文/特約分析師 海捷 本刊記者(zhe) 雷(lei)玄
3·15期間，《中國質量萬里行》發布的2021年度房產家居投訴數據顯示，2021年，《中國質量萬里行》收到的(de)房(fang)(fang)產方(fang)面的(de)投訴受關注度(du)較高，綜合22期房(fang)(fang)產質量(liang)周報內容(rong)，整理發現(xian)2021年(nian)度(du)消(xiao)費者關注度(du)較高、具有代(dai)表(biao)性的(de)十方(fang)面房(fang)(fang)產維權的(de)熱點為：無證預(yu)售、不(bu)(bu)利因(yin)素未公示、訂金/定金退款、霸王(wang)條款、挪(nuo)用預(yu)售資金、延期交付(fu)、強(qiang)行交付(fu)、精裝質量(liang)問題(ti)、貨不(bu)(bu)對(dui)板(ban)和爛尾糾紛。
圖源(yuan)：《中國質量萬里行》整理
基于以(yi)上房產(chan)方面的(de)十(shi)方面維(wei)權(quan)熱點，《中國質量萬里(li)行(xing)》邀請知名房地產(chan)律師北(bei)京金訴律師事務(wu)所主任王玉臣提供專業(ye)法律支持以(yi)及避坑建議，期望為房地產(chan)行(xing)業(ye)的(de)未來發展創造出一個(ge)更加良(liang)性(xing)、有序的(de)市場環境，以(yi)維(wei)護消費(fei)者權(quan)益(yi)，強化消費(fei)維(wei)權(quan)意識，共促消費(fei)公平(ping)。
2021年房產維權熱點之一：無證預售
購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)王(wang)丹（化名(ming)）投訴(su)稱，其(qi)于(yu)2021年3月份在河南(nan)洛陽某項目繳納百(bai)分之三十的首付約四十多萬，認購(gou)一(yi)套房(fang)(fang)產(chan)。當時銷售(shou)(shou)人(ren)員稱，預售(shou)(shou)證(zheng)很快辦理完成。11月，該項目仍(reng)未獲(huo)得預售(shou)(shou)證(zheng)，于(yu)是王(wang)丹在11月底來到(dao)售(shou)(shou)樓處申請辦理退(tui)房(fang)(fang)退(tui)款(kuan)(kuan)，工作(zuo)人(ren)員稱45個工作(zuo)日后可收到(dao)退(tui)款(kuan)(kuan)。截止2022年2月，王(wang)丹仍(reng)未獲(huo)得退(tui)款(kuan)(kuan)。
律師說法：
首(shou)先，在沒有取(qu)(qu)得預(yu)售(shou)(shou)(shou)許(xu)(xu)可證(zheng)(zheng)的(de)(de)情況下進(jin)行銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)，屬于典型的(de)(de)無證(zheng)(zheng)銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)，典型的(de)(de)違法銷(xiao)售(shou)(shou)(shou)行為(wei)。《城市商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)管(guan)理辦法》第六條明(ming)確規定：“商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)實行許(xu)(xu)可制度。開(kai)發企業進(jin)行商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)，應當向(xiang)房(fang)(fang)地(di)產管(guan)理部(bu)門申(shen)請預(yu)售(shou)(shou)(shou)許(xu)(xu)可，取(qu)(qu)得《商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)許(xu)(xu)可證(zheng)(zheng)》。未取(qu)(qu)得《商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)許(xu)(xu)可證(zheng)(zheng)》的(de)(de)，不得進(jin)行商品(pin)(pin)(pin)房(fang)(fang)預(yu)售(shou)(shou)(shou)。”
建議王丹可以(yi)采用兩種方式維權：第(di)一(yi)，可以(yi)直接向當地的(de)住(zhu)建部門(men)投(tou)訴開(kai)發(fa)商(shang)無證銷(xiao)售(shou)；第(di)二，可以(yi)到(dao)法(fa)院起訴開(kai)發(fa)商(shang)，要(yao)求返還(huan)購房(fang)款并賠償損失。有一(yi)點需要(yao)注(zhu)意，如果開(kai)發(fa)商(shang)拖到(dao)預售(shou)許可證辦(ban)下來(lai)，那么(me)預售(shou)合同(tong)就從無效(xiao)(xiao)變成(cheng)有效(xiao)(xiao)了。所(suo)以(yi)，有些(xie)開(kai)發(fa)商(shang)會故意拖延。
避坑指南：
購(gou)買房(fang)產(chan)時(shi)，購(gou)房(fang)者須要(yao)求開發(fa)商出具(ju)《商品房(fang)預售(shou)許可證(zheng)》。同時(shi)，還(huan)應(ying)關注預售(shou)許可證(zheng)上的預售(shou)范圍，用途及(ji)土地(di)使用期限等信(xin)息。防(fang)止開發(fa)商用已取得銷(xiao)售(shou)范圍的預售(shou)許可來售(shou)賣還(huan)未(wei)取得預售(shou)許可的住房(fang)。
