段，由(you)保利（揭(jie)(jie)陽(yang)）實業投資有限(xian)公(gong)(gong)(gong)司(si)開(kai)(kai)發(fa)建設，系(xi)保利發(fa)展旗下項目。2021年9月21日，消(xiao)費者認購揭(jie)(jie)陽(yang)市保利錦(jin)城的一(yi)套商(shang)品(pin)房，繳納了2萬元(yuan)誠意(yi)(yi)金(jin)。一(yi)周后繳納首付(fu)款約288400元(yuan)，并開(kai)(kai)始辦理公(gong)(gong)(gong)積金(jin)按(an)揭(jie)(jie)，“但由(you)于(yu)(yu)征信顯(xian)示有逾期記錄，無法(fa)辦理公(gong)(gong)(gong)積金(jin)貸款。銷(xiao)售(shou)人員(yuan)在我不知情(qing)(qing)的情(qing)(qing)況下，將房子賣給別人。事后，我要求退還(huan)誠意(yi)(yi)金(jin)，銷(xiao)售(shou)人員(yuan)稱無法(fa)退還(huan)，說這是(shi)定金(jin)，不是(shi)誠意(yi)(yi)金(jin)。”
“由于一(yi)直(zhi)(zhi)協商不下來(lai)，直(zhi)(zhi)至今日，我(wo)繳納的(de)所有款項共308400元，均未退(tui)還。”該購房者稱。
對(dui)此，北京金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)訴律(lv)師事(shi)務所主任(ren)律(lv)師王(wang)玉臣指出，首(shou)先，誠(cheng)(cheng)意金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)不是一個(ge)(ge)法(fa)律(lv)名詞，沒(mei)有(you)一個(ge)(ge)很嚴格的定(ding)義。按照(zhao)常規理解，“誠(cheng)(cheng)意金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)”是開(kai)發商的一種營銷手段。而(er)定(ding)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)是一個(ge)(ge)法(fa)律(lv)名詞，定(ding)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)是指當事(shi)人約(yue)(yue)定(ding)的，為保(bao)證(zheng)債權的實現，由一方在履(lv)行前預先向(xiang)對(dui)方給付的一定(ding)數量的貨幣或者其他代替物。其次，如(ru)果不想購買了(le)，誠(cheng)(cheng)意金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)是可以退的。而(er)定(ding)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)如(ru)果違約(yue)(yue)的話(hua)，是可以沒(mei)收或者雙(shuang)倍返還的。定(ding)金(jin)(jin)(jin)(jin)(jin)顯然具有(you)擔保(bao)屬性，而(er)且有(you)相應的違約(yue)(yue)罰則。
從張華簽署(shu)的合同來看，確(que)實寫著定金(jin)，對(dui)張華很不(bu)利。購房者可以嘗試結(jie)合其它(ta)相(xiang)關證據證明是誠意金(jin)，而不(bu)是定金(jin)。
富力天禧城：停工近一年 業主急盼復工
富力天(tian)禧城位(wei)于(yu)內蒙古自治區(qu)呼和浩(hao)特市玉泉區(qu)銀河南街與(yu)云中(zhong)路交(jiao)匯(hui)處往(wang)東800m，由呼和浩(hao)特富潤房地產(chan)開發有限公司(si)開發建設(she)，系富力地產(chan)旗下項(xiang)目。項(xiang)目開盤時間為2020年(nian)9月26日(ri)，約定交(jiao)房時間為2022年(nian)12月31日(ri)。