若購房(fang)者(zhe)在(zai)購房(fang)后發(fa)(fa)現開(kai)發(fa)(fa)商沒有取得《商品房(fang)預售許(xu)(xu)可證》，根據《最高人民法(fa)院關于審(shen)理商品房(fang)買賣合同(tong)糾紛案件(jian)適用法(fa)律若干問題的解釋(shi)》第二條的規(gui)定，消(xiao)費者(zhe)在(zai)購買后發(fa)(fa)現開(kai)發(fa)(fa)商沒有取得預售證許(xu)(xu)可證明(ming)即出售商品房(fang)的，該商品房(fang)預售合同(tong)無(wu)效。
2021年房產維權熱點之二：不利因素未公示
購(gou)房者許(xu)利(li)(li)（化名）投(tou)訴稱(cheng)(cheng)，2021年在陜西(xi)省西(xi)安市高新(xin)區購(gou)買一處商(shang)(shang)品房時，銷售人員并未提及項(xiang)目周邊(bian)規(gui)(gui)(gui)劃高架(jia)橋(qiao)(qiao)一事。項(xiang)目臨(lin)近交付(fu)時，許(xu)利(li)(li)等業主(zhu)(zhu)(zhu)發(fa)(fa)現此(ci)情(qing)況(kuang)并詢問開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)回(hui)復(fu)稱(cheng)(cheng)，“我們與業主(zhu)(zhu)(zhu)同時得知(zhi)(zhi)此(ci)事”。經當地(di)規(gui)(gui)(gui)劃局(ju)核(he)實(shi)，開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)早(zao)在2019年3月(yue)份已簽署《建設(she)用地(di)規(gui)(gui)(gui)劃設(she)計條(tiao)件通知(zhi)(zhi)書(shu)》，該文(wen)件明確告(gao)知(zhi)(zhi)有關“高架(jia)橋(qiao)(qiao)”規(gui)(gui)(gui)劃信息(xi)。基于上述(shu)情(qing)況(kuang)，許(xu)利(li)(li)等業主(zhu)(zhu)(zhu)認(ren)為，“開(kai)發(fa)(fa)商(shang)(shang)涉嫌(xian)隱瞞高架(jia)規(gui)(gui)(gui)劃這一不(bu)利(li)(li)因素。”
律師說法：
商(shang)品(pin)房周(zhou)邊(bian)不(bu)(bu)利(li)(li)因(yin)素(su)通常指項(xiang)目(mu)用地范(fan)圍的(de)邊(bian)界內(nei)外，對業主的(de)居(ju)住舒適度存在負面(mian)影響的(de)客觀存在。不(bu)(bu)利(li)(li)因(yin)素(su)可(ke)(ke)大致分為兩類(lei)，一(yi)類(lei)是(shi)對居(ju)住者(zhe)可(ke)(ke)能(neng)產生實際損害的(de)不(bu)(bu)利(li)(li)因(yin)素(su)，包括噪音、異味、粉(fen)塵等。例(li)如商(shang)品(pin)房周(zhou)邊(bian)建有(you)鐵路(lu)、高(gao)架快速(su)路(lu)、高(gao)壓線、垃圾中轉站、粉(fen)塵嚴重的(de)工地、工廠等。而另一(yi)類(lei)則是(shi)影響居(ju)住者(zhe)心理(li)安定的(de)不(bu)(bu)利(li)(li)因(yin)素(su)，比(bi)如商(shang)品(pin)房周(zhou)邊(bian)建有(you)公墓(mu)、殯儀館及其他可(ke)(ke)能(neng)引起居(ju)住者(zhe)禁忌、精神壓力的(de)因(yin)素(su)。
目(mu)前，已(yi)經有北京(jing)、廣州、合肥、佛山(shan)等多地(di)出臺相關規定，在商品房銷售現(xian)場(chang)應分別使用“公(gong)示欄”、“公(gong)示簿”和“公(gong)示牌”進行不利因素的信(xin)息公(gong)示，并擺放于(yu)顯著位置。
避坑指南：
1、選購新房時(shi)，購房者應盡可能實地勘察樓(lou)盤周邊實際情況，千萬不要只看沙(sha)盤、宣傳資料，務(wu)必親眼現場查看。
2、務必關(guan)注(zhu)(zhu)售樓處的(de)顯著位置是否有(you)不(bu)(bu)利(li)因素的(de)公(gong)示，務必關(guan)注(zhu)(zhu)所簽署的(de)書面文件中(zhong)是否有(you)不(bu)(bu)利(li)因素公(gong)示。比(bi)如有(you)不(bu)(bu)少的(de)開發商將不(bu)(bu)利(li)因素隱(yin)藏在(zai)厚厚的(de)文件中(zhong)，讓購房人在(zai)不(bu)(bu)知不(bu)(bu)覺中(zhong)進行簽字(zi)確認。實際(ji)上，很(hen)多人簽署之后都根(gen)本不(bu)(bu)知道自己(ji)簽的(de)是什么(me)。
3、對(dui)于周邊未建(jian)的(de)地(di)塊，保(bao)險起見，可以到當地(di)的(de)住建(jian)部(bu)(bu)門和自然資源(yuan)規劃部(bu)(bu)門進行(xing)核實(shi)。
2021年房產維權熱點之三：訂金/定金退款
李(li)(li)華（化名）于2021年(nian)6月(yue)19日在天津(jin)寶(bao)坻區(qu)某售(shou)(shou)樓處繳(jiao)納(na)20000元購房(fang)訂金(jin)，銷售(shou)(shou)人(ren)員承諾，若后(hou)(hou)續天津(jin)戶口辦理不成功(gong)，已繳(jiao)納(na)訂金(jin)可以退(tui)(tui)還。但(dan)因戶籍問題，李(li)(li)華最終(zhong)無法在天津(jin)買房(fang)。并(bing)于7月(yue)16日前往售(shou)(shou)樓部提交(jiao)退(tui)(tui)訂金(jin)申請資料(liao)，卻(que)被(bei)告(gao)知訂金(jin)將在兩周內(nei)退(tui)(tui)還，后(hou)(hou)又改為12月(yue)底退(tui)(tui)還，但(dan)截至李(li)(li)華投訴時開(kai)(kai)發(fa)商仍未退(tui)(tui)還款項(xiang)。此后(hou)(hou)，天津(jin)市寶(bao)坻區(qu)政府于2022年(nian)2月(yue)24日回復稱：“經(jing)查，您不具(ju)備天津(jin)市購房(fang)資質，您與開(kai)(kai)發(fa)商簽署協(xie)議中，體現(xian)繳(jiao)納(na)款項(xiang)為‘定金(jin)’20000元，開(kai)(kai)發(fa)商表示可扣除10000元違約金(jin)后(hou)(hou)，退(tui)(tui)還剩余(yu)部分。”
律師說法：
訂金并不是一(yi)個法律名(ming)稱，是日常交(jiao)易過程(cheng)中的(de)(de)一(yi)個交(jiao)易習慣(guan)。根據(ju)我(wo)國現行法律的(de)(de)有關規定(ding)，訂金不具有定(ding)金的(de)(de)性質。一(yi)般(ban)情況下，交(jiao)付訂金視為交(jiao)付預付款。
而定(ding)(ding)金(jin)(jin)則是(shi)一個法律名稱(cheng)，具有擔(dan)保性質。債(zhai)務(wu)(wu)人履(lv)行(xing)債(zhai)務(wu)(wu)后，定(ding)(ding)金(jin)(jin)應(ying)當(dang)抵作(zuo)價款或者收回。給付定(ding)(ding)金(jin)(jin)的(de)(de)一方不履(lv)行(xing)約定(ding)(ding)債(zhai)務(wu)(wu)的(de)(de)，無權要求返還(huan)定(ding)(ding)金(jin)(jin)；收受定(ding)(ding)金(jin)(jin)的(de)(de)一方不履(lv)行(xing)約定(ding)(ding)的(de)(de)債(zhai)務(wu)(wu)的(de)(de)，應(ying)當(dang)雙倍返還(huan)定(ding)(ding)金(jin)(jin)。
基于李華(hua)的購房(fang)(fang)經歷(li)，從(cong)目前寶坻政府回復(fu)的調查結(jie)果(guo)看，20000元為“定金”具備擔保性質(zhi)，李華(hua)由于未取得天津市戶口，無法購買房(fang)(fang)屋，應(ying)視為購房(fang)(fang)人一(yi)方違約(yue)，退定金的訴求，將(jiang)不(bu)會受到法律支(zhi)持(chi)。不(bu)過，若購房(fang)(fang)人可以舉證自(zi)己所繳納的20000元為“訂金”，則(ze)可以視情(qing)況主(zhu)張返還。
避坑指南：
首(shou)先，購(gou)(gou)房(fang)人需(xu)了解自己是(shi)(shi)否有購(gou)(gou)房(fang)資格。無論是(shi)(shi)戶籍問(wen)題(ti)，限購(gou)(gou)或者(zhe)(zhe)限貸，都是(shi)(shi)購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)的義(yi)務與責(ze)任(ren)，一旦簽署認購(gou)(gou)協議，后續(xu)若因限購(gou)(gou)限貸等政策因素導致無法繼續(xu)履行，則購(gou)(gou)房(fang)人可(ke)能就需(xu)要承擔違(wei)約責(ze)任(ren)。其(qi)次，需(xu)警惕(ti)開(kai)(kai)發商是(shi)(shi)否存在(zai)誘導購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)交付定金/訂金行為(wei)，購(gou)(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)可(ke)將(jiang)開(kai)(kai)發商“可(ke)退定金/訂金口頭承諾”落實到合同(tong)中，以(yi)防(fang)開(kai)(kai)發商違(wei)約。
最后，簽訂(ding)購房協(xie)議(yi)(yi)時，一定要區別(bie)定金(jin)(jin)和訂(ding)金(jin)(jin)。原(yuan)則上來講，簽訂(ding)購房協(xie)議(yi)(yi)后因自身原(yuan)因未(wei)簽署正式購房合同，定金(jin)(jin)不退(tui)，但(dan)訂(ding)金(jin)(jin)可視(shi)情況(kuang)退(tui)。
2021年房產維權熱點之四：挪用預售資金
王(wang)(wang)強(qiang)（化名(ming)）投(tou)訴(su)稱，按照合(he)同(tong)約定其所購房屋應于2020年12月交付(fu)，但(dan)由于項(xiang)目的預售監(jian)管(guan)資(zi)金被(bei)開發商挪用，導致項(xiang)目于2019年下半年停工(gong)。此后，業主多次(ci)前往(wang)監(jian)管(guan)部門(men)反映情況，工(gong)地于2021年后陸續(xu)復(fu)工(gong)。王(wang)(wang)強(qiang)稱，延期公告截止2021年10月26日已發布了三次(ci)，但(dan)開發商并未加緊建(jian)設，購房者擔心仍舊(jiu)無法按時交房。
律師說法：
開發商(shang)(shang)之所以敢挪用預售資金和(he)違規成本過低有(you)直(zhi)接的(de)關(guan)系。比如此前的(de)《城(cheng)市商(shang)(shang)品房預售管理辦法(fa)》規定，預售款(kuan)項應(ying)當(dang)用于有(you)關(guan)的(de)工程建設，如果挪用應(ying)當(dang)受到相(xiang)應(ying)的(de)處罰，處罰額度(du)的(de)上(shang)限僅為3萬元(yuan)。