富力(li)天禧城業主反(fan)映，“2021年(nian)初，該項目無故停工，開(kai)發(fa)商也未說明何時復(fu)工。此后，呼(hu)和(he)浩特市委督查室于2021年(nian)11月5日回復(fu)，由于富潤房地產開(kai)發(fa)有限公司自(zi)身(shen)原因，再加上近期天氣不宜繼(ji)續(xu)施工等(deng)情況致使(shi)停工。經(jing)協(xie)調開(kai)發(fa)企業承(cheng)諾定于2022年(nian)3月繼(ji)續(xu)開(kai)工建設。然而，現在已經(jing)是2022年(nian)3月，開(kai)發(fa)商并未發(fa)布復(fu)工通知。”
對此(ci)，富力天(tian)禧城(cheng)售(shou)樓處工(gong)(gong)作(zuo)人(ren)員3月(yue)10日(ri)表示，“未復工(gong)(gong)的(de)原(yuan)因一是受到疫(yi)情影響有(you)些手續沒有(you)辦完(wan)，二是建(jian)(jian)設(she)單位從中建(jian)(jian)二局(ju)換成(cheng)富力旗下的(de)建(jian)(jian)筑公司——天(tian)力建(jian)(jian)筑，中間流程未走完(wan)。大概在3月(yue)底至4月(yue)初復工(gong)(gong)，具體日(ri)期仍未確(que)定。”
正商匯航雅園：逾期近100天 開發商不賠償違約金
正商匯航佳苑二期匯航雅園位于(yu)河南省鄭(zheng)州市航海東(dong)路與(yu)經開(kai)第(di)十(shi)七大街交會處，由河南林盟(meng)置有限公司 開(kai)發建設，系正商地產(chan)旗下項目。首(shou)次(ci)開(kai)盤(pan)時間為2018年(nian)11月17日(ri)(ri)，合同約定于(yu)2021年(nian)10月25日(ri)(ri)前交房。
項目業(ye)主(zhu)(zhu)反映，2021年(nian)(nian)7月(yue)，開發商郵寄書面通知，稱(cheng)將延期至2021年(nian)(nian)12月(yue)28日(ri)交房(fang)；后于11月(yue)電話通知業(ye)主(zhu)(zhu)，延期至2022年(nian)(nian)1月(yue)10日(ri)交房(fang)；1月(yue)9日(ri)再次電話通知業(ye)主(zhu)(zhu)交房(fang)時間待定。直到2022年(nian)(nian)2月(yue)4日(ri)，部分(fen)業(ye)主(zhu)(zhu)收到開發商郵寄的入伙通知書，稱(cheng)房(fang)屋(wu)已(yi)經具備(bei)交付(fu)條件，請(qing)業(ye)主(zhu)(zhu)于2月(yue)6日(ri)前(qian)來(lai)辦理收房(fang)手續。
業(ye)主(zhu)認(ren)為匯航雅園已(yi)經逾(yu)期(qi)近100天，開發(fa)商卻一(yi)直未(wei)賠償違(wei)約(yue)(yue)金。而根據合同(tong)約(yue)(yue)定，如果出(chu)現逾(yu)期(qi)交房(fang)，逾(yu)期(qi)不超過60日的，出(chu)賣人(ren)應支付業(ye)主(zhu)已(yi)交房(fang)款萬(wan)分(fen)之一(yi)的違(wei)約(yue)(yue)金。如果逾(yu)期(qi)超過60日，業(ye)主(zhu)有(you)權解除合同(tong)，如果繼續(xu)履行(xing)合同(tong)，開發(fa)商需按(an)日向業(ye)主(zhu)支付已(yi)交房(fang)款萬(wan)分(fen)之一(yi)的違(wei)約(yue)(yue)金。
對(dui)此，經(jing)開區(qu)房(fang)產交(jiao)易管理(li)科工作人(ren)員通過人(ren)民網領(ling)導留言板(ban)回復(fu)稱，基于雙方已簽訂(ding)商品房(fang)買賣(mai)合同(tong)(tong)，針對(dui)合同(tong)(tong)內容(rong)的爭議，可(ke)按照商品房(fang)買賣(mai)合同(tong)(tong)內容(rong)執行，業(ye)主可(ke)通過司法途(tu)徑維護自己的權益(yi)。
重點投訴問題：實際交付與樣板間不一致