2022年2月，商(shang)品房(fang)(fang)預售(shou)(shou)資(zi)金(jin)監(jian)(jian)管新規出臺(tai)。新規明(ming)確(que)，預售(shou)(shou)資(zi)金(jin)監(jian)(jian)管額度根據商(shang)品房(fang)(fang)項目建設(she)工程造(zao)價、施(shi)工合同金(jin)額及項目交付使用條件等因(yin)素(su)確(que)定。在(zai)確(que)保房(fang)(fang)地產(chan)項目竣工交付所(suo)需資(zi)金(jin)后，超出監(jian)(jian)管額度的(de)(de)資(zi)金(jin)可由房(fang)(fang)地產(chan)開發企業提(ti)取使用。新規的(de)(de)出臺(tai)可提(ti)高預售(shou)(shou)資(zi)金(jin)的(de)(de)使用效率(lv)，同時也減少了開發商(shang)挪(nuo)用預售(shou)(shou)款項的(de)(de)風險。
避坑指南：
很多延期交房都(dou)和開(kai)發商(shang)挪(nuo)用(yong)監(jian)(jian)(jian)管資金(jin)有(you)關。對于購房者(zhe)來說，在繳納購房款(kuan)時，務(wu)必(bi)要仔細核(he)對預售資金(jin)賬(zhang)戶(hu)(hu)是(shi)否為監(jian)(jian)(jian)管賬(zhang)戶(hu)(hu)。一般而言，合同中會明(ming)確載明(ming)監(jian)(jian)(jian)管賬(zhang)戶(hu)(hu)，若(ruo)沒有(you)載明(ming)，可向當(dang)地住建部門核(he)實后(hou)，再打款(kuan)，防止購房款(kuan)未(wei)進(jin)入監(jian)(jian)(jian)管賬(zhang)戶(hu)(hu)，被開(kai)發商(shang)挪(nuo)作他用(yong)。
2021年房產維權熱點之五：霸王條款
2021年11月，李(li)銘(ming)(ming)（化名）購買(mai)成都某項目一套商(shang)(shang)品(pin)房(fang)及(ji)一個(ge)車(che)位，共支(zhi)付(fu)(fu)定(ding)金3萬元。幾天(tian)后，前往售(shou)樓(lou)處簽(qian)署(shu)《商(shang)(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)》時(shi)發現(xian)，合(he)同(tong)(tong)及(ji)附加協(xie)議(yi)中存(cun)在不合(he)理(li)條款，“包(bao)括(kuo)出賣(mai)(mai)(mai)人有權順延辦理(li)合(he)同(tong)(tong)登記(ji)備案(an)、交(jiao)付(fu)(fu)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)及(ji)辦理(li)房(fang)屋所有權轉移登記(ji)等(deng)的權限，且不視為出賣(mai)(mai)(mai)人違(wei)約，無(wu)需(xu)(xu)承擔任何違(wei)約、賠償責任等(deng)。”于是(shi)，李(li)銘(ming)(ming)認為合(he)同(tong)(tong)中存(cun)在的霸王條款并要(yao)求修(xiu)改，對此，開發商(shang)(shang)并未答應其請(qing)求。與此同(tong)(tong)時(shi)，李(li)銘(ming)(ming)還(huan)收到(dao)了一份《催(cui)告函(han)》，《催(cui)告函(han)》寫(xie)明，“若您(nin)在收到(dao)本(ben)函(han)后5個(ge)工作(zuo)日內未與我司(si)(si)簽(qian)訂(ding)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)買(mai)賣(mai)(mai)(mai)合(he)同(tong)(tong)及(ji)補充(chong)協(xie)議(yi)并支(zhi)付(fu)(fu)首(shou)付(fu)(fu)款，我司(si)(si)將解除《認購協(xie)議(yi)》，沒(mei)收您(nin)支(zhi)付(fu)(fu)的全部(bu)定(ding)金；我司(si)(si)有權收回該(gai)商(shang)(shang)品(pin)房(fang)，另售(shou)他人，且無(wu)需(xu)(xu)再另行通知(zhi)您(nin)。”
律師說法：
首(shou)先(xian)，商品房(fang)買賣合(he)同的(de)(de)簽署(shu)(shu)應(ying)當是(shi)(shi)平等(deng)自愿的(de)(de)，開(kai)發商無權強制要(yao)求購房(fang)人(ren)簽署(shu)(shu)其所提供的(de)(de)格式(shi)條(tiao)款(kuan)，尤(you)其還(huan)存在(zai)顯失公(gong)平的(de)(de)條(tiao)款(kuan)。根(gen)據(ju)相關規定(ding)，在(zai)簽署(shu)(shu)認購書后，如果雙(shuang)方就商品房(fang)買賣合(he)同條(tiao)款(kuan)達(da)不(bu)成統一意(yi)見(jian)，是(shi)(shi)可以解除認購并退還(huan)定(ding)金或認購金。
其次，這(zhe)種排除了開發商本(ben)應承(cheng)擔的(de)(de)(de)主要責任和義務(wu)的(de)(de)(de)格式(shi)條(tiao)款(kuan)，屬于“霸(ba)王條(tiao)款(kuan)”的(de)(de)(de)一種。嚴格按照民法(fa)典(dian)的(de)(de)(de)相關規定，這(zhe)種條(tiao)款(kuan)是(shi)無(wu)效的(de)(de)(de)。但(dan)是(shi)，一旦(dan)簽(qian)署了合同，在司法(fa)實(shi)踐中(zhong)再想推(tui)翻是(shi)很(hen)難的(de)(de)(de)。
最后，對于上述案例所述的(de)情況，李銘需要做好(hao)相關就合同(tong)條款無法(fa)達成(cheng)一(yi)致，導致合同(tong)無法(fa)簽署的(de)取證；并及(ji)時(shi)對《催告函》進(jin)行(xing)回函，寫明(ming)不簽署合同(tong)的(de)原因(yin)，并要求無責任解(jie)除認購，退還全部定金。必要的(de)時(shi)候(hou)，還可以到法(fa)院提起相關民事訴訟(song)。
避坑指南：
購(gou)(gou)(gou)房(fang)人在簽署認購(gou)(gou)(gou)協議、購(gou)(gou)(gou)房(fang)合(he)同及(ji)附加協議時(shi)，如合(he)同條款包含以下特征(zheng)，可判斷為“霸王條款”，購(gou)(gou)(gou)房(fang)人可主張條款無(wu)效。
首先，購房合(he)同條款排(pai)除了(le)開(kai)發商(shang)的(de)主(zhu)要責(ze)任(ren)和義務。比如(ru)(ru)，逾期(qi)交房，開(kai)發商(shang)不(bu)承擔(dan)任(ren)何違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)責(ze)任(ren)等(deng)。其(qi)次，購房合(he)同中雖(sui)然約(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)了(le)開(kai)發商(shang)的(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)責(ze)任(ren)，但(dan)雙(shuang)方的(de)權利義務不(bu)對等(deng)。例如(ru)(ru)，開(kai)發商(shang)逾期(qi)交房的(de)違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)非常(chang)低，購房人違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)卻(que)要支付(fu)高額違(wei)(wei)約(yue)(yue)(yue)(yue)金(jin)。另(ling)外，購房合(he)同約(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)的(de)內容違(wei)(wei)反了(le)法律行政法規(gui)的(de)強制性(xing)規(gui)定(ding)(ding)。例如(ru)(ru)，購房合(he)同中，約(yue)(yue)(yue)(yue)定(ding)(ding)開(kai)發商(shang)交付(fu)的(de)房屋如(ru)(ru)果(guo)不(bu)符合(he)國家工程的(de)質(zhi)(zhi)量規(gui)范和質(zhi)(zhi)量標準，買受人不(bu)能拒絕(jue)收房等(deng)。
然(ran)而司法實踐中認(ren)定這種“霸王(wang)條(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)”無效的(de)并不(bu)是很多，所以(yi)簽署(shu)(shu)合同(tong)的(de)時候一(yi)定要(yao)認(ren)真看(kan)，千萬不(bu)要(yao)一(yi)帶而過。尤其(qi)是開發商(shang)提(ti)供(gong)的(de)補充(chong)協議或(huo)補充(chong)條(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)，往往有很多的(de)“霸王(wang)條(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)”存在(zai)。對于這些(xie)“霸王(wang)條(tiao)(tiao)(tiao)款(kuan)”，可(ke)以(yi)在(zai)簽署(shu)(shu)前向當地的(de)住建部門或(huo)市場監督局進行投訴，要(yao)求修改格式文本。
2021年房產維權熱點之六：延期交付
2021年11月2日，安徽阜陽一樓盤的業主張菲（化名）投訴稱，原本一期合同約定2020年6月30號交房，經過多次延期，至投訴時（2021年底）已逾期16個月，仍未給出具體書面回復。張菲說，“開發商曾承諾按照合同約定進行延期期間的違約金賠付，但是一直沒有兌現賠償，目前處于回避狀態，目前，很多業主家適齡孩子都無法入學。”
律師說法：
常(chang)見的(de)逾期交房有兩(liang)種原因：一為資金問題，即與開(kai)發(fa)商挪用預售(shou)資金有關。二(er)為違規(gui)(gui)施工導(dao)致被相(xiang)關部(bu)門責令停工、處罰(fa)或(huo)者(zhe)無法通過規(gui)(gui)劃驗收，進而(er)造(zao)成逾期。購房者(zhe)可(ke)以到規(gui)(gui)劃部(bu)門和(he)建(jian)委部(bu)門進行調查核實。業主還需要關注(zhu)同(tong)(tong)(tong)約(yue)(yue)(yue)定的(de)違約(yue)(yue)(yue)金標準，部(bu)分購房合(he)同(tong)(tong)(tong)對延期交房中開(kai)發(fa)商違約(yue)(yue)(yue)責任所帶來的(de)違約(yue)(yue)(yue)金約(yue)(yue)(yue)定極低，遠低于購房人(ren)(ren)實際(ji)損(sun)失時(shi)，購房人(ren)(ren)可(ke)以按照(zhao)實際(ji)損(sun)失去(qu)主張，而(er)并非按合(he)同(tong)(tong)(tong)去(qu)向開(kai)發(fa)商索要違約(yue)(yue)(yue)金。
避坑指南：
1、發現停工(gong)(gong)后(hou)，立刻和開(kai)發商及現場施(shi)工(gong)(gong)人(ren)員(yuan)溝(gou)通(tong)。向(xiang)開(kai)發商詢(xun)(xun)問何時交房，向(xiang)施(shi)工(gong)(gong)人(ren)員(yuan)詢(xun)(xun)問是否拖(tuo)欠工(gong)(gong)資，施(shi)工(gong)(gong)人(ren)數能不能滿足現階段的(de)施(shi)工(gong)(gong)需(xu)要等。