在預售房(fang)制度下，樓盤(pan)的(de)(de)樣(yang)(yang)板(ban)間(jian)(jian)至關重(zhong)要，即是未來房(fang)屋格局的(de)(de)參照實例，也(ye)是裝修(xiu)設計、材料以及(ji)施工工藝(yi)的(de)(de)真(zhen)實展示，不(bu)少購(gou)房(fang)者就是被(bei)樣(yang)(yang)板(ban)間(jian)(jian)打動而(er)決定購(gou)買。因此，開(kai)發商一直傾向(xiang)于過渡(du)裝飾樣(yang)(yang)板(ban)間(jian)(jian)來誘(you)導購(gou)買、促進銷售，導致(zhi)了實際交付(fu)與樣(yang)(yang)板(ban)間(jian)(jian)存在“貨(huo)不(bu)對(dui)板(ban)”、“嚴(yan)重(zhong)減配”等現象(xiang)。
近期(qi)，中國質量萬(wan)里行監測到(dao)太原市佳境瓏原、寶雞市兆興錦都、北京市華潤橡樹瀾(lan)灣(wan)、貴(gui)陽市萬(wan)隆國際和廊(lang)坊市新城家園存在貨不對板、嚴重減配(pei)等問題。
根據《中(zhong)國人(ren)民共(gong)和(he)國合同法》第一(yi)百六十八條(tiao)規(gui)定：“憑(ping)樣(yang)品(pin)(pin)(pin)買賣的(de)(de)當事人(ren)應(ying)當封存(cun)樣(yang)品(pin)(pin)(pin)，并(bing)可(ke)以對樣(yang)品(pin)(pin)(pin)質(zhi)(zhi)量(liang)予(yu)以說明(ming)。出賣人(ren)交(jiao)付(fu)的(de)(de)標的(de)(de)物應(ying)當與(yu)樣(yang)品(pin)(pin)(pin)及其說明(ming)的(de)(de)質(zhi)(zhi)量(liang)相(xiang)同。”另外(wai)《商品(pin)(pin)(pin)房(fang)銷(xiao)售(shou)管理辦法》第三十一(yi)條(tiao)規(gui)定：“房(fang)地產(chan)開發企業銷(xiao)售(shou)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)時設置樣(yang)板(ban)房(fang)的(de)(de)，應(ying)當說明(ming)實際交(jiao)付(fu)的(de)(de)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)質(zhi)(zhi)量(liang)、設備及裝修與(yu)樣(yang)板(ban)房(fang)是否一(yi)致，未(wei)作說明(ming)的(de)(de)，實際交(jiao)付(fu)的(de)(de)商品(pin)(pin)(pin)房(fang)應(ying)當與(yu)樣(yang)板(ban)房(fang)一(yi)致。”
樣(yang)(yang)板房的(de)(de)法律性質為樣(yang)(yang)品，樣(yang)(yang)板房所展示(shi)的(de)(de)裝(zhuang)修(xiu)標準，應(ying)屬要約(yue)的(de)(de)一(yi)部分(fen)。因此(ci)，若《商(shang)品房買(mai)賣合同》或其附件中無特別條款對樣(yang)(yang)板間的(de)(de)性質做(zuo)特殊約(yue)定(ding)，開發商(shang)實際(ji)交付(fu)的(de)(de)商(shang)品房應(ying)當與樣(yang)(yang)板房一(yi)致。
然而(er)，大多數開發(fa)商擬定(ding)的(de)《商品房(fang)買(mai)賣合(he)(he)同(tong)》及(ji)其(qi)附件(jian)均(jun)會(hui)設定(ding)特別條款，“該(gai)房(fang)屋的(de)交(jiao)(jiao)房(fang)標準(zhun)和條件(jian)以本(ben)合(he)(he)同(tong)之規定(ding)為準(zhun)，有(you)關該(gai)房(fang)屋的(de)樣(yang)板(ban)(ban)房(fang)、宣傳資料(liao)、模型、展示板(ban)(ban)及(ji)廣告僅供買(mai)受人(ren)在(zai)選擇樓盤時的(de)參考，其(qi)中所述內(nei)容(rong)并不作為該(gai)房(fang)屋的(de)交(jiao)(jiao)付(fu)標準(zhun)和條件(jian)。