2.立刻核實(shi)自己所付的房(fang)款(kuan)，和銀行發放的貸款(kuan)是不是到了專門的預(yu)售房(fang)款(kuan)監管賬戶。
3.在開發商逾(yu)期賠付問題上(shang)，首先看查明合(he)同(tong)中約(yue)定的(de)賠付標(biao)準(zhun)，并將違(wei)約(yue)金(jin)賠付的(de)標(biao)準(zhun)可以和(he)業主損(sun)失進行對(dui)比，若合(he)同(tong)約(yue)定的(de)違(wei)約(yue)金(jin)遠低于購(gou)房(fang)人(ren)(ren)的(de)實際(ji)損(sun)失，購(gou)房(fang)人(ren)(ren)可以按照(zhao)實際(ji)損(sun)失主張賠償。
4.還可以通過(guo)信息公(gong)開申請(qing)等方式對延期項(xiang)目進行全面的(de)調查和了解，進一步(bu)核實延期交房的(de)原因。
2021年房產維權熱點之八：強行交付
2021年11月(yue)，寧波某(mou)項目業主(zhu)鄭(zheng)(zheng)敏(min)投訴(su)稱，合同上的(de)交付(fu)(fu)時間是2021年6月(yue)30日，因(yin)疫(yi)情(qing)影響延(yan)期將近90天交付(fu)(fu)（延(yan)期超過(guo)90天需按每日萬分之三賠(pei)償給業主(zhu)），開(kai)發商為少支付(fu)(fu)違約金在小(xiao)區(qu)并沒完成(cheng)建設、五證(zheng)不全(quan)的(de)情(qing)況下強行向業主(zhu)交付(fu)(fu)。鄭(zheng)(zheng)敏(min)表示，開(kai)發商根本無法提供建筑工(gong)(gong)(gong)(gong)程質量(liang)合格證(zheng)、蓋(gai)有(you)審(shen)圖章(zhang)的(de)施工(gong)(gong)(gong)(gong)圖紙、蓋(gai)有(you)竣(jun)工(gong)(gong)(gong)(gong)章(zhang)的(de)竣(jun)工(gong)(gong)(gong)(gong)圖紙、消防部門工(gong)(gong)(gong)(gong)程驗(yan)收(shou)證(zheng)明(ming)文(wen)件、民防、環保驗(yan)收(shou)合格證(zheng)、燃氣(qi)工(gong)(gong)(gong)(gong)程驗(yan)收(shou)合格證(zheng)、生(sheng)活(huo)供水(shui)用水(shui)合格證(zheng)、分戶驗(yan)收(shou)實施細則、驗(yan)收(shou)分戶的(de)表1-5等。
律師說法：
開發商交房(fang)需要滿足三大(da)類條(tiao)件。
第(di)一是(shi)(shi)法定條(tiao)件，這是(shi)(shi)法律所規(gui)定的(de)交(jiao)房(fang)時(shi)必(bi)須(xu)(xu)基(ji)本(ben)的(de)基(ji)本(ben)條(tiao)件。如(ru)(ru)必(bi)須(xu)(xu)通過了規(gui)劃驗收、竣工驗收、消防驗收或備案等條(tiao)件。第(di)二是(shi)(shi)約定條(tiao)件，在(zai)所有的(de)商品房(fang)買賣合同文本(ben)里都會有專門的(de)條(tiao)款(kuan)約定交(jiao)房(fang)時(shi)必(bi)須(xu)(xu)滿足的(de)條(tiao)件。第(di)三是(shi)(shi)物(wu)理上(shang)達到能交(jiao)付的(de)條(tiao)件，比如(ru)(ru)是(shi)(shi)否存在(zai)質量問(wen)題。如(ru)(ru)果存在(zai)質量問(wen)題，可(ke)視情(qing)況拒絕(jue)收房(fang)的(de)，必(bi)要的(de)時(shi)候，甚(shen)至可(ke)以要求退房(fang)并賠償損(sun)失(shi)。
有一點需要(yao)特別注意，一定要(yao)先驗房(fang)再視(shi)情(qing)況收房(fang)。一旦收了(le)房(fang)，根據《最(zui)高人(ren)民法院(yuan)關于審理商品房(fang)買(mai)賣合同糾紛案(an)件適用法律若干問(wen)題的解釋》第十一條規(gui)定，房(fang)屋的實際轉移占有，即(ji)視(shi)為房(fang)屋已交付，風險就發生了(le)轉移，再要(yao)求開發商承擔違約責(ze)任，很多時候法院(yuan)是不(bu)支持(chi)的。
所以，在購房合同約定的交樓期(qi)限屆(jie)滿后，買(mai)受人(ren)發現房屋仍不具備上述三大類交付條件的，買(mai)受人(ren)可以拒絕(jue)收樓（拒絕(jue)在《收樓確認(ren)書 》簽字(zi)）并且要求開(kai)發商承擔(dan)逾期(qi)交樓的違約責(ze)任(ren)。
避坑指南：
針對違規強行交房，可以(yi)從以(yi)下幾個方面維權(quan)：
1、維權先取(qu)(qu)證，取(qu)(qu)證永遠是(shi)第一(yi)位(wei)的(de)(de)，對于(yu)現(xian)在房屋的(de)(de)現(xian)狀(zhuang)、小區(qu)的(de)(de)現(xian)狀(zhuang)做個全面取(qu)(qu)證。2、立刻給開發(fa)(fa)商發(fa)(fa)函(han)，要(yao)求(qiu)開發(fa)(fa)商提供必須(xu)具備(bei)的(de)(de)法定(ding)合同約定(ding)的(de)(de)相關(guan)法律文件，同時將出現(xian)的(de)(de)問(wen)(wen)題匯總要(yao)求(qiu)答復(fu)。3、立刻進(jin)行(xing)相關(guan)開發(fa)(fa)手續(xu)的(de)(de)政府(fu)公開信(xin)息調(diao)查，進(jin)一(yi)步核(he)實是(shi)否具備(bei)法定(ding)交房條件。4、對于(yu)現(xian)場發(fa)(fa)現(xian)的(de)(de)問(wen)(wen)題，對于(yu)通過公開發(fa)(fa)現(xian)的(de)(de)問(wen)(wen)題立刻向相關(guan)部門發(fa)(fa)違法查處申請(qing)，請(qing)求(qiu)調(diao)查處理。5、還可以結合上(shang)述情況提起相關(guan)的(de)(de)民事訴訟。
2021年房產維權熱點之八：精(jing)裝質(zhi)量問題
趙恒(heng)（化名）于(yu)天津購買了一套精(jing)裝房，2021年10月31日收房時發現，房屋存在(zai)門(men)把不(bu)好使、門(men)底部露光、地磚不(bu)平等六七十處質量問(wen)題(ti)。此前，曾有業主(zhu)多次表示想要到(dao)現場(chang)查看裝修效果，但遭到(dao)開(kai)發商的阻攔。收房時的房屋現狀讓(rang)業主(zhu)很失望(wang)。更讓(rang)業主(zhu)氣憤的是(shi)“開(kai)發商始終沒有跟我們談如何解決問(wen)題(ti)。”
律師說法：
根據(ju)《最(zui)高人民(min)法(fa)院(yuan)關于審(shen)理商品房買賣合(he)同糾紛(fen)案件(jian)適用法(fa)律若干問題(ti)的(de)(de)(de)解(jie)釋(shi)》，因房屋(wu)主(zhu)體結(jie)構(gou)質量不合(he)格(ge)不能(neng)交付使(shi)用，或者房屋(wu)交付使(shi)用后，房屋(wu)主(zhu)體結(jie)構(gou)質量經(jing)核驗確(que)屬不合(he)格(ge)，買受人請(qing)求解(jie)除合(he)同和賠(pei)償損失的(de)(de)(de)，應予支持；因房屋(wu)質量問題(ti)嚴重影(ying)響正常居住使(shi)用，買受人請(qing)求解(jie)除合(he)同和賠(pei)償損失的(de)(de)(de)，應予支持。如果房屋(wu)的(de)(de)(de)質量問題(ti)未達到嚴重影(ying)響正常居住的(de)(de)(de)程度，業(ye)主(zhu)可以要求開發(fa)商維修(xiu)、修(xiu)復。
避坑指南：
1、一(yi)定(ding)要及(ji)時取證(zheng)，可(ke)以(yi)通過拍照、攝像、發函、填寫驗房單等方式對現場(chang)做(zuo)取證(zheng)，固定(ding)證(zheng)據。
2、可以視(shi)情況拒絕開(kai)發商的(de)“強制收房”，說明拒絕收房的(de)理由，或要求開(kai)發商提供房屋(wu)(wu)合格(ge)的(de)手(shou)續或修復房屋(wu)(wu)質量問題后才能收房。
3、先驗房(fang)(fang)后收房(fang)(fang)，驗房(fang)(fang)合格后才能(neng)收房(fang)(fang)。可(ke)以請專(zhuan)門(men)的(de)驗房(fang)(fang)公司進行驗房(fang)(fang)，由(you)驗房(fang)(fang)公司出具一(yi)份(fen)書面的(de)檢測(ce)報告。
4、必要(yao)的(de)時候可以進行(xing)檢(jian)測。精裝修(xiu)房屋的(de)檢(jian)測包(bao)括三類(lei)，房屋質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)、裝修(xiu)質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)和空氣質(zhi)(zhi)量(liang)(liang)。
5、將存在的質量問題(ti)及時向建(jian)委部(bu)門進(jin)行投訴，要求其對(dui)于這些質量問題(ti)進(jin)行調查處(chu)理(li)。
6、如果(guo)以(yi)上幾種(zhong)方(fang)法(fa)都(dou)不(bu)能解(jie)決(jue)精裝修房存(cun)在(zai)的問題，還(huan)可(ke)以(yi)通過訴訟(song)的方(fang)式維(wei)護自己的合法(fa)權益。
2021年房產維權熱點之九：貨不對板
業主高麗（化(hua)名）反映，其購買了某央(yang)企開(kai)發的(de)精裝(zhuang)樓盤，然而(er)臨(lin)近(jin)交付，原先宣(xuan)傳的(de)1梯1戶(hu)現在變(bian)成(cheng)2梯2戶(hu)、電梯廳(ting)6-8平(ping)方(fang)米可利用(yong)空(kong)間變(bian)成(cheng)了管(guan)道(dao)井......實際交付情況與樣板間及宣(xuan)傳材料差(cha)異(yi)較(jiao)大。項目工(gong)作人員回復稱(cheng)，公司在宣(xuan)傳時已提(ti)示：相同(tong)戶(hu)型因樓棟、樓層、單元等差(cha)別，局部結構、面積等也可能不同(tong)，最(zui)(zui)終以政府(fu)最(zui)(zui)終審定的(de)圖紙和買賣雙(shuang)方(fang)合(he)同(tong)為準。
律師說法：
首先(xian)，遇(yu)到這種情況，直接(jie)通過合同去維(wei)護購房人的權(quan)利是很難的，因(yin)為合同中(zhong)往往會將(jiang)宣傳廣(guang)告排除在外，明確約定不是合同的組成(cheng)部分，對其沒有(you)約束力。