雙方(fang)同(tong)意，以上宣傳資料(liao)如與本(ben)合(he)(he)同(tong)約(yue)定(ding)有(you)沖(chong)突，以本(ben)合(he)(he)同(tong)約(yue)定(ding)為準(zhun)”。在(zai)此(ci)情(qing)況下按照“契約(yue)論”原理，即嚴守合(he)(he)同(tong)約(yue)定(ding)內(nei)容(rong)履約(yue)，開發(fa)商實際交(jiao)(jiao)付(fu)的(de)商品房(fang)無(wu)需(xu)與樣(yang)板(ban)(ban)房(fang)一致。
為(wei)了杜絕這一現象(xiang)，2021年8月(yue)16日(ri)，北京市住建(jian)委(wei)正式(shi)發布《關(guan)于進一步規范新建(jian)商品住房(fang)銷(xiao)售行為(wei)的通知》，明確在設置交(jiao)付(fu)樣板(ban)間方面，樣板(ban)間的裝修(xiu)標(biao)準(zhun)應與預售方案(an)中所(suo)列的清單內容保(bao)(bao)持(chi)一致(zhi)、與購房(fang)合同約定的交(jiao)付(fu)標(biao)準(zhun)保(bao)(bao)持(chi)一致(zhi)、與項(xiang)目實際的交(jiao)房(fang)狀況保(bao)(bao)持(chi)一致(zhi)，不得增加交(jiao)付(fu)標(biao)準(zhun)以(yi)外(wai)的其他裝飾和設施。同時要求(qiu)，樣板(ban)間保(bao)(bao)留至項(xiang)目交(jiao)付(fu)三個(ge)月(yue)后(hou)。
實際上(shang)，若(ruo)購(gou)房(fang)者發(fa)現貨不(bu)對板(ban)、減配(pei)等(deng)(deng)現象(xiang)，開發(fa)商一(yi)般(ban)回(hui)復為“以合同約(yue)定為準”，購(gou)房(fang)者舉證(zheng)難度較(jiao)大(da)。對此，北京(jing)金訴律(lv)師事務所主任王玉臣特別提醒(xing)購(gou)房(fang)者，考慮到樣板(ban)房(fang)可能(neng)拆除或結構內容等(deng)(deng)發(fa)生(sheng)變化(hua)，建議將樣板(ban)間(jian)情況(kuang)以拍照、錄(lu)像等(deng)(deng)證(zheng)據形式予以固定。一(yi)旦發(fa)生(sheng)“貨不(bu)對板(ban)”以及“降標減配(pei)”等(deng)(deng)問題，可在完成取證(zheng)的基(ji)礎上(shang)，向市場監督局提虛(xu)假(jia)宣傳的違法查(cha)處。
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上周，中國房(fang)產(chan)質(zhi)量周報(bao)輿情(qing)研究室基于市(shi)(shi)場(chang)認(ren)可度、產(chan)品(pin)(pin)品(pin)(pin)質(zhi)、服務品(pin)(pin)質(zhi)及口碑四個維度，甄選(xuan)出(chu)本期明(ming)星(xing)樓盤(pan)，包括揚州(zhou)市(shi)(shi)遠(yuan)洋紅星(xing)揚州(zhou)天鉑、淄博市(shi)(shi)萬科翡翠(cui)東第(di)、上海市(shi)(shi)悅城、大(da)連市(shi)(shi)中海公(gong)園(yuan)上城與鄭州(zhou)市(shi)(shi)未(wei)來·天奕。
中國(guo)質(zhi)量萬里行將持續關(guan)注(zhu)房產(chan)(chan)市場的(de)動(dong)向，充分發(fa)揮新聞輿論監督(du)作(zuo)用，督(du)促房企不(bu)斷(duan)提升產(chan)(chan)品質(zhi)量，助推房地(di)產(chan)(chan)市場平穩健康(kang)有(you)序發(fa)展，維護(hu)消費者權益，實現人們對(dui)美好生活的(de)向往。