然而，即(ji)使開發(fa)(fa)商在合同(tong)中(zhong)進行(xing)(xing)了(le)責任豁(huo)免，但并(bing)不意味著這種(zhong)宣(xuan)(xuan)傳行(xing)(xing)為是合法的(de)(de)。根據《房地產(chan)廣告(gao)發(fa)(fa)布(bu)規(gui)定》第三條之(zhi)規(gui)定，房地產(chan)廣告(gao)必須真實(shi)(shi)、合法、科學、準確，不得(de)欺(qi)騙、誤導消費者。開發(fa)(fa)商在進行(xing)(xing)宣(xuan)(xuan)傳銷售的(de)(de)時候(hou)，對(dui)于房屋的(de)(de)描述，對(dui)于配套的(de)(de)描述等應當(dang)是真實(shi)(shi)準確的(de)(de)，不得(de)欺(qi)騙誤導消費者。而且《房地產(chan)廣告(gao)發(fa)(fa)布(bu)規(gui)定》第十三條還特(te)別規(gui)定了(le)：“房地產(chan)廣告(gao)涉及(ji)內部結構、裝(zhuang)修裝(zhuang)飾的(de)(de)，應當(dang)真實(shi)(shi)、準確。”所(suo)以，如(ru)果確實(shi)(shi)存在實(shi)(shi)際交付的(de)(de)房屋和宣(xuan)(xuan)傳材料、樣板間等明(ming)顯不符的(de)(de)問題，則(ze)開發(fa)(fa)商可能構成了(le)違法虛假(jia)宣(xuan)(xuan)傳。
避坑指南：
如(ru)果(guo)(guo)業(ye)主(zhu)遇(yu)到(dao)了(le)開發商虛假宣傳(chuan)，取(qu)(qu)證(zheng)要(yao)先行。對當初相關(guan)的線上線下的宣傳(chuan)資料做(zuo)盡可(ke)能收集到(dao)，如(ru)樣板間照片(pian)或視頻、樓書(shu)、戶(hu)型(xing)圖、效果(guo)(guo)圖、和銷售人(ren)員的溝(gou)通(tong)記錄、開發商的宣傳(chuan)視頻（官網(wang)、公眾號等(deng)往往都會有）等(deng)。在完成取(qu)(qu)證(zheng)的基礎上，可(ke)以向市場監督(du)局提(ti)虛假宣傳(chuan)的違法查處。
2021年房產維權熱點之十：爛尾糾紛
業主(zhu)金堯（化名）反映，按照合(he)同約定其(qi)(qi)于(yu)深圳購買的某項目應在2019年底(di)精裝(zhuang)(zhuang)交付(fu)，但因2019年開發(fa)商資金鏈出(chu)現問題，該項目也(ye)(ye)陷入停工(gong)(gong)狀態。此后(hou)(hou)，業主(zhu)以公寓(yu)樓棟為單位進(jin)行復工(gong)(gong)自(zi)救，先行墊付(fu)資金，用于(yu)項目未完成的室內裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)和公共區域建設(she)(she)。之后(hou)(hou)，業主(zhu)成立自(zi)救小(xiao)組，聘請(qing)法律顧問，考察(cha)及(ji)招投(tou)標裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)公司，以及(ji)設(she)(she)立共同的資金監管賬戶等。目前(qian)5號樓已完成裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)并對外出(chu)租，其(qi)(qi)他樓棟業主(zhu)也(ye)(ye)紛紛加入自(zi)救陣營，3、4號公寓(yu)也(ye)(ye)在陸續(xu)裝(zhuang)(zhuang)修(xiu)。
律師說法：
爛尾樓屬于延(yan)(yan)期(qi)交付中最嚴(yan)重的(de)一(yi)種，當延(yan)(yan)期(qi)到(dao)一(yi)定程(cheng)度，又沒(mei)(mei)有復工跡象，就成了(le)爛尾樓。一(yi)般(ban)的(de)延(yan)(yan)期(qi)交付指的(de)是沒(mei)(mei)有按(an)照合(he)同約定的(de)交付時間交房，延(yan)(yan)長(chang)到(dao)一(yi)定時間后才交付。
此事件中最(zui)大的違規違法行為，是開(kai)發(fa)(fa)商違法挪用監(jian)管賬戶預(yu)(yu)售(shou)(shou)(shou)資金。房產的開(kai)發(fa)(fa)成本其實遠低于項目(mu)房款(kuan)，一(yi)般(ban)而言(yan)，只要項目(mu)銷售(shou)(shou)(shou)了大半，預(yu)(yu)售(shou)(shou)(shou)房款(kuan)完(wan)全可以將項目(mu)開(kai)發(fa)(fa)完(wan)畢。
對于(yu)因爛尾導(dao)致的(de)延遲交房(fang)，開發商需(xu)要承擔延遲交房(fang)的(de)違(wei)約責任，包括賠償合同(tong)中的(de)違(wei)約金(jin)。如果違(wei)約金(jin)約定過低，不足以彌補購房(fang)人(ren)的(de)損失（可按照同(tong)地段同(tong)類房(fang)屋租金(jin)標(biao)準計算損失），對于(yu)超出部分還可以繼續主張。
避坑指南：
1、購房時(shi)可以對開發(fa)商及開發(fa)商的(de)關聯公司，尤其是股東公司進行基本的(de)審查，否存在債(zhai)務(wu)逾期、爛尾樓、拖欠工程(cheng)款等負面情況。
2、必須查看該項目是否五(wu)證(zheng)齊全(quan)，即《國有土地使用證(zheng)》、《建設用地規(gui)(gui)劃許可證(zheng)》、《建設工程(cheng)(cheng)規(gui)(gui)劃許可證(zheng)》、《建筑工程(cheng)(cheng)施工許可證(zheng)》、《商品房預售許可證(zheng)》。
3、支(zhi)付房款的(de)時候必須支(zhi)付到開發商(shang)的(de)商(shang)品房預售資金監管賬(zhang)戶(hu)。
4、要求開(kai)發商及時出具房(fang)款發票。開(kai)具發票，往往代表著房(fang)款落(luo)到了政(zheng)府(fu)監(jian)管賬(zhang)戶上，有利于后(hou)期的(de)資金(jin)監(jian)管。
5、關注施(shi)工進(jin)(jin)度。一(yi)旦出(chu)現施(shi)工停滯，及時(shi)和開發商、施(shi)工單位進(jin)(jin)行溝通、核(he)實。必要的時(shi)候，還要采取進(jin)(jin)一(yi)步的法律手段。
業主一旦發現自己買的房子面臨爛尾風險，也可(ke)以(yi)多方協商，如上(shang)述案例所示，進行重組、自救(jiu)或者另尋開發商接盤(pan)。
